Detaylı Açıklama
Emsal kira, kira tespit davalarının temel inceleme kıstaslarından biridir. TBK m.344/3 uyarınca beş yılı aşan kira sözleşmelerinde hakim, TÜFE oranı ile bağlı kalmaksızın “hak ve nesafet” ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler. Bu belirlemede başvurulan en önemli ölçüt, dava konusu taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal niteliğindeki taşınmazların güncel kira bedelleridir.
Emsal taşınmaz olarak değerlendirilmek için bir kiralananın; konum (aynı semt, sokak veya site), büyüklük (m² yakınlığı), yaş ve teknik özellikleri (asansör, otopark, ısınma sistemi, manzara), kat (yüksek/düşük kat) ve kullanım amacı (konut/işyeri) yönlerinden dava konusu taşınmaza benzer olması gerekir. Bilirkişi heyeti genellikle 3-5 emsal taşınmazın son altı ay-bir yıl içindeki kira sözleşmelerini inceleyerek ortalama bir bedel belirler.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, emsal kira bedellerinin belirlenmesinde sadece ilan sitelerindeki teklif fiyatları değil, fiilen yapılmış kira sözleşmeleri esas alınmalıdır. Emlak müşavirlerinden alınan beyanlar tek başına yetersizdir; bilirkişi heyetinin tapu sicili, kira sözleşmeleri ve emsal taşınmaz keşfi üzerinden somut tespit yapması beklenir.
Eşyalı kira, lüks tadilat yapılmış kiralanan veya manzaralı taşınmaz gibi özellikli durumlarda emsal bedele eklenecek veya çıkarılacak unsurlar bilirkişi tarafından ayrıca hesaplanır. Aile içi veya yakın tanıdığa düşük bedelle kiraya verilmiş taşınmazlar emsal olarak kullanılamaz.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, sunulan emsallerin gerçekten benzer nitelikte olmamasıdır. Farklı kat, farklı yaş, farklı büyüklük veya farklı sokakta yer alan taşınmazlar emsal kabul edilemez. Bilirkişi raporlarına itiraz edilirken bu unsurlar dikkatlice tartışılmalıdır. Ayrıca kiracının kendi yaptığı lüks tadilatlar, taşınmazın doğal değerini değil kiracının katkısını yansıttığından emsal hesabına dahil edilmemelidir.