Kira sözleşmesinin başlangıcında veya sürekli kullanım sırasında ortaya çıkan rutubet, küf, çatı akıntısı, tesisat sorunu, kalorifer arızası, asansör hatası gibi kusurlar; kiralananın kullanımını engelleyen veya azaltan ayıplar olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu m.305-308 hükümleri kiracıya bu durumlar için kapsamlı haklar tanımıştır: ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim, sözleşmeyi fesih ve tazminat.
Kısaca: Ayıplı konutta kira indirimi talebi; rutubet, çatı akıntısı, tesisat sorunu gibi kullanımı engelleyen ayıplar için TBK m.305-308 kapsamındaki kiracı hakkıdır. Süreç: (1) Ayıbı yazılı olarak bildirin, (2) Makul süre verin, (3) Süre dolunca kira bedelinden orantılı indirim talep edin. Önemli ayıp halinde sözleşmeyi feshedebilirsiniz; küçük ayıplarda ayıbı kendiniz giderip masrafı kira bedelinden mahsup edebilirsiniz.
Ayıplı Konut Kira İndirimi Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.305-308, m.318 |
| Bildirim zorunluluğu | Ayıbı derhal yazılı bildir |
| Önemli ayıp halinde | Fesih + tazminat hakkı |
| Önemli olmayan ayıp | İndirim, giderme, mahsup |
| İndirim oranı (örnek) | %5-30 (bilirkişi keşfine göre) |
| Olağan yıpranma | Ayıp sayılmaz |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Kira ödeme | Sürdürün (bloke hesap kullanılabilir) |
Bu makalede ayıplı kiralananın hukuki çerçevesi, kiracının hakları, ayıp türleri, ayıbın bildirilmesi süreci, kira indirimi hesabı ve bilirkişi keşfi dahil dava süreci, TBK hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihadı ışığında ele alınmaktadır.
Ayıplı Konut Kira İndirimi Hangi Kanun Maddelerine Dayanır?
Hızlı Cevap: Ayıplı konut kira indirimi TBK m.301 (kullanılmaya elverişli halde bulundurma) ve m.305-308 (ayıba karşı tekeffül) hükümlerine dayanır. Kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden orantılı indirim, sözleşmeden dönme (önemli ayıpta) veya tazminat talep edebilir. Ayıbın derhal yazılı bildirilmesi (m.318) zorunludur.
TBK m.301 — Kullanılmaya Elverişli Halde Bulundurma
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Bu temel yükümlülük, kiraya verenin kira süresince taşınmazı kullanılır halde tutmasını gerektirir. Sonradan ortaya çıkan ayıplar bu hükümle bağlantılı olarak kiraya verene yüklenir.
TBK m.305 — Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffülü
“Kiralananın önemli ayıpları dolayısıyla kiracı, ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; ancak zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli olmayan ayıplar dolayısıyla kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”
TBK m.306 — Ayıbın Giderilmesini İsteme
“Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıpların uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıplar giderilmezse kiracı, ayıpları kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.”
TBK m.307 — Kira Bedelinde İndirim
“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar nedeniyle, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”
TBK m.308 — Tazminat
“Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”
Hangi Ayıplar İndirim ve Fesih Hakkı Verir?
Hızlı Cevap: Önemli ayıplar (fesih hakkı doğurur): oturulamayacak rutubet/küf, çökmüş tavan, yangın hasarı, geri dönüşsüz tesisat sorunu. Önemli olmayan ayıplar (indirim/giderme): lokal rutubet, geçici kalorifer arızası, kapı/pencere kapanmaması. Olağan yıpranma (ayıp değil): boya eskimesi, halı aşınması, kapı kolu eskimesi.
A. Önemli Ayıplar — Sözleşme Feshi Hakkı
Önemli ayıp; kiralananın tahsis edildiği amaçla kullanımını imkânsız kılan veya önemli ölçüde azaltan ayıptır.
