Detaylı Açıklama
Yeni malik tahliyesi, TBK m.351’de düzenlenen özel bir tahliye yoludur. Taşınmazı satın alma, miras, bağış gibi yollarla sonradan edinen kişinin, ihtiyacı sebebiyle kira ilişkisini sona erdirebilmesi için iki kritik prosedür şartı vardır: edinme tarihinden 1 ay içinde yazılı bildirim ve bildirimden 6 ay sonra dava açılması.
Hukuki Dayanak
TBK m.351 hükmü:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
İki Alternatif Yol
Yol 1: Hızlı Yol (Bildirim + 6 Ay)
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim.
- Bildirim tarihinden 6 ay sonra dava.
- Sözleşme süresinin sonunu beklemeye gerek yok.
Yol 2: Sözleşme Sonu Yolu
- Sözleşme süresinin bitimini beklemek.
- Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak.
- Bu yolda 6 aylık bekleme süresi yok.
Yeni malik istediği yolu seçebilir. Hızlı yol özellikle uzun süreli sözleşmelerde tercih edilir.
Yazılı Bildirimin Önemi
Yol 1’de yazılı bildirim dava şartıdır. Yapılmazsa dava reddedilir. Bildirim:
- Edinme tarihinden 1 ay içinde yapılmış olmalı.
- Yazılı olmalı (tercihen noter ihtarnamesi).
- İçeriğinde edinme nedenini, ihtiyaç sahibini, ihtiyacın türünü açıkça belirtmeli.
- Kiracıya tebliğ edilmiş olmalı.
İhtiyaç Sahibi Olabilecek Kişiler
İhtiyaç sahibi yine sınırlı kişiler arasından olmalıdır:
- Yeni malikin kendisi
- Eşi
- Altsoyu, üstsoyu
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Üç Yıllık Yasak
Yeni malik tahliyesi sonrasında da TBK m.355’teki 3 yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanır. Tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı
Pratik Tavsiyeler
- Tapu devrinden hemen sonra noter ihtarnamesi hazırlatılmalıdır; 1 aylık süre çabuk geçer.
- Bildirim tebellüğ belgesi saklanmalıdır; 6 aylık sürenin başlangıç tarihini ispat eder.
- Bildirim yapılmamış olsa bile sözleşme sonunda dava açılabilir; ancak bu uzun sözleşmelerde elverişsizdir.