Kira Sözleşmesinin Niteliği
Kira sözleşmesi, TBK m.299 uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bıraktığı, kiracının ise karşılığında kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli, isimli bir sözleşmedir. Sözleşme yazılı veya sözlü olarak kurulabilir; ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılması önerilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise yazılı sözleşmenin kanıtsal değeri çok daha güçlüdür ve uygulamada neredeyse her zaman yazılı yapılır.
Kira Türleri
TBK farklı kira türlerini ayrı ayrı düzenler:
- Adi kira (m.299-338): Genel kira hükümleri; taşınır eşya, makina, depo gibi konularda
- Konut ve çatılı iş yeri kirası (m.339-356): Kiracıyı koruyan emredici hükümler; konut ve işyerinde uygulanır
- Ürün kirası (m.357-378): Tarımsal alanlar, bağ-bahçe gibi ürün veren mallarda
- Hâsılat kirası: Bir işletmenin gelirinin paylaşımı
Konut ve çatılı iş yeri kiraları için tahliye sebepleri, fesih usulleri ve kira artışı kanunla sınırlandırılmıştır.
Tarafların Yükümlülükleri
Kiraya verenin yükümlülükleri: Kiralananı sözleşmeye uygun durumda teslim etmek, kullanım süresince bakım yapmak, ayıpları gidermek (TBK m.305), kiracının kullanımına engel olmamak, vergi ve sigorta gibi temel masrafları karşılamak.
Kiracının yükümlülükleri: Kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşmeye uygun amaçla kullanmak (konutu işyeri olarak kullanmama gibi), kiracılık süresince küçük tamiratları yapmak, sözleşme sonunda kiralananı teslim almış halde iade etmek.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Konut kiralarında kiracı her zaman 15 gün önceden bildirimle sözleşmeyi feshedebilirken, kiraya verenin fesih hakları kanunla sınırlandırılmıştır. Kiraya veren ancak şu sebeplerle tahliye isteyebilir: ihtiyaç (kendisi/yakını için konut/iş yeri), yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, kira borcunun ödenmemesi (iki haklı ihtar), kiracının sözleşmeye aykırılığı, tahliye taahhüdü ve 10 yıllık uzama süresinin dolması. Belirli süreli sözleşmeler süre sonunda kendiliğinden sona ermez; aynı koşullarla 1 yıl daha uzar (TBK m.347).
Kira Bedeli ve Artış
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı TÜFE oranının üzerine çıkamaz (TBK m.344). 2022-2024 dönemi için konut kiraları %25 ile sınırlandırılmıştır (geçici düzenleme). Tarafların artışta anlaşamaması veya 5 yıl sonunda kira bedelinin emsallere göre çok düşük kalması halinde kira tespit davası (TBK m.343-345) açılabilir. Depozito, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak sınırlandırılmıştır ve kiraya veren bu parayı kiracı adına faiz işleyen bir hesapta tutmak zorundadır.