Örnekler:
- Oturulamayacak derecede rutubet/küf — sağlık tehdidi
- Çökmüş tavan veya duvar — yapı bütünlüğü riski
- Geri dönüşsüz tesisat sorunu — su, doğalgaz, elektrik kullanılamaz
- Yangın hasarı — taşınmaz oturulabilir değil
- Çatı akıntısı kaynaklı geniş alanda hasar — yatak odası, salon kullanılamaz hâle gelmiş
Bu hallerde TBK m.305 uyarınca kiracı sözleşmeyi feshedebilir ve uğradığı zararların tazminini isteyebilir.
B. Önemli Olmayan Ayıplar — İndirim, Giderme, Tazminat
Önemli olmayan ayıp; kullanımı azaltan ancak imkânsız kılmayan kusurdur.
Örnekler:
- Sınırlı bölgede rutubet — bir oda etkilenmiş
- Geçici kalorifer arızası
- Pencere/kapı kapanmaması
- Mutfak tezgâhı çatlağı
- Asansör geçici arızası
Bu hallerde TBK m.305-307 uyarınca kiracı:
- Ayıbın giderilmesini isteyebilir
- Kira bedelinden indirim talep edebilir
- Tazminat isteyebilir (zararı varsa)
C. Olağan Yıpranma — Kiracının Sorumluluğunda
Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ayıp sayılmaz; bu kalemler kiracıya yüklenmez ama indirim de oluşmaz:
- Boya eskimesi
- Halı/parke aşınması
- Kapı kolu, anahtar deliği eskimesi
- Mutfak dolabı kapakları yıpranması
Kiralanandaki Ayıp Nasıl Bildirilir?
Hızlı Cevap: TBK m.318 uyarınca kiracı, ayıbı derhal yazılı olarak kiraya verene bildirmek zorundadır. Bildirim e-posta, WhatsApp veya noter ihtarnamesi ile yapılabilir. İçerik: ayıbın türü, başladığı tarih, etkisi, talep edilen çözüm (giderme/indirim/fesih) ve makul süre. Bildirim yapılmazsa kiracı haklarından yararlanamayabilir.
Kiracı, ayıbı derhal kiraya verene bildirmek zorundadır. Bildirim:
- Yazılı olmalıdır
- Ayıbın türünü, başladığı tarihi, etkisini içermelidir
- Tercihen e-posta, WhatsApp, noter ihtarnamesi şeklinde
Bildirim yapılmazsa kiracı:
- Haklarından yararlanamayabilir
- Kiraya verenin uğradığı zarar (örneğin küçük tamir gecikme nedeniyle büyüğe dönüştüyse) nedeniyle sorumlu tutulabilir
Kira Bedelinden İndirim Oranı Nasıl Belirlenir?
İndirim oranı, ayıbın kullanıma etkisiyle orantılı olmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında şu ölçütler dikkate alınır:
| Ayıbın Etkisi | Genel İndirim Aralığı |
|---|---|
| Bir odanın kullanılamaması | %15-25 |
| Banyo/mutfak kullanılamaması | %20-30 |
| Önemli alanın etkisi | %30-50 |
| Tüm taşınmazın oturulamaz hali | %50-100 (fesih) |
| Geçici kalorifer arızası (kış) | %10-20 |
| Asansör arızası (üst kat dairesi) | %5-15 |
Kesin oran bilirkişi keşfi ile belirlenir. Bilirkişi:
- Ayıbın varlığını teyit eder
- Etkilenen alanın yüzdesini hesaplar
- Kullanım amacına göre oran belirler
- Mevsim, sağlık etkisi gibi faktörleri değerlendirir
Kira İndirimi Talebi Süreci Nasıl İşler?
Hızlı Cevap: Beş adım: (1) Ayıbı belgele (fotoğraf, video, sayısal veri), (2) Yazılı bildirim yap, (3) Makul süre ver (15-30 gün, acil hallerde daha kısa), (4) Süre dolunca ayıbı kendin gider+mahsup VEYA bedelden indirim talep VEYA (önemli ayıpta) fesih, (5) Anlaşmazlık halinde arabuluculuk + Sulh Hukuk Mahkemesi alacak/iade davası.
