Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber

Kiracı tahliyesi, kira ilişkisinin en hassas ve en çok uyuşmazlık yaratan konularından biridir. Türk hukukunda kiracı, Borçlar Kanunu’nun koruması altında olup, ev sahibinin keyfi olarak kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Kira Hukuku alanında belirli yasal şartların oluşması ve usulüne uygun hukuki süreçlerin izlenmesi zorunludur. Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında kiracı tahliyesinin tüm detaylarını ele alacağız.

Tahliye süreci, sebebine göre farklı prosedürler gerektirmekte olup her aşamada hukuki destek almak hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşımaktadır.

Kiracı Tahliyesinin Yasal Sebepleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebileceği halleri sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir. Bu sebepler dışında kiracının tahliyesi talep edilemez. Yasal tahliye sebepleri iki ana kategoriye ayrılır: kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Yargıtay, ihtiyaç iddiasının ciddi ve somut gerekçelere dayanmasını aramaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması ya da bu süre içinde ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarname çekilmişse, dava sözleşme sonuna kadar açılabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek, altı ay sonra açacağı tahliye davasını bildirebilir. Yeni malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü kişiler için ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır.

Tadilat ve İmar Amacıyla Tahliye (TBK m.350/2)

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı tadilat gerekiyorsa ve bu tadilat sırasında kullanımı mümkün değilse, tahliye davası açılabilir. Tadilat projesinin ruhsata bağlanmış olması ve tahliyenin zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Kira Borcunun Ödenmemesi (TBK m.352/2)

Kiracı, bir kira yılı veya bir kira süresi içinde iki haklı ihtara rağmen kira borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarların yazılı ve haklı olması, yani kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olmasıdır. İhtarlar kira yılı içinde iki farklı ayda yapılmış olmalıdır.

Ayrıca, kiracıya 30 günlük süre verilerek yapılan bir ihtara rağmen ödeme yapılmaması halinde de sözleşme feshedilebilir (TBK m.315).

Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren bir ay içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:

Taahhüt yazılı olmalıdır.
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (sözleşme imzası ile aynı tarihli taahhütler geçersizdir).
Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.

10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347)

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Bu bildirim yapılmışsa, süre sonunda tahliye davası açılabilir.

İhtarname Süreci

Kiracı tahliyesinde ihtarname, yasal sürecin zorunlu bir adımıdır. İhtarnamenin geçerliliği için belirli şekil ve süre şartlarına uyulması gerekmektedir.

İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname, noter aracılığıyla çekilmelidir. Adi yazılı ihtarname de geçerli olmakla birlikte, ispat kolaylığı açısından noter ihtarnamesi tercih edilmelidir. İhtarnamede şu hususlar açıkça belirtilmelidir:

Tahliye sebebi
Tahliye için verilen süre
Süreye uyulmaması halinde dava açılacağı bildirimi
Kira sözleşmesine ilişkin bilgiler (taraflar, adres, tarih)

İhtarname Süreleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye: Sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya bu sürede ihtarname çekilmelidir.
Yeni malik ihtarnamesi: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde gönderilmelidir.
Kira borcu ihtarı: Kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir.
10 yıl uzama: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılmalıdır.

Tahliye Davası Süreci

İhtarname sürecinin ardından kiracının tahliye etmemesi halinde tahliye davası açılır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Zorunlu arabuluculuk uygulaması kira uyuşmazlıklarında da geçerlidir; dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Dava Açma Süreleri

İhtiyaç nedeniyle: Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay
Tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
İki haklı ihtar: Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay
10 yıllık uzama: Bildirim süresine uyulduktan sonra dönem sonunda

Dava Süresi ve Karar

Tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Mahkeme, tahliye kararı verirse bu kararın kesinleşmesi beklenmeden icra takibi yapılabilir; ancak kiracı temyiz veya istinaf yoluna başvurabilir.

İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhüdüne veya kira borcuna dayanan durumlarda doğrudan icra takibi yoluyla da tahliye istenebilir.

İlamsız Tahliye Takibi

Kira borcunun ödenmemesi halinde icra müdürlüğüne başvurularak ilamsız tahliye takibi başlatılabilir. Kiracıya ödeme emri gönderilir; kiracı 30 gün içinde kira borcunu ödemezse ve 7 gün içinde itiraz etmezse tahliyeye karar verilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanan İcra Takibi

Kiracının tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, taahhüt tarihinden itibaren icra takibi başlatılarak 15 gün süre verilir. Kiracı itiraz etmezse tahliye gerçekleştirilir.

Kiracı Hakları ve Korunma Yolları

Kiracının da tahliye sürecinde hakları bulunmaktadır:

Usulsüz ihtarnameye itiraz hakkı
Tahliye davasında savunma yapma hakkı
İhtiyacın gerçek olmadığını ispat etme hakkı
3 yıl boyunca eski kiracıya kiraya verilmezse tazminat talep etme hakkı (TBK m.355)
Kira bedelini depo ederek temerrüdü engelleme hakkı

Sık Yapılan Hatalar

Tahliye sürecinde sıklıkla yapılan hatalar şunlardır:

Sürelere uyulmaması: Dava açma ve ihtarname sürelerinin kaçırılması en sık karşılaşılan hatadır.
Sözlü ihtar: Yazılı ihtar yerine sözlü uyarıyla yetinilmesi hak kaybına neden olur.
Zorla tahliye: Mahkeme kararı olmaksızın kiracının zorla çıkarılması suç teşkil eder.
Geçersiz tahliye taahhüdü: Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütler geçersizdir.

Sonuç

Kiracı tahliyesi, yasal prosedürlere sıkı sıkıya bağlı olan ve dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Sürelerin kaçırılması veya usul hatası yapılması, tahliye talebinin reddine yol açabilir. Her iki taraf açısından da hak kayıplarını önlemek adına, sürecin en başından itibaren bir kira hukuku avukatının rehberliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kazdal Hukuk Bürosu olarak, kira uyuşmazlıklarında deneyimli kadromuzla hukuki destek sunmaktayız.