Türk hukuk sisteminde kiracılar, güçlü yasal koruma mekanizmalarıyla korunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin süresinin dolmasına rağmen çıkmak zorunda değildir; sözleşme otomatik olarak yenilenir. Ancak bu koruma sınırsız değildir. Kira Hukuku kapsamında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi, on yıllık uzama döneminin sonunda kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.
Bu makalede 10 yıllık kiracının tahliyesi konusunu, TBK m.347 hükmünü, ihtarname zorunluluğunu, dava sürecini ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları kapsamlı biçimde inceleyeceğiz.
TBK m.347 Ne Diyor?
TBK m.347/1’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak aynı maddenin devamında kritik bir düzenleme yer almaktadır: “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Uygulama
Belirli süreli sözleşmelerde: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi hesaplanır. Örneğin, 01.01.2015 tarihinde başlayan ve bir yıl süreli olan bir kira sözleşmesinde ilk süre 31.12.2015’te dolar. On yıllık uzama süresi bu tarihten itibaren hesaplanır ve 31.12.2025’te sona erer. Kiraya veren, 31.12.2025 tarihinden en az üç ay önce (en geç 30.09.2025’te) bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: TBK m.347/2’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu halde de fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyulması zorunludur.
10 Yıllık Sürenin Hesaplanması
On yıllık sürenin doğru hesaplanması, bu konudaki en kritik meselelerden biridir.
Sürenin Başlangıcı
Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık süre, sözleşmede belirlenen sürenin bitiminden itibaren başlar. Sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk sürenin dolduğu tarihten itibaren hesaplama yapılır.
Örnek hesaplama:
- Sözleşme başlangıcı: 01.06.2014
- Sözleşme süresi: 1 yıl
- İlk süre bitimi: 01.06.2015
- 10 yıllık uzama süresi sonu: 01.06.2025
- Bildirim tarihi en geç: 01.03.2025 (3 ay önce)
- Tahliye tarihi: 01.06.2025
Sözleşme Süresinin Birden Fazla Yıl Olması
Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan fazla ise (örneğin 3 yıl), on yıllık uzama süresi bu uzun sürenin bitiminden itibaren başlar. Bu durumda kiracının tahliye edilebilmesi için fiilen on üç yıldan fazla bir sürenin geçmesi gerekir.
6098 Sayılı TBK’nın Geçiş Hükümleri
6098 sayılı TBK, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. TBK’nın geçici 2. maddesi uyarınca, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan kira sözleşmelerinde TBK m.347 hükmü, kanunun yürürlük tarihinden itibaren sekiz yıl sonra uygulanmaya başlamıştır. Yani 01.07.2020 tarihinden itibaren, eski sözleşmelerde de TBK m.347 uygulanabilir hale gelmiştir.
İhtarname Zorunluluğu
Kiraya verenin, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilmesi için mutlaka yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
Bildirimin Şekli
Kanun, bildirimin yazılı yapılmasını şart koşmaktadır. Uygulamada en güvenli yol noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesidir. Noter ihtarnamesi, bildirimin yapıldığını ve tebliğ tarihini ispat açısından en güçlü delildir.
Bildirimin Süresi
Bildirim, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Üç aylık sürenin hesabında, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır; ihtarnamenin gönderildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı tarih önemlidir.
Bildirimin İçeriği
İhtarnamede şu hususların yer alması gerekir:
- Kira sözleşmesinin tarafları ve sözleşme bilgileri
- On yıllık uzama süresinin dolduğunun belirtilmesi
- TBK m.347 hükmüne dayanıldığının ifadesi
- Sözleşmenin sona erdirileceğinin açık bildirimi
- Tahliye tarihinin belirtilmesi
Tahliye Davası Süreci
Kiracının ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Dava Açma Süresi
Kiraya veren, uzama yılının bitiminden itibaren tahliye davası açabilir. Süresinde yapılan bildirim şartıyla, dava uzama yılının sona erdiği tarihten sonra her zaman açılabilir.
İspat Yükü
Tahliye davasında kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, on yıllık uzama süresinin dolduğunu ve süresinde bildirimde bulunduğunu ispat etmelidir. Kira sözleşmesi yazılı değilse, sözleşmenin varlığı her türlü delille ispatlanabilir.
Yargılama Süreci
Mahkeme, dava dilekçesini kiracıya tebliğ eder ve savunma hakkı tanır. Kiracı, on yıllık sürenin dolmadığını, bildirimin süresinde yapılmadığını veya sözleşmenin farklı koşullarda kurulduğunu ileri sürebilir. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirdikten sonra tahliyeye karar verir veya davayı reddeder.
Uygulamada Önemli Hususlar
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Durumu
On yıllık süre hesaplanırken, tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapıp yapmadığı önem taşır. Yeni bir sözleşme yapılması halinde, on yıllık süre yeni sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren yeniden başlar. Ancak Yargıtay, eski sözleşmenin devamı niteliğindeki değişiklikleri (kira bedelinin güncellenmesi gibi) yeni sözleşme olarak kabul etmemektedir.
Birden Fazla Kiracının Bulunması
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, ihtarnamenin tüm kiracılara ayrı ayrı gönderilmesi gerekmektedir. Ayrıca tahliye davasının da tüm kiracılara karşı birlikte açılması zorunludur.
Kiracının Tahliye Sonrası Hakları
On yıllık süre nedeniyle tahliye edilen kiracı, tahliye sebebiyle uğradığı zararları talep edemez. Bu tahliye, kiraya verenin yasal hakkını kullanması niteliğinde olduğundan haksız fiil sorumluluğu doğurmaz. Ancak kiracının ihtarname süresine uyulmaması gibi usuli eksiklikler nedeniyle tahliye kararının hukuka aykırı olduğu hallerde tazminat talep edilebilir.
Alt Kira İlişkisinin Durumu
Kiracının taşınmazı alt kiraya vermesi halinde, asıl kira sözleşmesinin TBK m.347 uyarınca sona ermesiyle alt kira sözleşmesi de sona erer. Alt kiracı, asıl kiracıya karşı tazminat talep edebilir ancak kiraya verene karşı bir hak ileri süremez.
Sonuç
On yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiracının tahliyesi, TBK m.347 ile kiraya verenlere tanınan önemli bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, sürelere sıkı biçimde uyulmasına ve usulüne uygun bildirim yapılmasına bağlıdır. Özellikle ihtarnamenin en az üç ay öncesinden noter aracılığıyla gönderilmesi ve tebliğ tarihinin belgelenmesi kritik önem taşımaktadır. Kazdal Hukuk Bürosu olarak, kiracı tahliyesi ve kira uyuşmazlıkları konusunda hem kiraya verenlere hem de kiracılara hukuki danışmanlık ve dava süreçlerinde temsil hizmeti sunmaktayız.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.