Davanın Hukuki Dayanağı
Tapu iptali ve tescil davası, TMK m.1025 hükmünde düzenlenen ve yolsuz olarak yapılmış bir tapu tescilinin iptali ile gerçek hak durumuna uygun yeniden tescil yapılmasını amaçlayan bir ayni hak davasıdır. Davanın temelinde tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmaması yatar. Bu davayı açabilmek için davacının taşınmaz üzerindeki gerçek malik sıfatını ispat etmesi gerekir. Davanın sonucu sadece taraflar arasında değil, taşınmazın hukuki durumu açısından erga omnes (herkese karşı) etkilidir.
Dava Açılabilecek Sebepler
Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Sahte vekaletname veya kimlik ile yapılan satış işlemleri
- Ehliyetsizlik (akıl hastalığı, küçüklük, ayırt etme gücünün bulunmaması) hâlinde yapılan tescil
- Muris muvazaası — mirasçıdan mal kaçırmak için tapuda satış olarak gösterilen bağışlamalar (1/4/1974 tarihli ve 1/2 sayılı İBK)
- Hata, hile, ikrah ile sakatlanmış sözleşmelere dayalı tescil (TBK m.30-39)
- Kadastro hatası veya yanlış sınır tespiti
- Resmi şekle aykırılık (örneğin noterlikte yapılması gerekenin adi yazılı yapılması)
- Taşkın yapı ve tescil edilmemiş paylar
- Aile konutu şerhi ihlali ile yapılan satış (TMK m.194)
Üçüncü Kişiye Karşı Dava ve İyiniyet
Eğer yolsuz tescile dayalı taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa, dava bu üçüncü kişiye karşı da yöneltilebilir. Ancak TMK m.1023 gereği tapu siciline iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur. İyiniyet karinesi (TMK m.3) gereği iyiniyet varsayılır; aksini ispat eden taraf bu yükü taşır. Kötüniyetli olan veya bilebilecek konumda olan üçüncü kişiye karşı dava kabul edilir; iyiniyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptali değil, gerçek hak sahibinin tazminat hakkı söz konusu olur.
Dava Süreci ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12 — kesin yetki). Davalı tapuda malik görünen kişidir; üçüncü kişilere geçmişse onlar da davalı olur. Davacı, gerçek malik sıfatını delil göstermek zorundadır: tapu kayıtları, miras belgesi, eski sözleşmeler, tanıklar, bilirkişi raporları (gerekiyorsa). Mahkeme ihtiyati tedbir kararı vererek dava süresince taşınmazın elden çıkarılmasını engelleyebilir.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Davanın zamanaşımı, hukuki sebebe göre değişir:
- Mülkiyet hakkına dayalı tapu iptali davalarında zamanaşımı işlemez (TMK m.985)
- Muris muvazaası davaları zamanaşımına tabi değildir; ancak iyi niyetli üçüncü kişiye karşı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713: 20 yıl davasız zilyetlik) işleyebilir
- Kadastro tespiti sonrası 3402 sayılı Kanun m.12 gereği 10 yıllık hak düşürücü süre vardır
- Hata, hile, ikrah sebebiyle iptalde TBK m.39 — 1 yıllık hak düşürücü süre
Sonuç ve İcra
Dava lehine sonuçlanırsa mahkeme eski tescilin iptaline ve davacının adına yeniden tescile karar verir. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilerek sicilde değişiklik yapılır. Ayrıca dava süresince oluşan ecrimisil (haksız kullanım bedeli) talep edilebilir; bu ayrı bir tazminat davası konusu olabilir.