Kira artış oranı, Türkiye’de hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok merak edilen ve tartışılan konuların başında gelmektedir. Yüksek enflasyon ortamında doğru hesaplama, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Kira Hukuku kapsamında kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenmiş olup, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak artışa emredici bir üst sınır getirilmiştir.
Kısaca: Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile sınırlıdır (TBK m.344). Hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Sözleşmedeki yüksek oran emredici hüküm karşısında geçersizdir; aşan kısım talep edilemez. Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran/100).
Kira Artış Oranı Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.344/1 |
| Üst sınır | TÜFE 12 aylık ortalama |
| Kapsam | Konut + çatılı işyeri |
| Esas alınan ay | Yenilenme ayından bir önceki ay |
| Sözleşmedeki yüksek oran | Aşan kısım geçersiz |
| Hesaplama | Mevcut kira × (1 + oran/100) |
| Döviz cinsi sözleşme | 5 yıl boyunca değiştirilemez (m.344/4) |
| İhtilaf | Sulh Hukuk → alacak/iade davası |
Bu makalede 2026 yılında uygulanan kira artış oranını, hesaplama yöntemini, TÜFE 12 aylık ortalama kavramını, konut ve ticari kira ayrımını, sözleşmedeki yüksek oranların hukuki sonuçlarını ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 güncel kararlarını ele alıyoruz.
Kira Artış Oranının Yasal Dayanağı: TBK m.344
TBK m.344/1 hükmü şu şekildedir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Bu hüküm üç temel sonuç doğurur:
- Üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır. Üzerinde anlaşma yasaldır ama uygulanamaz.
- Hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Birim bazında ayrım yoktur.
- Emredici niteliktedir. Tarafların aksine anlaşması üst sınırı kaldırmaz.
TÜFE 12 Aylık Ortalama: Sıklıkla Karıştırılan Kavram
Üç farklı TÜFE oranı vardır ve bunların birbirine karıştırılması en sık yapılan hesaplama hatasıdır:
| Oran Türü | Tanım | Kira artışında |
|---|---|---|
| Aylık değişim | Bir önceki aya göre TÜFE değişimi | ❌ Kullanılmaz |
| Yıllık değişim | Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim | ❌ Kullanılmaz |
| 12 aylık ortalama | Son 12 ay ortalaması ÷ önceki 12 ay ortalaması | ✅ Yasal sınır |
12 aylık ortalama oranı, yıllık TÜFE’den genellikle daha düşük ve daha istikrarlıdır. Kanun koyucu enflasyonun anlık dalgalanmalarından kiracıyı korumak için bu metodu seçmiştir.
Hangi Ayın Verisi Esas Alınır?
Esas alınacak ay, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aydır.
- Kira sözleşmesi 15 Eylül’de yenileniyor → Ağustos ayı 12 aylık ortalama oranı uygulanır
- Kira sözleşmesi 1 Ocak’ta yenileniyor → Aralık ayı 12 aylık ortalama oranı uygulanır
TÜİK her ayın 3’ü ile 5’i arasında bir önceki ayın TÜFE verilerini açıklar; bu nedenle kiraya verenin yenilenme tarihinden makul süre önce bilgi sahibi olması mümkündür.
%25 Sınırı Tarihsel Bir Parantez: 2022-2024 Dönemi
Konut kiralarında TBK Geçici m.1 ile getirilen ve 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan %25 üst sınırı, geçici bir koruma önlemi olarak Türk hukukunda yer aldı. 7409 sayılı Kanun’la başlayan bu düzenleme 7456 sayılı Kanun ile süresi uzatılmış, 1 Temmuz 2024’ten itibaren ise yenilenmemiştir.
Önemli:
- %25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmıştır.
- Çatılı işyeri kiralarında bu süreçte de TBK m.344 (TÜFE 12 aylık ortalama) yürürlükteydi.
- 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen tüm konut kiralarında üst sınır yine TÜFE 12 aylık ortalamadır.
Detaylı bilgi için: %25 Kira Artış Sınırı Kalktı mı? 2026 Güncel Durum.
Hesaplama Adım Adım: Pratik Örnek
Senaryo: Kira sözleşmesi 1 Mayıs 2025’te yenilenecek. Mevcut aylık kira 28.000 TL.
Adım 1 — Esas alınacak ay: Mayıs ise Nisan ayı 12 aylık ortalama oranı.
Adım 2 — Oranı bulun: TÜİK Nisan ayı 12 aylık ortalama oranı %62 olarak açıklanmış olsun.
Adım 3 — Üst sınır hesabı: 28.000 × (1 + 62/100) = 28.000 × 1,62 = 45.360 TL.
Adım 4 — Sözleşmedeki oranla karşılaştır:
- Sözleşmede “%75 artış” yazıyorsa: 28.000 × 1,75 = 49.000 TL ama bu yasal sınırı aşar. Geçerli sınır 45.360 TL’dir.
- Sözleşmede “%55 artış” yazıyorsa: 28.000 × 1,55 = 43.400 TL. Lehe yorum kuralı uyarınca düşük olan 43.400 TL uygulanır.
- Sözleşmede oran yazmıyorsa veya “TÜFE oranında” yazıyorsa: doğrudan 45.360 TL.
Adım 5 — Yazılı bildirim: Yeni kira bedelini ve hesaplamayı kiracıya yazılı olarak bildirin.
Hızlı hesaplama için: Kira Artış Hesaplama Aracı.
Sözleşmedeki Yüksek Oranın Hukuki Durumu
Uygulamada en sık karşılaşılan soru: “Sözleşmede %50 artış yazıyor, ödemek zorunda mıyım?”
