Kira Hukuku

Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri arasında yer alan özel hukuk dalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiraları, Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan özel hükümleriyle düzenlenmekte olup taşınır kirası ve ürün kirasından farklı kurallara tabidir. Kira hukuku, Türkiye'de milyonlarca kiracı ve kiraya vereni doğrudan ilgilendiren, günlük yaşamın vazgeçilmez bir parçasıdır. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde konut arzının yetersizliği ve kira fiyatlarındaki hızlı artış, kira uyuşmazlıklarını ciddi boyutlara taşımıştır. Kira tespit davaları, tahliye davaları, kira artış oranı ihtilafları ve depozito uyuşmazlıkları en sık karşılaşılan sorunlardır. Yasa koyucu, kiracının barınma hakkını korumak amacıyla kira artışına üst sınır getirmiş ve tahliye sebeplerini sınırlı olarak belirlemiştir. Bununla birlikte kiraya verenin de mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesiyle güvence altındadır. İki hak arasındaki dengeyi sağlamak kira hukukunun temel meselesidir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı yapılması zorunlu olmasa da ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı düzenlenmesi tavsiye edilir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihi, kira süresi, depozito miktarı, tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın adresi açıkça belirtilmelidir. Kira sözleşmesinin süresi serbestçe belirlenebilir. Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kiraya veren ise süre sonunda sözleşmeyi sona erdiremez; yalnızca kanundaki tahliye sebeplerinden birini ileri sürebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise taraflar fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Depozito (güvence bedeli) konusunda TBK m. 342 önemli düzenlemeler içerir. Konut kiralarında depozito 3 aylık kira bedelini geçemez ve para olarak verilmesi halinde vadeli mevduat hesabına yatırılması gerekir. Sözleşme hazırlanırken kiracı aleyhine ağır koşullar konulmamalıdır; zira TBK m. 346 uyarınca kiracı aleyhine düzenlenen cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersizdir.

Konut kiralarında yıllık kira artış oranı, TBK m. 344 gereği bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırlama, tarafların sözleşmede daha yüksek bir oran belirlemesi halinde dahi geçerlidir; fazla kısım geçersiz sayılır. Ticari (çatılı işyeri) kiralarında ise artış oranı sözleşmedeki düzenlemeye göre belirlenir; ancak sözleşmede belirleme yoksa yine TÜFE sınırı uygulanır. Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kaldığı durumlarda kiraya verenin açabileceği bir davadır. 5 yıllık kira süresi dolmadan tespit davası açılabilir ancak artış TÜFE ile sınırlıdır. 5 yılın sonunda ise mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, kullanım amacı ve enflasyon gibi faktörleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu sürede ihtarname gönderilmelidir. Kira uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması için açılır. Yüksek enflasyon, pandemi, deprem gibi öngörülemeyen durumlar uyarlama sebebi olabilir. Uygulamada hem kiracıların kira indirim talebiyle hem de kiraya verenlerin artış talebiyle uyarlama davası açtığı görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması ilkesinden hareketle tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birini ileri sürerek tahliye davası açabilir. Temerrüt (kira borcunun ödenmemesi) en yaygın tahliye sebebidir. Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar eder; süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi de tahliye sebebidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya yasal bakım yükümlüsü olan kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yeni malikin ihtiyacı da tahliye sebebi olup, taşınmazı satın alan yeni malik 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Tadilat ve yeniden inşa, taşınmazın esaslı bir tamir veya yeniden yapım gerektirmesi halinde uygulanabilir. 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ise kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunabilir. Bu durumda kira dönemi sonundan 3 ay önce bildirim yapılması yeterlidir. İcra yoluyla tahliye de mümkündür; kiracıya ödeme emri gönderilir, 30 gün içinde ödeme yapılmazsa icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.

Kiracının temel hakları arasında kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullanma, kiralananın ayıplarının giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim talep etme ve sözleşmenin yenilenmesi hakkı yer alır. Kiracı, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan veya sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini kiraya verenden isteyebilir. Ayıbın giderilmemesi halinde kiracı; bedelden indirim, ayıbı giderip masrafı kira bedelinden düşme veya sözleşmeyi feshetme haklarına sahiptir. Kiraya verenin hakları ise kira bedelinin zamanında ödenmesini isteme, kiralananın özenle kullanılmasını talep etme, sözleşme bitiminde kiralananı hasarsız geri alma ve kanuni sebeplerle tahliye isteme hakkını kapsar. Kiralananın olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar (boyama, halı eskimesi gibi) kiracının sorumluluğunda değildir; ancak kasıtlı veya bakımsızlıktan kaynaklanan hasarlar kiracıya aittir. Alt kira ve devir konusu da önemlidir. Konut kiralarında kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kira yasaktır. İşyeri kiralarında ise sözleşmede aksine hüküm yoksa alt kiraya verme mümkündür. Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini bilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik önem taşır. Kazdal Hukuk Bürosu olarak hem kiracı hem de kiraya veren tarafında etkin hukuki temsil sağlamaktayız.