Detaylı Açıklama
İmar, yerleşim alanlarının düzenli ve planlı bir şekilde gelişmesini sağlamak amacıyla kamu idaresi tarafından yürütülen planlama faaliyetlerinin tümünü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde hazırlanan imar planları, bir bölgedeki arazi kullanımını, yapılaşma yoğunluğunu, bina yüksekliklerini, yol genişliklerini, yeşil alan oranlarını ve sosyal donatı alanlarını belirler. İmar planları iki aşamalıdır: nazım imar planı genel arazi kullanım kararlarını 1/5.000 veya 1/25.000 ölçekte belirlerken, uygulama imar planı yapılaşma koşullarını 1/1.000 ölçekte detaylandırır.
İmar planları, taşınmazların değerini ve kullanım biçimini doğrudan etkileyen en önemli idari işlemlerdir. Bir arsanın konut alanı, ticaret alanı, sanayi alanı veya yeşil alan olarak planlanması, o taşınmazın ekonomik değerini köklü şekilde değiştirir. İmar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı verilmesi mümkün değildir. İmar planına aykırı yapılaşma ise yıkım kararı ve idari para cezası ile sonuçlanabilir.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
3194 sayılı İmar Kanunu, imar planlarının yapımı, onayı, askıya çıkarılması ve uygulanmasına ilişkin temel hükümleri içerir. Kanunun 8. maddesi imar planlarının yapılma usulünü, 9. maddesi bakanlık yetkisini, 18. maddesi ise arazi ve arsa düzenlemesini (parselasyon) düzenler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapılaşma koşullarının detaylarını belirler.
İmar planları belediye meclisi kararıyla onaylanır ve bir ay süreyle askıya çıkarılır. Askı süresi içinde herkes itiraz edebilir. İtirazın reddi halinde altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İmar planı değişiklikleri de aynı usule tabidir ve plan bütünlüğünü bozmaması esastır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı belirli büyüklükteki alanlarda resen plan yapma yetkisine sahiptir.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Uygulamada en sık yaşanan sorunlar arasında taşınmazın imar planında yeşil alan, yol veya kamu hizmeti alanına ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkının kısıtlanması, imar planı değişikliği taleplerinin reddedilmesi, imar barışı (yapı kayıt belgesi) uygulamasına ilişkin uyuşmazlıklar ve kaçak yapı yıkım kararları yer alır. Taşınmazı uzun süredir kamu hizmeti alanında kalan ancak kamulaştırması yapılmayan malik, uğradığı zararın tazminini hukuki el atma davası ile talep edebilir. İmar planlarına karşı açılacak iptal davalarında yürütmenin durdurulması talebi, yapılaşma başlamadan hak kaybını önlemek açısından kritik öneme sahiptir.