Türk hukukunda kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) sıkı koruması altındadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin dolmasıyla otomatik olarak çıkmak zorunda değildir; sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar. Ancak bu koruma sınırsız değildir. TBK m.347, 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.
Kısaca: TBK m.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmak koşuluyla sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. 10 yıllık süre sözleşmenin orijinal süresinin bitiminden başlar; sözleşme başlangıcından değil. 01.07.2012 öncesi sözleşmelerde TBK Geçici m.2 uyarınca 01.07.2020 itibarıyla uygulanmaya başlamıştır.
10 Yıllık Tahliye Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.347 + Geçici m.2 |
| Süre başlangıcı | İlk sözleşme süresinin bitimi |
| Bildirim süresi | Uzama yılı bitiminden 3 ay önce |
| Bildirim şekli | Yazılı (tercihen noter ihtarnamesi) |
| Sebep gösterme | ❌ Gerekli değil |
| Eski sözleşmeler (01.07.2012 öncesi) | 01.07.2020’den itibaren uygulanır |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Arabuluculuk | Dava şartı (1.9.2023+) |
Bu makalede 10 yıllık kiracının tahliyesi konusunu, TBK m.347 hükmünü, sürelerin doğru hesaplanmasını, ihtarname zorunluluğunu, dava sürecini ve TBK Geçici m.2 hükmünün eski sözleşmelere etkisini kapsamlı biçimde inceliyoruz.
TBK m.347’nin Hukuki Temeli
TBK m.347/1 hükmü:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
TBK m.347/2 — Belirsiz Süreli Sözleşmeler
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
10 Yıllık Sürenin Hesaplanması: Detaylı Örnekler
Belirli Süreli Sözleşmede
Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre, sözleşmede belirlenen ilk sürenin bitiminden itibaren başlar. Sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk dönemin sona erdiği tarihten itibaren hesaplama yapılır.
Örnek 1 — 1 Yıllık Sözleşme:
- Sözleşme başlangıcı: 01.06.2014
- İlk süre bitimi: 01.06.2015
- 10 yıllık uzama süresi sonu: 01.06.2025
- Bildirim son tarihi: 01.03.2025 (3 ay önce)
- Tahliye tarihi: 01.06.2025
Örnek 2 — 3 Yıllık Sözleşme:
- Sözleşme başlangıcı: 01.06.2012
- İlk süre bitimi: 01.06.2015
- 10 yıllık uzama süresi sonu: 01.06.2025
- Bildirim son tarihi: 01.03.2025
- Tahliye tarihi: 01.06.2025
📌 Sözleşme süresi 3 yıl olsa bile 10 yıllık süre, ilk sürenin bitiminden başlar; toplam fiilî süre 3 + 10 = 13 yıldır.
Kira Yılının Tespiti
Belirli süreli kira sözleşmelerinde her yıl, sözleşme başlangıç tarihinin yıldönümünde yeni kira yılı başlar. Bu nedenle “uzama yılının bitimi” ile “kira yılının bitimi” terimleri burada özdeştir.
Eski Sözleşmeler: TBK Geçici m.2 ve 01.07.2020 Eşiği
6098 sayılı TBK, 01.07.2012’de yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce yapılmış kira sözleşmeleri için TBK Geçici m.2 özel bir geçiş hükmü öngörmüştür.
Geçici m.2/1 uyarınca:
“Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış sözleşmelere ilişkin olarak, bu Kanun ile getirilen yeni hükümler, sözleşmenin yenilenmesi tarihinden itibaren uygulanır. Ancak, sekizinci yılın sonunda her hâlde uygulanmaya başlar.”
Sonuç: 01.07.2012 tarihinden önce yapılmış kira sözleşmelerinde TBK m.347, 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. Bu tarih sonrası eski sözleşmelerde de 10 yıllık uzama hükmü işler hâle gelmiştir.
Pratik etkisi:
- 2010’da başlamış belirli süreli (ör. 1 yıl) sözleşmede ilk süre 2011’de bitti.
- TBK m.347 yürürlüğe girdiğinde 2012’de halen uzama döneminde olan bu sözleşme için 10 yıllık süre 01.07.2020’den itibaren işlemeye başladı.