Adım 1 — Ayıbı Belgeleyin
- Detaylı fotoğraflar (tarihi gösterecek şekilde)
- Video kayıtları
- Nem ölçümü (eğer rutubet ise)
- Tesisatçı, mimar veya yapı denetim firması raporu
- Sağlık raporu (rutubet kaynaklı solunum sorunu varsa)
Adım 2 — Yazılı Bildirim
Kiraya verene yazılı olarak bildirim yapın. İhtarname örneğinde:
- Ayıbın türü ve etkisi
- Bildirim tarihi
- Talep edilen çözüm: giderme, indirim, fesih
- Kiraya verene tanınan makul süre (15-30 gün)
Adım 3 — Makul Süre Verin
Ayıbın türüne göre süre belirlenir:
- Acil müdahale gereken haller (su sızıntısı, yangın riski): 24-72 saat
- Standart sorunlar (rutubet, kalorifer): 15-30 gün
- Karmaşık tamir gereken haller (çatı, yapısal kusur): 30-60 gün
Adım 4 — Süre Sonu: Üç Yol
Süre dolduğunda kiraya veren ayıbı gidermediyse:
Yol A: Ayıbı Kendiniz Giderip Mahsup
TBK m.306 uyarınca kiracı, ayıbı kendisi gidertebilir (örneğin tesisatçı çağırarak) ve faturayı kira bedelinden mahsup edebilir. Önemli: makul süre verilmiş olmalı, masraf belgelenmelidir.
Yol B: Kira İndirimi Talep
Yeni ihtarname veya alacak davası ile geçmiş aylar için indirim ve gelecek aylar için indirimli kira talep edilir.
Yol C: Sözleşmeyi Fesih (Önemli Ayıpta)
TBK m.305 uyarınca önemli ayıp halinde kiracı sözleşmeyi feshederek tahliye edebilir. Tazminat hakları saklıdır.
Adım 5 — Arabuluculuk + Dava
7445 sayılı Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartıdır (1 Eylül 2023). Adalet Bakanlığı bürosu üzerinden başvurun.
Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır:
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer
- Talep edilebilecekler: İndirim oranı, geçmiş aylar farkı, gelecek aylar indirimi, tazminat
Ayıplı Konut Davasında Bilirkişi Keşfi Nasıl Yapılır?
Hızlı Cevap: Mahkeme, taşınmazda bilirkişi keşfi kararı verir. Keşfe inşaat mühendisi, mimar veya yapı denetim uzmanı katılır. Bilirkişi: ayıbın varlığını teyit eder, sebebini belirler (yapısal kusur mu, kullanım hatası mı), etkilenen alanı ölçer ve indirim oranı önerisi sunar. Yargıtay raporun denetime elverişli olmasını arar.
Mahkeme genellikle bilirkişi keşfi kararı verir. Keşfe inşaat mühendisi, mimar veya konunun uzmanı bilirkişi katılır.
Keşfe hazırlık:
- Tüm fotoğraf ve video kayıtlarını sunun
- Bağımsız bir teknik raporunuz varsa ekleyin
- Ayıbı objektif olarak gösterin
- Sağlık etkilerini (rutubet kaynaklı astım, alerji) belgelerle ortaya koyun
Bilirkişi raporunda:
- Ayıbın varlığı tespit edilir
- Sebebi belirlenir (yapısal kusur mu, kullanım hatası mı)
- Etkilenen alan ölçülür
- İndirim oranı önerilir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasını arar (3. HD 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026). Vergi dairesi, belediye, emlak müşavirleri odası gibi resmi kaynaklardan veri içermeyen raporlar bozma sebebidir.
Hangi Ayıplı Konut Senaryoları Sık Karşılaşılır?
Hızlı Cevap: Yaygın senaryolar: (A) Üst kattan su damlaması (üst kat sahibi + apartman yönetimi sorumlu, kira indirimi mümkün), (B) Kalorifer kışın patlaması (acil 24-72 saat süre, tesisatçı çağırıp mahsup), (C) Yapı kaynaklı rutubet ve sağlık etkisi (önemli ayıp, fesih + tazminat), (D) Asansör arızası (üst kat dairesinde %5-15 indirim).
