Detaylı Açıklama
İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun 881 ila 897. maddeleri arasında düzenlenen ve bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. İpotek, borçlunun veya üçüncü bir kişinin taşınmazını teminat olarak göstermesiyle tesis edilir. Borç ödenmediği takdirde alacaklı, ipotekli taşınmazın icra yoluyla satışını talep ederek alacağını tahsil edebilir. İpotek sahibi alacaklı, diğer alacaklılara karşı öncelik hakkına (rüçhan hakkı) sahiptir ve taşınmazın el değiştirmesi ipoteği etkilemez; yeni malik de ipotekle yükümlüdür.
İpotek, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmek suretiyle tesis edilir ve tapu siciline tescil ile hukuki varlık kazanır. Tescil yapılmadıkça ipotek kurulmuş sayılmaz. İpoteğin geçerliliği için alacağın mevcut veya doğması muhtemel bir alacak olması yeterlidir; bu nedenle üst sınır (limit) ipoteği şeklinde henüz doğmamış alacaklar için de ipotek kurulabilir. Anapara ipoteğinde ise belirli bir alacak tutarı için teminat sağlanır ve bu tutar tapu siciline yazılır.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TMK m.881 ipoteğin tanımını ve kuruluşunu, m.882 mevcut veya ileride doğacak alacaklar için ipotek tesisini, m.883 üst sınır ipoteğini, m.893 boş dereceye ilerleme hakkını düzenler. İpotek tesisi için taşınmaz malikinin yazılı talebi ve tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bankacılık uygulamasında konut kredisi, ticari kredi ve teminat mektubu karşılığı ipotek en yaygın kullanım alanlarıdır.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 148-153. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı veya ilamsız icra takibi başlatabilir. İpotekli taşınmaz satılmadan önce borçluya ödeme emri gönderilir ve yasal süreler içinde borç ödenmezse taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar arasında kredi borcunun tamamı ödendikten sonra bankanın ipotek fek (kaldırma) işlemini geciktirmesi, üst sınır ipoteğinde teminat tutarının aşılması, birden fazla ipoteğin bulunduğu taşınmazlarda sıra cetveli uyuşmazlıkları ve eş rızası olmadan aile konutu üzerine ipotek tesisi yer almaktadır. TMK m.194 uyarınca aile konutu üzerine eşin açık rızası olmadan ipotek konulamaz; rıza alınmadan tesis edilen ipotek diğer eş tarafından iptal ettirilebilir. Ayrıca ipotekli taşınmazın değerinin alacağı karşılamaması halinde alacaklı, borçlunun diğer mal varlığına da başvurabilir.