Tescilin Hukuki Niteliği
Tescil, taşınmaz üzerindeki ayni hakların (mülkiyet, ipotek, irtifak, intifa, oturma, üst hakkı, taşınmaz yükü) tapu siciline kaydedilmesidir. TMK m.705 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur. Tescil yapılmadıkça mülkiyet devri tamamlanmış sayılmaz; sözleşme noterlikte yapılmış olsa bile tescil yoksa mülkiyet geçmez. Bu nedenle Türk taşınmaz hukukunda tescil kurucu (constitutive) niteliktedir.
İstisnalar: Tescilsiz Kazanma Halleri
TMK m.705/2 hükmü tesciline gerek olmaksızın mülkiyetin kazanıldığı halleri sayar:
- Miras yoluyla kazanım (muris’in ölüm anında otomatik geçer; sonradan bildirici tescil yapılır)
- Mahkeme kararı ile kazanım (örneğin tapu iptal-tescil veya tenkis)
- Cebri icra yoluyla kazanım (icra ihalesi)
- İşgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer haller
Bu hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak ileride tasarruf yapabilmek için tescilin yapılması gerekir (m.705/3).
Tescilin Türleri
Tapu siciline yapılan kayıtlar üç ana kategoriye ayrılır:
- Asli tescil: Mülkiyet, ipotek, irtifak gibi ayni haklar (kurucu)
- Şerhler: Kişisel hakların (örneğin satış vaadi, kira sözleşmesi şerhi, aile konutu şerhi) sicile işlenmesi (TMK m.1009-1010); ayni hak doğurmaz ama üçüncü kişilere etki eder
- Beyanlar: Bilgilendirici nitelikte kayıtlar (tarihsel, idari)
Her tescil için resmi senet düzenlenmesi (alım-satımda zorunlu, m.706) ve harç ödenmesi gerekir.
Tapu Siciline Güven İlkesi
TMK m.1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Yani sicilin yanlış olduğunu bilmeyen ve bilemeyecek durumda olan alıcı, gerçek hak sahibinden değil sicilde malik görünenden satın almış olsa bile mülkiyeti kazanır. Bu ilke, taşınmaz alım-satım güvenliğinin temel taşıdır. Ancak gerçek hak sahibi, yolsuz tescili yapan veya bunu bilen kişiye karşı tazminat hakkını korur.
Yolsuz Tescil ve Düzeltme
Gerçek hak durumunu yansıtmayan tesciller yolsuz tescil olarak nitelendirilir. TMK m.1025 uyarınca yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılır. Yolsuz tescil; sahte vekaletname, ehliyetsizlik, hata, hile, ikrah, muris muvazaası gibi nedenlerle ortaya çıkabilir. Asliye hukuk mahkemesi görevlidir; davayı gerçek hak sahibi, sicilde malik görünen kişiye karşı açar. Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali davalarında zamanaşımı işlemez; ancak iyiniyetli üçüncü kişiye karşı kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712-713: 10 ya da 20 yıl) işleyebilir.