Detaylı Açıklama
Kira artışı, devam eden bir kira ilişkisinde kira bedelinin belirli dönemlerde güncellenmesini ifade eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut kiralarında kira artış oranını bir önceki kira yılında gerçekleşen tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalaması ile sınırlandırmıştır. Bu düzenleme, kiracının korunması ilkesinin en somut yansımalarından biridir. Taraflar sözleşmede TÜFE oranının altında bir artış oranı kararlaştırabilirler ancak üzerinde bir oran belirlenmesi halinde TÜFE sınırı geçerli olur.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hakim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi kriterleri değerlendirerek yeni kira bedelini hakkaniyete göre belirleyebilir. Bu durum özellikle piyasa koşullarının önemli ölçüde değiştiği dönemlerde kiraya verenin menfaatlerini korumaya yönelik bir dengeleme mekanizmasıdır.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TBK m.344/1 uyarınca taraflarca kira artış oranı belirlenmiş olsa dahi bu oran TÜFE oniki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse hakim, TÜFE oranını geçmemek üzere artış miktarını hakkaniyete göre takdir eder. Beş yılı aşan sözleşmelerde TBK m.344/3 devreye girerek hakime daha geniş bir takdir yetkisi tanır.
Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira tespit davasının her kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesinde açılması veya bu sürede ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Aksi halde tespit edilen bedel bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kiraya verenlerin piyasa rayicine ulaşmak amacıyla TÜFE sınırının üzerinde artış talep etmesidir. Bu talepler hukuken geçersiz olup kiracı yalnızca yasal sınır dahilindeki artışı ödemekle yükümlüdür. Bir diğer yaygın durum, kiraya verenin sözleşmeyi yenilemeyerek kiracıyı tahliye etmeye çalışması ve ardından yeni kiracıyla yüksek bedel üzerinden sözleşme yapmasıdır. Bu halde eski kiracının tazminat hakkı doğabilir.
Ayrıca TL yerine döviz cinsinden kira bedeli belirlenen sözleşmelerde, beş yıl süreyle kira bedelinin artırılması talep edilemez; beş yılın sonunda hakim TÜFE ile sınırlı olmaksızın hakkaniyet çerçevesinde yeni bedeli belirler.