- 10 yıl 01.07.2030’da dolar; 3 ay önce (01.04.2030) bildirim ile tahliye edilebilir.
İhtarname Zorunluluğu: Kritik Detaylar
Şekil
Kanun, bildirimin yazılı yapılmasını şart koşar. Adi yazılı bildirim de geçerli olmakla birlikte uygulamada noter aracılığıyla ihtarname standart yöntemdir. Noter ihtarnamesi:
- Bildirimin yapıldığını ispat eder.
- Tebligat tarihini resmi olarak belgeler.
- Kiracıya tebliğin gerçekleştiğine dair tebligat parçası verir.
Süre
Bildirim, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Süre hak düşürücüdür.
Önemli ayrım: Sürenin başlangıcı tebliğ tarihidir, gönderim tarihi değil. İhtarname 25 Eylül’de tebliğ edildi ve uzama yılı 31 Aralık’ta dolacaksa süre yetişmiştir. Ancak 5 Ekim’de tebliğ edildiyse 3 ay tutmadığından o yıl için sonuç doğurmaz.
İçerik
İhtarnamede aşağıdakiler açıkça yer almalıdır:
- Kira sözleşmesinin tarafları (kiracı, kiraya veren) ve sözleşme tarihi
- Taşınmazın adresi
- 10 yıllık uzama süresinin dolduğunun belirtilmesi
- TBK m.347 hükmüne dayanıldığının ifadesi
- Sözleşmenin sona erdirileceğinin açık bildirimi
- Tahliye edilmesi gereken tarih
- Süresinde tahliye edilmemesi halinde tahliye davası açılacağı uyarısı
⚠️ Belirsiz, “sözleşmeyi yenilemek istemiyorum” gibi ifadeler yetersizdir. Yargıtay, hangi hukuki sebebe dayanıldığının açıkça belirtilmesini arar.
Birden Fazla Kiracı Varsa
Sözleşmede birden fazla kiracı varsa, ihtarname her birine ayrı ayrı gönderilmek zorundadır. Yine, tahliye davasının da tüm kiracılara karşı birlikte (mecburi dava arkadaşlığı) açılması gerekir. Aksi halde dava esastan reddedilir.
Dava Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.10, m.12)
Arabuluculuk Şartı
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. 10 yıllık uzama tahliyesinde de bu kural geçerlidir.
Dava Açma Süresi
10 yıllık uzama tahliyesinde, süresi içinde yapılmış bildirim şartıyla, dava uzama yılının bitiminden sonra her zaman açılabilir. Kanunda 1 ay gibi özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak makul süre içinde açılması (2-3 ay içinde) uygulamada beklenmektedir.
İspat Yükü
Davacı kiraya veren şu hususları ispat etmelidir:
- Kira sözleşmesinin varlığı (yazılı sözleşme, banka dekontları, tanık).
- 10 yıllık uzama süresinin dolduğunun matematiksel ispatı (sözleşme tarihi + ilk süre + 10 yıl).
- Süresinde yapılmış yazılı bildirimin ispatı (noter tebliğ belgesi, tebellüğ kaydı).
Yargılama
Mahkeme dava dilekçesini kiracıya tebliğ eder, savunma süresi tanır. Kiracının itiraz alanları:
- 10 yıllık sürenin henüz dolmadığı.
- Bildirimin 3 aylık süreyi tutmadığı.
- Bildirimin şekli olarak geçersiz olduğu (içerik eksikliği, kiracılardan birine gönderilmemiş olması).
- Sözleşmenin yenilenip yenilenmediği tartışması (yeni sözleşme yapıldıysa süre yeniden başlar).
Yargıtay’ın Yaklaşımı: Sözleşme Yenilenmesi Tartışması
10 yıllık süre hesaplanırken, tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapıp yapmadığı kritik öneme sahiptir. Yeni bir sözleşme yapılması halinde, 10 yıllık süre yeni sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren yeniden başlar.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre:
- Eski sözleşmenin devamı niteliğindeki değişiklikler (kira bedelinin TÜFE oranında güncellenmesi, kiracı/kiraya veren değişikliği) yeni sözleşme sayılmaz.
- Yeni başlama tarihi, yeni süre, yeni bedel ve yeni şekil koşulları içeren ek protokoller yeni sözleşme sayılabilir.
