Türkiye’nin deprem gerçeği, kentsel dönüşümü son yılların en önemli gündem maddelerinden biri haline getirmiştir. 2026 yılında 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan kapsamlı değişikliklerle birlikte, dönüşüm sürecinin en çok tıkandığı nokta olan malik çoğunluğu kuralı gevşetilmiş; süreç hız ve güvenlik ekseninde yeniden kurgulanmıştır. Gayrimenkul Hukuku açısından bu değişiklik, hem mülk sahiplerinin haklarını hem de dönüşümün işleyişini doğrudan etkilemektedir. Bu rehberde 2026 reformunun getirdiği yenilikleri, malik haklarını ve süreci adım adım ele alıyoruz.
Kısaca: 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de (no:33158) yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle, kentsel dönüşümde karar yeter sayısı eskiden aranan üçte iki (2/3) çoğunluktan hisseleri oranında salt çoğunluğa (%50+1, “P+1”) indirilmiştir. Anlaşmaya katılmayan maliğin arsa payı, anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa Başkanlık/İdare/TOKİ satın alabilir. Riskli yapı kesinleşince 60 günlük tahliye süresi tanınır; süre dolarsa elektrik-su-doğalgaz kesilebilir ve kolluk desteğiyle tahliye yapılabilir. Önemli: Bu değişiklik Kanun’da değil, uygulama yönetmeliği düzeyindedir.
Kentsel Dönüşüm 2026 Bir Bakışta
2026 Reformu: Salt Çoğunluk (P+1) Kuralı
Kentsel dönüşümün en çok eleştirilen yönü, tek bir maliğin süreci yıllarca kilitleyebilmesiydi. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” bu sorunu doğrudan hedefledi.
⚠️ Önemli hukuki ayrım: Bu değişiklik 6306 sayılı Kanun’un kendisinde değil, uygulama yönetmeliğinde yapılmıştır. Bu nedenle somut bir uyuşmazlıkta, yönetmelik hükmünün kanuna ve hukuka uygunluğu da tartışma konusu yapılabilir. Sürecinizde güncel yönetmelik metnini ve varsa yargı kararlarını bir avukatla değerlendirmeniz önerilir.
Eski ve Yeni Çoğunluk Karşılaştırması
| Konu | Eski Düzenleme | 2026 Sonrası |
|---|---|---|
| Karar yeter sayısı | Üçte iki (2/3) hisse | Salt çoğunluk (%50+1) |
| Ölçü | Arsa payı | Arsa payı |
| Adlandırma | 2/3 çoğunluk | P+1 |
| Amaç | — | Süreci hızlandırma |
Anlaşmaya Katılmayan Malik Ne Olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan (muhalif) maliklerin durumu, reformun en kritik boyutudur:
- Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
- Paydaşlara satış gerçekleşmezse, bu paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
Bunun pratik sonucu, bir veya birkaç maliğin süreci süresiz biçimde durduramamasıdır. Ancak muhalif malik haksız bırakılmış değildir: payının gerçek (rayiç) değerini talep etme ve satış işlemine karşı hukuki yollara başvurma hakkı saklıdır.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Kentsel dönüşüm süreci, çoğunlukla bir yapının riskli yapı olarak tespitiyle başlar:
- Başvuru: Malik veya kanuni temsilcisi, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırır.
- Tespit raporu: Yapı riskli bulunursa rapor ilgili İdareye bildirilir ve tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir.
- İtiraz: Malikler, tebliğden itibaren yasal süre içinde (genellikle 15 gün) Bakanlıkça oluşturulan teknik heyete itiraz edebilir.
- Kesinleşme: İtiraz yoksa veya reddedilirse tespit kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar.
Riskli yapı kavramının ayrıntıları için riskli yapı açıklamamıza bakabilirsiniz.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Riskli olduğu kesinleşen yapı için maliklere tahliye süresi verilir. Uygulamada bu süre 60 gündür. Bu süre içinde bina boşaltılmazsa:
- İdare tarafından elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir.
- Tahliye, gerekirse kolluk kuvvetleri desteğiyle gerçekleştirilir.
- Yıkımın ardından tapudaki riskli yapı şerhi terkin edilir; taşınmazın beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama bulunmaktadır” belirtmesi yapılır.
Kiracılar açısından tahliye sürecinin ayrıntıları ve hakları için kentsel dönüşümde konut kiracısının hakları rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kira Yardımı ve “Yarısı Bizden” Desteği
Dönüşüm sürecinde mağduriyeti önlemek için iki temel mali destek bulunur:
- Kira (taşınma) yardımı: Riskli yapının maliki, kiracısı ve sınırlı ayni hak sahipleri, geçici barınma için Bakanlıkça belirlenen tutarda kira yardımından yararlanabilir. Aylık tutar ve süre her yıl güncellenir.
- “Yarısı Bizden” (Yarısı Devletten): Yeniden inşa maliyetinin bir bölümünün devlet tarafından hibe/destek olarak karşılandığı finansman programıdır. Kapsam, iller ve tutarlar güncel programa göre belirlenir.
ℹ️ Kira yardımı ve devlet destek tutarları yıldan yıla ve programdan programa değiştiğinden, somut rakamlar için başvuru öncesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürürlükteki duyurusu esas alınmalıdır. İşyeri kiracıları için ayrıca işyeri kira yardımı rehberimize bakınız.
Malik Hakları ve Dikkat Edilecekler
Kentsel dönüşüm, hız kazansa da malikler için önemli riskler barındırır:
- Payının rayiç değerini talep etme
- Riskli yapı tespitine itiraz
- Kira yardımı / faiz destekli kredi
- Kat karşılığı sözleşmede adil pay ve m²
- Eksik m² / değer kaybı doğuran sözleşmeler
- Müteahhidin teminat ve süre yükümlülükleri
- Arsa payı dağılımındaki eşitsizlikler
- Salt çoğunluk kararına usulsüz dahil edilme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve arsa payı dağılımının bir avukatça denetlenmesi, ileride telafisi güç hak kayıplarını önler.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde çoğunluk oranı 2026'da değişti mi?
Anlaşmaya katılmayan (muhalif) malik ne olur?
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tahliye edilmezse ne olur?
Kentsel dönüşümde kira (taşınma) yardımı alabilir miyim?
"Yarısı Bizden" kampanyası nedir?
Kentsel dönüşüm kararına karşı dava açılabilir mi?
Sonuç
2026 reformu, kentsel dönüşümde uzun süredir tartışılan malik çoğunluğu kilidini gevşetmiş; 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle karar yeter sayısını 2/3’ten hisseleri oranında salt çoğunluğa (%50+1, P+1) indirmiştir. Anlaşmaya katılmayan maliğin payı açık artırmayla satılabilmekte, riskli yapı kesinleştikten sonra 60 gün içinde tahliye gerçekleştirilmektedir. Bu düzenlemenin kanun değil yönetmelik düzeyinde olması, hukuki tartışmaları da beraberinde getirmektedir.
Süreç hız kazansa da, malikler için arsa payı dağılımı, kat karşılığı sözleşmesi ve muhalif pay satışı gibi konular ciddi hak kayıpları doğurabilir. Hem riskli yapı tespiti hem de müteahhitle sözleşme aşamasında bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız, hem hızlı hem güvenli bir dönüşüm için en sağlıklı yoldur.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.