Detaylı Açıklama
Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenen temel kira hukuku yükümlülüklerinden biridir. Bu borç üç ana boyut taşır:
İlk olarak kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmalıdır; konut olarak kiralanan yer işyeri olarak kullanılamaz veya tam tersi. İkinci olarak kiracı, kiralanana özenle davranmalı, gereksiz hasar verici davranışlardan kaçınmalıdır. Üçüncü olarak kiracı, komşulara karşı saygılı olmalı; aşırı gürültü, kötü koku, yangın riski yaratan davranışlardan kaçınmalıdır.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TBK m.316/1 hükmü “kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” der. Aykırılık halinde m.316/2 hükmü uyarınca kiraya veren önce yazılı ihtarname ile uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini ister.
İhtara rağmen aykırılık devam ederse veya kiracının aykırı davranışı kiraya veren ile aynı taşınmazda oturanların yaşamını çekilmez hale getirecek nitelikteyse, m.316/3 hükmü uyarınca ihtara gerek olmaksızın sözleşme yazılı olarak feshedilebilir. Aykırılığın “çekilmez” sayılması bilirkişi raporu ve tanık beyanlarıyla tespit edilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre özenli kullanım borcunun ihlali için sürekli ve sistematik davranış gerekir; tek seferlik küçük olaylar tahliye sebebi sayılmaz.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Pratikte en sık karşılaşılan ihlaller; gece geç saatlere kadar yüksek sesli müzik, ortak alanlarda gürültülü toplantılar, kötü kokuya neden olan eşya/hayvan barındırma, çocukların kontrol edilmemesi sonucu hasar, evde işyeri faaliyeti yürütülmesi, yangın/sel riski yaratan davranışlar ve apartman yönetim kurallarına aykırılık gibi durumlardır. Şikayet eden komşuların tanıklığı ve apartman yönetimi tutanakları kritik delillerdir.