Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu), birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Gayrimenkul Hukuku alanının en önemli ve uygulamada en sık karşılaşılan dava türlerinden biri olan izale-i şüyu davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ila 703. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, paydaşlar arasında kullanım ve yönetim konusunda anlaşmazlıkların ortaya çıkması halinde izale-i şüyu davası başvurulan temel hukuki yoldur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
TMK m.698’e göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Başka bir deyişle, paylı mülkiyette her paydaş, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti
Ortaklığın giderilmesi davası, iki farklı mülkiyet rejimi kapsamında gündeme gelebilir:
-
Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet): Birden fazla kişinin belirlenmiş paylarla bir mala birlikte malik olması halidir. Her paydaşın payı belirli ve bağımsızdır.
-
Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet): Ortakların belirlenmiş payları olmaksızın bir mala birlikte malik olması halidir. Bu tür mülkiyet genellikle miras ortaklığında görülür. Elbirliği mülkiyetinde ortaklar, mülkiyet üzerinde eşit haklara sahiptir ve tek başına tasarruf yetkisi yoktur.
Dava Şartları ve Taraflar
Davacı ve Davalı
Ortaklığın giderilmesi davasını, paydaşlardan herhangi biri açabilir. Pay oranının büyüklüğü veya küçüklüğünün bir önemi yoktur; en küçük paya sahip paydaş bile bu davayı açabilir. Davanın diğer tüm paydaşlara karşı açılması zorunludur. Davada tüm paydaşların taraf olarak gösterilmemesi, davanın usulden reddi ile sonuçlanır.
Taşınmazın Tapu Kaydı
Dava konusu taşınmazın tapu kaydının bulunması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Ancak kadastro tutanağı veya zilyetlik belgesi bulunan taşınmazlarda, öncelikle tescil davası açılması ve ardından ortaklığın giderilmesi talep edilmesi mümkündür.
Ortaklığın Devamına İlişkin Sözleşme
TMK m.698/1’de belirtildiği üzere, paydaşlar arasında ortaklığın devamına ilişkin yazılı bir sözleşme bulunması halinde, bu sözleşme süresince ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Bu tür sözleşmeler en fazla on yıl için yapılabilir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Ortaklığın Giderilme Yolları
Ortaklığın giderilmesinde iki temel yol mevcuttur: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşım.
Aynen Taksim (Bölüşme)
TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlardan birinin aynen taksim talep etmesi halinde, mahkeme öncelikle bu talebi değerlendirir.
Aynen taksimin mümkün olabilmesi için şu koşulların sağlanması gerekir:
- Fiziki bölünme mümkün olmalı: Taşınmaz, imar mevzuatına uygun olarak bölünebilir nitelikte olmalıdır. Belediye imar müdürlüğünden alınacak bilirkişi raporu ile taşınmazın ifraz (bölünme) edilip edilemeyeceği belirlenir.
- Değer kaybı olmamalı: Bölünme sonucunda oluşacak parsellerin değerinde önemli bir azalma olmamalıdır.
- Minimum parsel büyüklüğü sağlanmalı: İmar planına göre belirlenen minimum parsel büyüklüğü sağlanmalıdır.
Aynen taksimde paylar denk düşmezse, TMK m.699/2 uyarınca eksik kalan paya para eklenmek suretiyle denkleştirme yapılabilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksimin mümkün olmadığı veya taşınmazın bölünmesinin önemli bir değer kaybına yol açacağı hallerde, mahkeme taşınmazın satışına karar verir. Satış, sulh hukuk mahkemesinin talimatıyla satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.
Satış bedeli, paydaşların pay oranlarına göre aralarında bölüştürülür. Paydaşlar da dahil herkes açık artırmaya katılabilir.
Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaşım
Taşınmazın üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunması veya inşa edilebilecek olması halinde, kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi de mümkündür. Bu durumda her paydaşa bağımsız bölüm tahsis edilerek kat mülkiyeti tesis edilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri bu aşamada devreye girer.
Dava Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki). Birden fazla taşınmaz için aynı davada ortaklığın giderilmesi talep edilebilir, ancak taşınmazlar farklı yargı çevrelerinde ise her biri için ayrı dava açılması gerekir.
Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, dava sürecinde taşınmazın değerinin tespiti, aynen taksimin mümkün olup olmadığının belirlenmesi ve imar durumunun incelenmesi için bilirkişi raporu alır. Bilirkişi raporu, mahkemenin kararını doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur.
Muhdesatın (Yapılar ve Ağaçlar) Durumu
Taşınmaz üzerinde bir paydaşa ait yapı veya ağaç bulunması halinde, muhdesatın aidiyeti davası ile bu yapıların kime ait olduğu tespit ettirilmelidir. Muhdesatın değeri, satış bedelinden düşülerek ilgili paydaşa ödenir. Muhdesatın aidiyetinin belirlenmesi, davanın sonucunu önemli ölçüde etkileyebilir.
Dava Masrafları ve Harçlar
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri, dava sonucunda taraflar arasında payları oranında paylaştırılır. Davada maktu harç alınır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında harç alınır.
Avukatlık ücreti de payları oranında tüm paydaşlardan tahsil edilir; yani davayı kaybeden veya kazanan taraf ayrımı yapılmaksızın, tüm paydaşlar masraflara katılır. Bu durum, ortaklığın giderilmesi davasının çekişmesiz yargı işi niteliğinden kaynaklanmaktadır.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki malların adil biçimde paylaşılmasını sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Aynen taksim veya satış yoluyla paylaşım seçeneklerinin doğru değerlendirilmesi, muhdesatın korunması, imar durumunun incelenmesi ve pay oranlarının doğru hesaplanması, davanın başarılı sonuçlanması için kritik faktörlerdir. Kazdal Hukuk Bürosu olarak, ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimizin haklarının en üst düzeyde korunması için kapsamlı hukuki destek sunmaktayız.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.