Kat Mülkiyeti ve Site/Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları: Aidat, Yönetim Planı ve 2026 Değişiklikleri (KMK 634)

Apartman ve site yaşamı, bağımsız bölüm mülkiyeti ile ortak alanlara dayalı zorunlu birlikteliğin gerilimi üzerine kuruludur. Gayrimenkul Hukuku kapsamında en sık karşılaşılan uyuşmazlık aidat (ortak gider) ödememe olmakla birlikte; yönetim planı, ortak alan kullanımı, yönetici sorumluluğu ve komşuluk şikâyetleri de yoğun biçimde mahkemelere taşınır. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde uyuşmazlıkları, 7 Mayıs 2026 tarihli reformun getirdiği yeniliklerle birlikte ele alıyoruz.

Kısaca: Uyuşmazlıkta önce yönetim planı, sonra KMK, en son TMK/genel hükümler uygulanır. Aidatını ödemeyen kat maliki geciken günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK m.20); kesinleşmiş işletme projesine dayanarak yönetici icra takibi başlatabilir (m.35). Bağımsız bölümü kullanan kiracı da müteselsilen sorumludur ama kira tutarıyla sınırlı (m.22). Ortak alan değişikliği için 4/5 yazılı rıza (m.19/2) gerekir. 2026 reformu: Toplu yapılarda (site) yönetim planı değişikliği eşiği 4/5’ten 2/3’e indirildi (m.70). Görevli mahkeme Sulh Hukuk’tur (Ek m.1).

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Bir Bakışta

Uyuşmazlıkta Norm Hiyerarşisi

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının çözümünde sıralı bir norm denetimi uygulanır:

1. Yönetim Planı: Tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlayan, sözleşme hükmünde bir belgedir; “sitenin/apartmanın anayasası” olarak kabul edilir.
2. 634 sayılı KMK: Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde uygulanır.
3. TMK ve genel hükümler: KMK’da da hüküm yoksa son aşamada devreye girer.

Bu nedenle her uyuşmazlıkta ilk adım, güncel yönetim planının incelenmesidir.

Aidat (Ortak Gider) ve Gecikme Tazminatı

Aidat, uygulamadaki en yaygın uyuşmazlık konusudur. KMK m.20, ortak giderlerin paylaşımını düzenler:

Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (vazgeçme yasağı). Ödemede geciken kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

İcra Takibi ve Yöneticinin Yetkisi

Yönetici, kesinleşmiş işletme projesine veya kat malikleri kurulu kararına dayanarak, ayrıca bir yetki belgesine ihtiyaç duymadan aidat alacağı için dava ve icra takibi başlatabilir (KMK m.35). Kesinleşmiş işletme projesi, İİK m.68 anlamında belge niteliğinde olduğundan itirazın kaldırılması yolunu kolaylaştırır.

🆕 2026 notu — İşletme projesi: 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, işletme projesine ilişkin düzenlemeyi yenilemiş; projenin kat malikleri genel kurulu kararına bağlanması ve mevcut proje varsa geçici işletme projesi uygulaması gibi yenilikler getirmiştir. Somut süreçte güncel yönetmelik ve madde metni esas alınmalıdır.

Müteselsil Sorumluluk: Kat Maliki ve Kiracı

KMK m.22 uyarınca ortak gider borcundan yalnızca kat maliki değil, bağımsız bölümü kira veya başka bir sebeple kullananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur:

Önemli sınır: kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracı, birikmiş aidatın tamamından değil, ödeyeceği kira tutarı kadar sorumludur.

Yönetim Planı ve 2026 Reformu (4/5 → 2/3)

Yönetim planı değişikliği için aranan oy oranı, yapının türüne göre farklıdır ve 2026’da değişmiştir:

Ortak Alanlarda Değişiklik ve İzinsiz Tadilat

KMK m.19/2 uyarınca, bir kat maliki bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana/boya yaptıramaz. Bu eşik 2026 reformuyla değişmemiştir.

Rıza alınmadan yapılan değişikliklerin eski hâle getirilmesi (eski hâle iade) her zaman talep edilebilir. Bu nedenle ortak alanda (cephe, çatı, bahçe, tesisat) izinsiz yapılan yatırım, malik için ciddi bir mali risk taşır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulu kararını hukuka aykırı bulan malik, KMK m.33 uyarınca iptal davası açabilir. Süreler hak düşürücüdür:

• Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik: karar tarihinden itibaren 1 ay
• Toplantıya katılmayan malik: kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay

Dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Hâkim, malikler arasında çözülemeyen ihtilaflarda “ikame edici” iradesiyle müdahale ederek karar verebilir (m.33).

Komşuluk Hukuku ve Hoşgörü Sınırı

Kat malikleri, KMK m.18 ve TMK m.737 çerçevesinde birbirini rahatsız etmeme ve dürüstlük kuralına uyma borcu altındadır. Gürültü, koku, taşkınlık gibi rahatsızlıklarda belirleyici ölçüt hoşgörü sınırıdır: yerel âdet ve taşınmazın niteliğine göre katlanılması gereken eşik aşılmışsa müdahale istenebilir. Tahliyeye varan komşuluk uyuşmazlıkları için komşu rahatsızlığı nedeniyle tahliye (TBK m.316) rehberimize bakabilirsiniz.

Yönetici Sorumluluğu

Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki bir vekâlet ilişkisidir. Yöneticinin başlıca yükümlülükleri:

• Hesap verme (m.39): İşletme defteri tutmak ve dönem sonunda kat maliklerine hesap vermek
• Ortak giderleri takip ve tahsil: Avansların takip edilmemesi kişisel sorumluluk doğurur
• Şeffaf yönetim: Görevin kötüye kullanılması, vekâletin ihlali sayılır (m.38)

Profesyonel yönetim şirketlerinde, husumet ehliyetinin kural olarak kat malikleri kurulunca seçilen yöneticide olduğu kabul edilir.

Görevli Mahkeme

KMK Ek m.1 açıktır: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yalnızca manevi tazminat gibi genel hükümlere dayanan talepler Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

⚠️ Toplu yapı uyarısı: Birden fazla parsel üzerindeki sitelerde KMK hükümlerinin uygulanabilmesi için “toplu yapı” yönetimine geçilmiş olması gerekir. Aksi hâlde uyuşmazlıklar TMK’nın paylı mülkiyet hükümlerine göre çözülür ki bu, görevli mahkemeden karar nisaplarına kadar her şeyi değiştirir.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında başarı, her şeyden önce yönetim planının titizlikle incelenmesine bağlıdır. Aidat ödememe gibi durumlarda KMK m.20 ve m.35’in sunduğu aylık %5 gecikme tazminatı, icra takibi ve dava yolları etkili araçlardır; bağımsız bölümü kullanan kiracı da kira tutarıyla sınırlı olmak üzere müteselsilen sorumludur (m.22). 7 Mayıs 2026 reformu ile toplu yapılarda yönetim planı değişikliği eşiğinin 2/3’e inmesi, site yönetimlerinde karar alma süreçlerini önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.

Tüm bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir (Ek m.1). Aidat, ortak alan, yönetici sorumluluğu veya komşuluk kaynaklı bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, hak kaybı ve süre aşımı riskini önlemek için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız önerilir.