Gayrimenkul Hukuku

Tapu kaydının hukuka aykırı, yolsuz veya hatalı oluşturulduğu durumlarda açılır. En yaygın sebepleri; muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, imar uygulamasından kaynaklanan hatalar ve sahteciliktir.

Bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında yetki "kesin" olduğundan, davanın mutlaka taşınmazın olduğu bölgede açılması gerekir.

Şerh, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlayan veya bir üçüncü kişinin o taşınmaz üzerindeki hakkını belirten kayıttır. Örneğin; aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir şerhi, satış vaadi şerhi veya kira şerhi gibi türleri vardır.

Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere verilen arsa paylarının, bölümlerin değerleriyle orantısız belirlenmesi durumunda açılır. Kentsel dönüşüm sürecine girildiğinde hak kaybına uğramamak için bu davanın yıkım kararı alınmadan önce açılması stratejik öneme sahiptir.

Hisseli tapularda, bir hissedarın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarların o payı öncelikle satın alma hakkıdır. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir.

Bu sözleşmelerin geçerli olması için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması şarttır. Sözleşmede; inşaatın ruhsat süresi, teslim tarihi, kullanılacak malzeme listesi (teknik şartname), gecikme tazminatı ve cezai şartlar en ince ayrıntısına kadar belirtilmelidir.

İş sahibi; sözleşmede belirlenen gecikme tazminatını (kira kaybı vb.) talep edebilir, sözleşmeyi feshederek uğradığı zararların tazminini isteyebilir veya "aynen ifa" (inşaatın tamamlanması) talebinde bulunabilir. Süreç için öncelikle müteahhide ihtarname çekilmelidir.

Teslim alınan taşınmazda sözleşmeye veya fenne aykırı durumlar varsa; iş sahibi bedel indirimi, ücretsiz onarım veya (ayıp çok ağırsa) sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir. Gizli ayıplar için zamanaşımı sürelerine dikkat edilmelidir.

Müteahhidin işi terk etmesi veya temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi mahkemeden tespit yaptırarak sözleşmenin geriye etkili veya ileriye etkili feshini talep edebilir. Fesih süreci yargılama gerektiren teknik bir süreçtir.

Mülk sahiplerinden birinin başvurusuyla Lisanslı Kuruluşlarca inceleme yapılır. Yapı riskli ilan edilirse Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir ve maliklere tebligat gönderilir. Bu karara karşı 15 gün içinde itiraz hakkı mevcuttur.

Riskli yapı ilan edilen binanın nasıl değerlendirileceğine paydaşların arsa payı çoğunluğuna göre en az 2/3 çoğunlukla karar verilir. Karara katılmayan 1/3'ün payı, diğer paydaşlara açık artırma ile satılabilir.

Riskli yapıda oturan maliklere veya en az bir yıldır orada ikamet eden kiracılara, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kira yardımı veya banka kredileri için faiz desteği sağlanır. Aynı anda hem kira yardımı hem faiz desteği alınamaz.

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazda, ortaklar malın paylaşımı konusunda anlaşamazlarsa açılan davadır. Mahkeme malı aynen taksim eder veya mümkün değilse satış yoluyla paraya çevirerek ortaklara dağıtır.

Bir kimsenin, mülkiyet hakkı sahibinin rızası olmaksızın taşınmazı haksız yere kullanması veya işgal etmesi durumunda açılır. Bu dava ile haksız işgale son verilir ve genellikle "Ecrimisil" (işgal tazminatı) talebi ile birlikte açılır.

Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle malikin mahrum kaldığı kazancın tazminidir. Ecrimisil davalarında geriye dönük 5 yıllık işgal tazminatı talep edilebilir. Genellikle paydaşlar arasında veya fuzuli şagillere karşı açılır.