Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazları, kaynakları ve irtifak haklarını bedelini peşin ödemek suretiyle kanunla gösterilen esas ve usullere göre edinmesidir. Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu alanın temel düzenlemesidir. Mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesiyle güvence altına alınmış olup kamulaştırma bu hakka getirilen anayasal sınırlamadır. Kamulaştırma sürecinin başlatılabilmesi için öncelikle kamu yararı kararı alınması gerekir. Bu karar, kamulaştırmayı yapacak idarenin yetkili organı tarafından verilir ve il veya ilçe idare kurullarınca onaylanır. Kamu yararı kararının ardından kamulaştırma kararı alınır, taşınmaz sahipleri tespit edilir ve satın alma yoluyla anlaşma aranır. Anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır. Türkiye'de büyük altyapı projeleri (otoyollar, barajlar, köprüler, havaalanları), enerji projeleri ve kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında çok sayıda kamulaştırma işlemi gerçekleştirilmektedir. İstanbul gibi büyük şehirlerde imar planı değişiklikleri ve ulaşım projeleri nedeniyle kamulaştırma davaları oldukça yaygındır.

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki gerçek karşılığının ödenmesini ifade eder. 2942 sayılı Kanunun 11. maddesi bedel tespitinde dikkate alınacak kriterleri belirlemiştir. Bu kriterler arasında taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar, vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri ve yapılmış benzer satışlar yer alır. İdare öncelikle uzlaşma yolunu denemelidir. Kamulaştırma Kanunu m. 8 uyarınca idare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedel üzerinden taşınmaz sahibiyle pazarlık yaparak anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanırsa taşınmaz tapuda idareye devredilir ve bedel peşin ödenir. Anlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın gerçek değerini tespit eder. Bilirkişi heyeti; taşınmaz değerleme uzmanı, ziraat mühendisi ve mali müşavir gibi uzmanlardan oluşur. Tarım arazilerinde gelir yöntemi, arsalarda emsal karşılaştırma yöntemi uygulanır. Taşınmaz sahibi, bilirkişi raporunda belirlenen bedeli düşük bulursa itiraz edebilir. Kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenmeli; taksitle ödeme ancak büyük enerji ve sulama projeleri gibi istisnai hallerde mümkündür.

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma kanununun öngördüğü usul ve esaslara uymaksızın özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen veya hukuken müdahale etmesidir. Bu durum Anayasa'nın mülkiyet hakkını güvence altına alan 35. maddesinin ve hukuk devleti ilkesinin açık ihlalidirBolir. Fiili el atma ve hukuki el atma olmak üzere iki türü bulunmaktadır. Fiili el atma, idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz üzerinde yol, park, boru hattı gibi kalıcı tesisler yapması veya taşınmazı fiilen kullanmasıdır. Bu durumda taşınmaz sahibi, asliye hukuk mahkemesinde tazminat (bedel) davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki değerini belirleyerek idareyi tazminata mahkum eder. Fiili el atmada zamanaşımı uygulanmaz; taşınmaza el atıldığı sürece dava açılabilir. Hukuki el atma ise idarenin imar planlarıyla taşınmazı kamu hizmet alanı (yol, park, okul, hastane gibi) olarak belirlemesi ancak uzun süre kamulaştırma yapmamasıdır. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarıyla hukuki el atma da tazminat gerektiren bir müdahale olarak kabul edilmiştir. Taşınmazı imar planında kamu alanı olarak ayrılan ancak kamulaştırılmayan malikler, belirli sürelerin geçmesinden sonra tam yargı davası veya tazminat davası açabilir. Kazdal Hukuk Bürosu olarak kamulaştırmasız el atma davalarında etkin bilirkişi itirazları ve mahkeme stratejileriyle müvekkillerimizin mülkiyet haklarını savunmaktayız.

Kamulaştırma davaları, kamulaştırma kanununda öngörülen özel usul hükümlerine tabidir. Bedel tespiti ve tescil davası, kamulaştırmayı yapan idare tarafından açılır. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Dava açılmasıyla birlikte mahkeme taşınmaz sahibine meşruhatlı davetiye tebliğ eder ve 30 gün içinde bedele ilişkin itirazlarını bildirmesini ister. Mahkeme, duruşma günü belirleyerek keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi heyeti, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki değerini tespit eder. Taraflar bilirkişi raporuna 15 gün içinde itiraz edebilir. Gerektiğinde ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti atanabilir. Mahkeme, tespit edilen bedelin bankaya bloke edilmesini ve taşınmazın idare adına tescilini kararlaştırır. Karar kesinleşmeden taşınmaz tescil edilemez. Bedel artırım davası ise taşınmaz sahibinin kamulaştırma bedelini düşük bulması halinde açtığı davadır. Bu dava, tebliğden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle gerçek bedeli tespit eder ve aradaki farkın yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verir. Kamulaştırma kararının iptali ise kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle idare mahkemesinde açılır. İptal davasında 60 günlük süre kamu yararı kararının tebliğinden itibaren işler. Kamulaştırma davalarında uzman bir avukatın bilirkişi süreçlerini yönetmesi, değerleme itirazlarını etkin bir şekilde yapması ve mahkeme stratejisini doğru belirlemesi, taşınmaz sahibinin hak ettiği bedeli alabilmesi açısından kritik önem taşır.