Tahliye Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu kiraya vereni sıkı kurallarla sınırlar; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı (TBK m.350), kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımı (m.350/2), yeni malikin ihtiyacı (m.351 — satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava), kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtar (m.352/2), kiracının sözleşmeye aykırı davranışı (m.316, m.317), tahliye taahhüdü (m.352/1) ve 10 yıllık uzama süresinin dolması (m.347/1).
Tahliye Taahhütnamesi
TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kira sözleşmesi devam ederken belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı taahhüt vermiş ve bu tarihte tahliyeyi gerçekleştirmemişse, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak veya tahliye davası açarak tahliye sağlayabilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda veya sonradan verilmiş olması önemlidir; sözleşme kurulmadan önce verilen taahhütler geçersizdir.
Dava Süreci ve İcra
Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Dava açılmadan önce genellikle ihtarname gönderilmesi gerekir (ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü hallerinde). Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliyede ise 30 günlük ödeme süresi içeren noter ihtarı şarttır. Mahkeme kararından sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir; kiracı direnirse kolluk desteğiyle zor kullanarak boşaltma yapılabilir.
İhtiyaç Tahliyesinde 3 Yıllık Kiralama Yasağı
TBK m.355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranılması halinde, eski kiracı son kira yılına ait 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.
Konut Tahliyesinde Güncel Gelişmeler
2022 yılında yapılan düzenlemelerle konut kiralarında %25 artış sınırı getirilmiş, ancak bu sınır tahliye sebeplerini doğrudan etkilememiştir. Kira tespit davaları ve 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye imkanı başta konut kiralarındaki değerleme farklarını düzeltmeye yönelik alternatif yollar olarak güncel önemini korumaktadır.