Detaylı Açıklama
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesine yönelik açılan bir dava türüdür. TBK m.344 kapsamında düzenlenen bu dava, kira ilişkisinin taraflarından herhangi birinin — genellikle kiraya verenin — mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına veya hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle başvurduğu bir yoldur. Dava sonucunda mahkemece belirlenen kira bedeli tarafları bağlayıcı nitelik taşır.
Kira tespit davası iki farklı durumda gündeme gelir. Birincisi, tarafların yenilenen kira dönemindeki artış oranı konusunda anlaşamamasıdır. İkincisi ve daha yaygın olanı ise beş yılı aşan kira sözleşmelerinde kiraya verenin TÜFE sınırı dışında hakkaniyet üzerinden kira bedelinin yeniden tespitini istemesidir. Beş yılı aşan sözleşmelerde hakim; TÜFE oranını, kiralananın niteliğini, emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve kullanım amacını birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TBK m.344/3 hükmü uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranıyla bağlı değildir. Hakim, emsal taşınmazların kira bedelleri üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırarak hakkaniyet çerçevesinde bedeli tespit eder.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu sürede kiracıya yazılı ihtarname gönderilmiş olması halinde, belirlenen kira bedeli o kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi halde mahkemece tespit edilen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Kira tespit davalarında en sık karşılaşılan durum, enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde TÜFE sınırının çok altında kalan eski kira bedellerinin güncellenmesi talebidir. Kiraya verenler, beş yıllık süre sonunda emsal kira bedellerini sunarak önemli miktarda artış talep etmektedir.
Kiracı tarafından açılan tespit davaları ise nadirdir ancak fahiş artış taleplerinin önüne geçmek amacıyla başvurulabilir. Bilirkişi raporunun belirlenmesinde emsal taşınmazların seçimi kritik önem taşır. Yargıtay içtihatlarına göre emsal taşınmazlar benzer konum, büyüklük ve nitelikte olmalıdır. Ayrıca dava süresince eski kira bedelinin ödenmeye devam edilmesi gerektiği unutulmamalıdır; aksi halde kiracı temerrüde düşerek tahliye riskiyle karşılaşabilir.