Detaylı Açıklama
Faydalı ve lüks iyileştirme, kiracının kira süresince kiralanan üzerinde yaptığı; taşınmazın değerini veya kullanım rahatlığını artıran tadilat ve eklemelerdir. Türk Borçlar Kanunu m.321 hükmü, kiracının kiralananda yaptığı iyileştirmelerin sökülüp götürülebileceğini; kiraya verenin söküme razı olmaması halinde tazminat talep edilebileceğini düzenler. İyileştirmeler hukuken üç kategoride değerlendirilir: zorunlu giderler, faydalı giderler ve lüks/zevki giderler.
Zorunlu giderler kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan onarımlardır; bu giderler ilke olarak kiraya verene aittir. Faydalı iyileştirmeler taşınmazın değerini artıran ancak olmadan da kullanımın mümkün olduğu eklemelerdir. Lüks iyileştirmeler ise kiracının kişisel zevkine yönelik, taşınmazın ekonomik değerini doğrudan artırmayan eklemelerdir.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TBK m.321/3 uyarınca kiracı, kiralananda yaptığı iyileştirmeleri ayrıştırarak kiralananın eski hâline iade etmek zorundadır; ancak iyileştirmenin söküm masrafı eklenen değerden fazlaysa veya söküm taşınmaza zarar verecekse kiraya veren tazminat öder. Kira tespit davalarında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre, kiracının kendi yaptığı lüks tadilatlar emsal kira hesabında “taşınmazın doğal niteliği” olarak kabul edilmez; kiracının ek değer yaratması kiraya verenin alacağı yeni kirayı artıramaz.
Bu ilke kiracıyı, taşınmaza kendi imkânlarıyla yatırım yaparken aynı zamanda kira tespit davasında yüksek bedel ödemeye karşı korur.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Pratikte en sık karşılaşılan durum, kiracının kira tespit davasında kiraya verenin emsal olarak gösterdiği tadilatlı taşınmazların gerçekte kiracı tarafından iyileştirildiğinin ortaya çıkmasıdır. Bu durumda mahkeme, söz konusu iyileştirmeleri emsal hesabından çıkarır. Kiracının yaptığı işlerin niteliğini belgelemesi, fatura ve fotoğraflarla kayıt altına alması ileride hak savunmasında büyük önem taşır. Lüks tadilat sözleşme bitiminde söküm/iade tartışmasına da yol açabileceğinden, sözleşmede iyileştirme yetkisi açıkça düzenlenmelidir.