Cevap: Hayır. TBK m.344 emredici bir hükümdür ve tarafların aksine anlaşması yasal üst sınırı kaldırmaz. Sözleşmedeki yüksek oran:
- Tamamen geçersiz olmaz. Sözleşmenin diğer hükümleri yürürlükte kalır.
- Yasal sınırı aşan kısım talep edilemez. Üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır.
- Fazla ödeme yapıldıysa iade istenebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak/iade davası açılabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3036 E., 2026/104 K., 14.01.2026 sayılı kararı, sözleşmede TBK m.344’e aykırı şekilde belirlenen artış oranlarının üst sınırı aşan kısım yönünden geçersiz olduğunu net biçimde ortaya koymuştur.
Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespit Davası (TBK m.344/3)
Sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin emsallere göre çok altında kaldığı durumlarda kiraya veren, mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu sürece kira tespit davası denir.
Kira Tespit Davasının Şartları
- Sözleşme başlangıcından kesintisiz 5 yıl geçmiş olmalı.
- Yeni kira yılına yetişecek şekilde dava açılmalı (en az 30 gün önceden ihtar veya 30 gün içinde dava).
- 1 Eylül 2023’ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 Kararları
Karar 1 — 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026: Bursa’daki bir fabrika işyeri kira tespitinde, bilirkişi keşfi ile boş emsal aylık brüt 262.428 TL belirlenmiş; %10 hak ve nesafet indirimi uygulanarak 236.185,20 TL’ye karar verilmiştir. Daire, bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğunu (vergi dairesi, BUSKİ, OSB ve emlak müşavirleri odasından alınan veriler ışığında hazırlandığını) vurgulamıştır.
Karar 2 — 2025/4378 E., 2026/294 K., 21.01.2026: 5 yıllık sürenin dolmasının ardından açılan kira tespit davalarında hâkimin TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini bir arada değerlendireceği vurgulanmıştır.
Önemli Usul Detayı: Harç Hesabı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2024 tarih ve 2024/969 E., 2024/3820 K. sayılı kararıyla; aylık olarak ödenen kiralarda kira tespit davası harcı, hükmedilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yıllık fark tutarı üzerinden harç alınması bozma sebebidir.
Döviz Cinsinden Kira Sözleşmesi
TBK m.344/4’e göre yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira bedelleri, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla 5 yıl boyunca değiştirilemez. Bu hüküm:
- Döviz kurundaki dalgalanmalardan kiracıyı korur.
- 5 yılın sonunda hâkim, hak ve nesafet uyarınca kira bedelini yeniden belirleyebilir.
- 32 sayılı Karar uyarınca konut kiraları için döviz cinsinden sözleşme genel olarak yasaktır; istisnaları sınırlıdır.
Yazılı Bildirim Şartı
Kira artışının geçerli olabilmesi için kiraya verenin yeni kira bedelini yazılı olarak kiracıya bildirmesi tavsiye edilir. Bildirim:
- Yenilenme tarihinden makul süre önce yapılmalıdır.
- TÜFE oranı, hesaplama yöntemi ve yeni kira bedelini içermelidir.
- Tercihen e-posta, WhatsApp gibi ispat edilebilir bir kanaldan gönderilmelidir.
- Önemli durumlar için noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
Sık Yapılan Hatalar
1. Yıllık TÜFE’yi 12 aylık ortalama sanmak. Yıllık TÜFE genellikle 12 aylık ortalamadan yüksektir; bu hata, kiranın yasal üst sınırın üzerine çıkmasına yol açar.
2. Yenilenme tarihi yerine sözleşme tarihini esas almak. Esas alınacak ay yenilenme ayından bir önceki aydır.
3. Sözleşmedeki yüksek oranı kabul etmek zorunda hissetmek. TBK m.344 emredicidir; aşan kısım talep edilemez.
4. Sözlü bildirimle yetinmek. İleride uyuşmazlık çıkması halinde sözlü bildirim ispat edilemez.
5. Arabuluculuğu atlamak. 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalarda dava şartıdır.
6. 5 yılı dolmadan kira tespit davası açmak. Sözleşme başlangıcından kesintisiz 5 yıl geçmedikçe dava reddedilir.
7. Yıllık kira farkı üzerinden harç yatırmak. Aylık kira farkı üzerinden hesaplanır.
Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Stratejiler
Kiraya Veren İçin
- Yenilenme tarihinden 1-2 ay önce TÜFE 12 aylık ortalama oranını takip edin.
- Yeni kira bedelini ve hesaplamayı yazılı bildirin.
- 5 yılın dolmasını bekleyip emsal altında kalmışsa kira tespit davası planlayın.
- İhtilaf halinde noter ihtarnamesi ile sürece resmiyet kazandırın.
Kiracı İçin
- TÜFE 12 aylık ortalama oranını her ay TÜİK verilerinden takip edin.
- Sözleşmedeki yüksek oran ileri sürülürse yasal üst sınırı yazılı olarak hatırlatın.
- Fazla ödediğiniz tutar varsa “ihtirazi kayıtla” ödediğinizi beyan edin; ileride iade davası için delil olur.
- Karşı taraf ısrar ederse arabuluculuk + Sulh Hukuk Mahkemesi yolunu izleyin.
Sonuç
2026 yılında konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli tek üst sınır, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile emredici nitelik nedeniyle bu oran uygulanmaz. Doğru hesaplama; doğru ay, doğru oran ve doğru yazılı bildirim üçlüsünün eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 güncel kararları, sözleşmedeki aykırı oranların geçersizliği ve hak ve nesafet indiriminde %10-%20 aralığını istikrarlı biçimde uygulamaktadır.
Kira artışı uyuşmazlığınız, kira tespit davası planınız veya size karşı açılan bir kira davasında savunma stratejiniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.