- Bu konuda her olay somut özellikleri ışığında değerlendirilir.
📌 Sözleşmeyi yenilerken pür “kira artışı” yapmak yerine “yeni başlangıç tarihi olan yeni sözleşme” düzenlemek, kiraya veren açısından 10 yıllık süreyi sıfırlama riskini gündeme getirir. Bu nedenle yenileme protokolü mü, yeni sözleşme mi olduğu net olmalıdır.
Tahliye Sonrası: 3 Yıllık Yasak Yok
İhtiyaç ve yeniden inşa tahliyesinde uygulanan TBK m.355’teki 3 yıllık yeniden kiralama yasağı, 10 yıllık uzama tahliyesinde uygulanmaz. Bu nedenle 10 yıl uzama nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, kiraya veren tarafından serbestçe yeniden kiralanabilir veya satılabilir.
Alt Kira İlişkisinin Durumu
Kiracının taşınmazı alt kiraya vermesi halinde (kiraya verenin yazılı izni şartıyla), asıl kira sözleşmesinin TBK m.347 uyarınca sona ermesiyle alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alt kiracı:
- Asıl kiracıya karşı tazminat hakkı doğar.
- Kiraya verene karşı bir hak ileri süremez.
- Tahliye işlemi, alt kiracıyı da kapsar.
İcra Yolu ile Tahliye
Tahliye kararı kesinleştikten sonra İcra ve İflas Kanunu m.272 vd. uyarınca icra emri çıkarılır. Kiracıya 15 gün süre verilir; süre dolduğunda taşınmaz icra dairesi marifetiyle boşaltılır. Kararın kesinleşmesi şartı (HMK m.367) burada da geçerlidir.
Sık Yapılan Hatalar
1. Sürenin yanlış hesaplanması. En yaygın hata, sözleşme başlangıç tarihinden 10 yıl saymaktır. Doğru başlangıç, ilk sürenin bitim tarihidir.
2. 3 aylık sürenin tebliğ tarihi yerine gönderim tarihinden hesaplanması. Süre tebliğ tarihinden işler.
3. Birden fazla kiracıdan bir kısmına ihtarname göndermek. Tüm kiracılara ayrı ayrı tebliğ şarttır.
4. İhtarname içeriğinin belirsiz olması. “Sözleşmeyi sürdürmek istemiyorum” yetersizdir; “TBK m.347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle…” şeklinde net olmalıdır.
5. Yenileme protokolünü yeni sözleşme sanmak veya tersi. Sözleşmenin niteliği iyi değerlendirilmelidir.
6. Arabuluculuğu atlamak. 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır.
Pratik Tavsiyeler
Kiraya Veren İçin
- Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren takip edin; 10. uzama yılına yaklaşırken takvim hazırlayın.
- 3 aylık süre içinde rahatça yetişmesi için en az 4-5 ay önceden noter ihtarnamesi gönderin.
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ihtarname.
- Yenileme protokolü yapacaksanız, “kira artış protokolü” şeklinde adlandırarak yeni sözleşme yorumu riskini azaltın.
Kiracı İçin
- 10 yıllık sürenin matematiksel hesabını kontrol edin.
- İhtarnamenin tebliğ tarihini, içeriğini ve şekil şartlarını inceleyin.
- Eksiklik varsa dava dilekçesinde itiraz olarak ileri sürün.
- Aile durumu, sağlık vb. somut zorluklarınız varsa mahkemeye sunulabilecek hak ve nesafet talepleri için avukatınıza danışın.
Sonuç
10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiracının tahliyesi, TBK m.347 ile kiraya verenlere tanınan sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Hakkın kullanılması, sürelere sıkı uyumu ve usulüne uygun yazılı bildirimi gerektirir. Özellikle ihtarnamenin 3 ay öncesinden noter aracılığıyla tebliğ edilmesi ve içeriğinin yasal sebebe açıkça atıfta bulunması kritik önem taşır. Eski sözleşmelerde TBK Geçici m.2 uyarınca 01.07.2020’den itibaren uygulanma başlangıcı, 2030 ve sonrası tahliye davalarında karşımıza çıkacak temel ölçüttür.
10 yıllık kiracı tahliyesi süreciniz veya size karşı açılmış bir tahliye davasında savunma stratejiniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.