Detaylı Açıklama
Kira uyarlama davası, TBK m.138 (Aşırı İfa Güçlüğü) kapsamında açılan ve sözleşmenin yapıldığı tarihte öngörülmeyen olağanüstü koşullar nedeniyle borçlu (kiracı) için ifanın aşırı güçleşmesi halinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan davadır. Bu dava; kira tespit davasından farklı olarak 5 yıllık süre şartına bağlı değildir ve yalnızca olağanüstü koşulların somut olarak gerçekleşmesi halinde açılabilir.
Hukuki Dayanak
TBK m.138/1 hükmü:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”
Şartları (Beş Şart Birlikte Aranır)
- Olağanüstü durum ortaya çıkmış olmalı (ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kuru patlaması, doğal afet).
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemez olmalı.
- Olağanüstü durum borçlunun (kiracının) kusurundan kaynaklanmamalı.
- Sözleşmedeki dengeyi bozarak ifayı borçlu aleyhine aşırı güçleştirmiş olmalı.
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da uyarlama haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.
Kira Tespit Davasından Farkı
| Yön | Kira Tespit Davası (TBK m.344/3) | Kira Uyarlama Davası (TBK m.138) |
|---|---|---|
| Açma süresi | Sözleşme başlangıcından 5 yıl sonra | Olağanüstü koşul ortaya çıkar çıkmaz |
| Hangi taraf açar? | Genelde kiraya veren | Borçlu (kiracı), bazen kiraya veren |
| Dayanak | Emsal kira bedelleri ve hak/nesafet | Olağanüstü ekonomik koşul (force majeure benzeri) |
| Mahkemenin yetkisi | Kira bedelini emsallere göre yeniden belirlemek | Sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamak veya dönmek |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay, kira uyarlama davasında olağanüstü olma ölçütünü dar yorumlar. Genel enflasyonun TÜFE 12 aylık ortalama oranındaki seyri, olağanüstü değişiklik sayılmaz; çünkü TBK m.344 zaten bu artışı sözleşmeye yansıtır. Olağanüstü kabul edilen örnekler:
- Döviz kurunun sözleşmeden bu yana kat kat artmış olması (örneğin 5-10 kat).
- Pandemi gibi global ekonomik şoklar.
- Hiperenflasyon dönemleri.
Mahkeme uyarlamayı kabul ederse kira bedelini dürüstlük kuralı çerçevesinde yeniden belirler.
Pratik Tavsiyeler
- Uyarlama davasında olağanüstü durumun somut delillerle (kur grafikleri, enflasyon tabloları, sektörel raporlar) ispatı şarttır.
- Sözleşmede “uyarlama yapılmaz” gibi maddeler yer alsa bile TBK m.138 emredicidir.
- Kiracı, dava açmadan önce kira bedelini “uyarlama hakkını saklı tutarak” ödediğini bildirmelidir.