Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar (arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm) üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni haklar ve kişisel hakları düzenleyen özel hukuk dalıdır. Temel kaynakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Eşya Hukuku kitabı, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Gayrimenkul hukuku, bireylerin en değerli varlıkları olan taşınmazlarını koruma altına aldığı için toplumun geniş kesimlerini doğrudan ilgilendirmektedir. Türkiye'de gayrimenkul sektörü ekonominin lokomotif sektörlerinden biridir. Konut alım-satımı, arsa yatırımları, ticari gayrimenkul işlemleri ve kentsel dönüşüm projeleri milyonlarca vatandaşı etkilemektedir. Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları genellikle yüksek ekonomik değere sahip olduğundan, bu alanda uzman bir avukatın desteği hayati önem taşır. İstanbul gibi büyük şehirlerde tapu müdürlükleri, kadastro daireleri, belediyeler ve mahkemeler yoğun bir gayrimenkul trafiğiyle karşı karşıyadır. Kazdal Hukuk Bürosu olarak İstanbul Anadolu Yakası'nda gayrimenkul hukuku alanında kapsamlı avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kaydedildiği resmi sicildir. Türk Medeni Kanunu m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından devlet sorumludur ve sicildeki yanlışlıktan doğan zararları tazmin eder. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil şarttır; tapuya tescil edilmeyen mülkiyet devri hukuken geçersizdir. Satış, bağış, miras, mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir. Tapu devir işlemlerinde dikkat edilmesi gereken pek çok husus vardır. Taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı gibi takyidatların incelenmesi zorunludur. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenir ve tapuya şerh edilebilir. Tapu iptal ve tescil davaları, tapu kaydının hukuka aykırı olması halinde açılır. Muris muvazaası, sahte vekaletname ile devir, ehliyetsizlik ve hata-hile-ikrah gibi sebeplerle tapu iptal davası gündeme gelir. Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkıdır. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Tapu işlemlerinde avukat desteği almak, olası hak kayıplarını ve gelecekte doğabilecek uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.

Gayrimenkul mülkiyet uyuşmazlıkları, taşınmaz sahipliği, sınır ihtilafları, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi gibi geniş bir yelpazeyi kapsar. El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası, mülkiyet hakkına haksız müdahale eden kişiye karşı açılır. Taşınmaza izinsiz giren, yapı yapan veya kullanan kişinin müdahalesinin durdurulması talep edilir. Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Geriye dönük 5 yıla kadar ecrimisil talep edilebilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşların anlaşamaması halinde açılır. Mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Komşuluk hukuku kapsamında gürültü, koku, duman ve sızıntı gibi taşkınlıklara karşı da dava açılabilir. TMK m. 737 uyarınca herkes taşınmazını kullanırken komşularını zarara uğratacak taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür. İstanbul'da özellikle yoğun yapılaşma nedeniyle komşuluk hakkı ihlalleri, müteahhit-kat maliki uyuşmazlıkları ve kat mülkiyeti sorunları sıkça gündeme gelmektedir.

İmar hukuku, yerleşim alanlarının düzenlenmesi, yapılaşmanın kontrol altına alınması ve şehircilik ilkelerinin uygulanmasını konu alan hukuk dalıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu bu alanın temel düzenlemesidir. Nazım ve uygulama imar planları, belediyelerin yetkisinde hazırlanır ve taşınmazların kullanım amacını, yapı yoğunluğunu, kat adedini ve çekme mesafelerini belirler. Yapı ruhsatı (inşaat izni) almadan inşaat yapmak kaçak yapı niteliğindedir ve yıkım kararına konu olabilir. Ruhsata aykırı yapılar için de imar para cezası uygulanır. İmar planı değişiklikleri mülk sahiplerinin haklarını doğrudan etkilediğinden, plan değişikliğine karşı 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Parselasyon işlemleri, imar planlarının uygulamaya konulması amacıyla yapılan ve parsellerin yeniden düzenlenmesini içeren idari işlemlerdir. Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında yürütülmektedir. Riskli yapı tespiti, yıkım süreci, arsa payı hesaplaması ve müteahhitle yapılacak sözleşmeler bu sürecin kritik aşamalarıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin üçte iki çoğunlukla karar alması gerekmektedir. Karara katılmayan azınlık maliklerinin payları açık artırmayla diğer maliklere satılabilir. Bu süreçte hak kayıplarının önlenmesi için hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlerin mülkiyet düzenini ve yönetimini düzenler. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payına bağlı özel bir mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise yapı tamamlanmadan önce kurulur ve inşaat bitiminde kat mülkiyetine çevrilir. Apartman ve site yönetimi, kat malikleri kurulu kararlarıyla yürütülür. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır ve yönetici atanır. Ortak giderlere katılım, kat maliklerinin arsa payları oranında yapılır; ancak bazı giderler (asansör, kapıcı ücreti gibi) eşit olarak da paylaştırılabilir. Aidat borçlarının ödenmemesi halinde yönetim aylık %5 gecikme tazminatı uygulayabilir ve icra takibi başlatabilir. Kat mülkiyetinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında ortak alanların kullanımı, tadilat izinleri, gürültü şikayetleri, otopark anlaşmazlıkları ve yönetim planı değişiklikleri yer alır. Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir. Bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması (konutun işyerine çevrilmesi gibi) durumunda kat malikleri kurulu kararıyla uyarı yapılır, devam ederse mahkemeye başvurulabilir. Kazdal Hukuk Bürosu olarak kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hem bireysel kat malikleri hem de site yönetimleri adına hukuki destek sunmaktayız.