İstanbul Kira Hukuku Avukatı

Tahliye işlemi ancak kanunda belirtilen sınırlı sebeplerle yapılabilir. En yaygın sebepler; kira borcunun ödenmemesi (temerrüt), tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama süresinin dolması ve taşınmazın yeniden inşasıdır. Süreç genellikle ihtarname ile başlar.

Hukukumuzda kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme olmaması durumunda kira bedeli, başlangıç tarihi ve şartların ispatı zorlaşır. Tahliye için yine kanuni prosedürlerin işletilmesi gerekir.

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği belgedir. Geçerli olması için; yazılı olması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve en önemlisi kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması şarttır.

Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Bu davada ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname çekilmesi yasal bir zorunluluktur.

Borçlar Kanunu uyarınca, kira artış oranı bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Taraflar bunun altında bir oranda anlaşabilir ancak üstünde yapılan anlaşmalar geçersizdir.

İşyeri kiralarında da artış sınırı, konutlarda olduğu gibi tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi bu sınır esas alınır.

Kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kaldığı durumlarda açılır. Bu davanın açılabilmesi için sözleşmenin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması gerekir. Mahkeme, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında olabilir. Sözleşme sona erdiğinde, taşınmazda normal kullanımdan kaynaklanan eskimeler dışındaki bir hasar yoksa ve kira/fatura borcu bulunmuyorsa depozito kiracıya aynen iade edilmelidir.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan taşınmazda önemli bir değişiklik veya tadilat yapamaz. Yazılı rıza ile yapılan değişikliklerde, aksine bir anlaşma yoksa kiraya veren bu değişikliklerin eski hale getirilmesini isteyemez.

Taşınmazın kullanımını engelleyen bir ayıbı varsa (rutubet, tesisat sorunu vb.) kiracı, bu ayıbın giderilmesini isteyebilir veya ayıp oranında kira bedelinden indirim talep edebilir. Önemli ayıplarda ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı doğar.

Evet, kira tahliye, kira tespiti, uyarlama ve alacak davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne, ihtar sürelerine ve tanık dinlenmesi gibi süreçlere bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanır. İstinaf süreci bu süreyi uzatabilir.

Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki farklı ayda haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik eski sözleşmenin tarafı olur. Ancak yeni malik kendisi oturacaksa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Hayır. Konut kiralarında %25 üst sınırını öngören TBK Geçici m.1, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022'de yürürlüğe girmiş, 7456 sayılı Kanun ile süresi 1 Temmuz 2024'e uzatılmıştır. Bu tarihten sonra geçici düzenleme sona ermiş, yeniden uzatılmamıştır. 2026 yılında uygulanan tek üst sınır TBK m.344'teki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kira tespit davası TBK m.344/3 kapsamında 5 yıllık sürenin dolmasından sonra açılır ve emsallere göre yeniden bedel belirlenmesi amaçlanır. Kira uyarlama davası ise TBK m.138 kapsamında olağanüstü ekonomik koşullar (yüksek enflasyon, döviz kuru patlaması, pandemi gibi) nedeniyle açılır ve 5 yıl şartı aranmaz; sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilir.

Hayır. TBK m.344 emredici bir hükümdür; tarafların aksine anlaşması üst sınırı kaldırmaz. Sözleşmede yasal sınırı aşan oran yazılı olsa bile, yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kısım geçersiz sayılır. Yargıtay 3. HD'nin 2025/3036 E., 2026/104 K. sayılı kararı bu ilkeyi pekiştirmiştir. Fazla ödediğiniz tutarı alacak/iade davası ile geri isteyebilirsiniz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2024 tarih ve 2024/969 E., 2024/3820 K. sayılı kararı uyarınca, aylık olarak ödenen kiralarda harç **hükmedilen aylık kira ile mevcut aylık kira arasındaki fark** üzerinden hesaplanır. Yıllık fark üzerinden harç alınması bozma sebebidir. Bu içtihat, kira tespit davası açacak kiraya verenler için harç maliyetini önemli ölçüde azaltmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin **yazılı rızası** zorunludur (TBK m.322). Yazılı rıza olmadan yapılan alt kira tahliye sebebi oluşturabilir. Asıl sözleşme sona erdiğinde alt kira da kendiliğinden sona erer; alt kiracı kiraya verene karşı doğrudan hak ileri süremez.

Evet. TBK m.352/2 uyarınca kiracı bir kira yılı içinde kira borcunu ödemediği için iki ayrı haklı yazılı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarlar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalı ve aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır.

Hayır. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı sıkı şekilde korur. Kiraya veren ancak kanunda sayılı sınırlı sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt, 10 yıllık uzama) ve mahkeme kararıyla tahliye sağlayabilir. Mahkeme kararı olmadan zorla tahliye TCK m.116 (konut dokunulmazlığını ihlal) suçunu oluşturabilir.

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir ve bankada vadeli mevduat hesabına yatırılması zorunludur. Sözleşme sona erdikten sonra kiraya veren 3 ay içinde dava/icra başlatmamışsa banka kiracıya iade etmek zorundadır. Doğrudan elden ödenen depozitolar için yazılı talep + ihtarname + alacak davası yolu izlenir.

Evet. TBK m.305-308 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını engelleyen ayıplar (rutubet, çatı akıntısı, tesisat sorunu, küf) için ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmeden dönmeyi (önemli ayıp halinde) talep edebilir. Ayıp yazılı olarak bildirilmeli, makul süre verilmelidir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre belirli süreli kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu sözleşmenin orijinal süresi ile sınırlıdır. Sözleşme TBK m.347 uyarınca otomatik olarak uzasa bile kefilin yenileme dönemi için yazılı onayı olmadıkça sorumluluğu uzamaz. TBK m.583 yazılı şekil, üst sınır ve eşin yazılı rızası şartlarına dikkat edilmeli.

Aynı TBK bölümünde düzenlenmekle birlikte bazı farklar var: (1) İşyeri kiralarında kira ilişkisi devri haklı sebep olmaksızın reddedilemez (TBK m.323), (2) İşyerinde gerçek kişi kiraya verende %20 stopaj uygulanır, (3) Aile konutu koruması işyerlerinde uygulanmaz, (4) Döviz cinsinden bedel işyerlerinde istisnalarla mümkündür.

Gerçek kişi kiraya verene yapılan işyeri kira ödemelerinde stopaj kiracı tarafından %20 oranında kesilir ve vergi dairesine yatırılır (GVK m.94/5). Tüzel kişi kiraya verende stopaj uygulanmaz; kira brüt ödenir, şirket kurumlar vergisi öder. Sözleşmede brüt/net kira ayrımı net belirtilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında kiracılar: (1) Kira yardımı (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan aylık ödeme, genelde 18 ay), (2) Faiz desteği (yeniden inşa kredisi için, kiracılar genelde tercih etmez), (3) Yeniden inşa sonrası TBK m.355 öncelik hakkı, (4) Tahliye süresi koruması haklarına sahiptir. Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda alınamaz.

Evet. TMK m.194 uyarınca aile konutu olarak kullanılan kiralık taşınmazda kiracı eşin sözleşme feshi, tahliye taahhüdü vermesi veya alt kira yapması diğer eşin yazılı rızasına bağlıdır. Onaysız tasarruflar geçersizdir. Bu koruma sadece konutlar için geçerlidir; işyerlerinde uygulanmaz.