Senaryo 1: “Üst kattan su damlıyor”
Çözüm: Üst kat sahibine ve apartman yönetimine bildirim yapın. Kiraya verenin sorumluluğu üst katın kusur durumunda dolaylıdır; ancak orta vadede çözülmezse ev sahibi de sorumludur. Etkilenen alanda yaşanmazsa kira indirimi, oturulamazsa fesih hakkı doğar.
Senaryo 2: “Kalorifer kışın patladı, ev sahibi tamir etmiyor”
Çözüm: Acil müdahale gerektirir; 24-72 saat süre verin. Süresinde tamir edilmezse tesisatçı çağırın, faturayı saklayın ve kira bedelinden mahsup edin. Geçici süre için kira indirimi ayrıca talep edilebilir.
Senaryo 3: “Yapı kaynaklı rutubet, çocuğum hasta oldu”
Çözüm: Sağlık raporu alın (çocuk doktorundan, alerjist vb). Yazılı ihtarname ile derhal giderme talep edin. Önemli ayıp olarak değerlendirilebilir; fesih hakkı doğabilir. Tazminat (sağlık masrafları, taşınma giderleri, manevi zarar) talep edilebilir.
Senaryo 4: “Asansör 2 aydır arızalı, 5. kattayım”
Çözüm: Apartman yönetimi sorumlu birinci derecede. Kiraya veren de sürekli kullanılamaz hâle gelmesinden sorumludur. Bildirim → makul süre → indirim talebi (genellikle %5-15) → dava.
Senaryo 5: “Sözleşme imzalarken evi gördüm, durumu biliyordum”
Çözüm: Açıkça görülebilen ayıplar (TBK m.319) için kiracı bilerek razı olmuş sayılabilir; ancak sonradan ortaya çıkan ayıplar veya görülmesi mümkün olmayan ayıplar için haklarınız korunur.
Sözleşmedeki ‘Ayıpsız Teslim’ Hükmü Geçerli mi?
Hızlı Cevap: Kısmen. ‘Ayıpsız teslim edildiği kabul edilmiştir’ tarzı maddeler açıkça görülebilir ayıplar için kiracının bilerek razı olduğunu gösterir. Ancak gizli ayıplar veya sonradan ortaya çıkan ayıplar (yapı kaynaklı rutubet, çatı sızması, tesisat sorunu) için etkisizdir; kiracı haklarını yine kullanabilir.
Pek çok kira sözleşmesinde “Kiralananın ayıpsız teslim edildiği kiracı tarafından kabul edilmiştir” tarzı standart maddeler bulunur. Bu madde:
- Açıkça görülebilir ayıplar için kiracının bilerek razı olduğunu gösterir
- Gizli ayıplar veya sonradan ortaya çıkan ayıplar için ETKİSİZDİR; kiracı haklarını yine kullanabilir
- Yapı kaynaklı sorunlar (rutubet, çatı, tesisat) için sözleşmedeki kabul, ileride ortaya çıkmaları halinde uygulanmaz
Yargıtay Ayıplı Kiralanan Davalarında Hangi İlkeleri Uygular?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadında: (1) Önemli ayıp dar yorumlanır (gerçekten kullanımı imkânsız kılan haller), (2) İndirim oranı bilirkişi raporuna göre belirlenir, (3) Bildirim yükümlülüğüne uyulmamış ise talepler reddedilebilir, (4) Olağan yıpranma ile ayıp ayrımı sıkı uygulanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında:
- Önemli ayıp dar yorumlanır; ancak gerçekten kullanımı imkânsız kılan haller fesih sebebidir
- İndirim oranı bilirkişi raporuna göre belirlenir; mahkeme rapor doğrultusunda hareket eder
- Bildirim yükümlülüğüne uyulması kritiktir; bildirimsiz ayıp talepleri reddedilebilir
- Olağan yıpranma ile ayıp ayrımı sıkı uygulanır
Sıkça Yapılan Hatalar
1. Ayıbı yazılı bildirmemek. Sözlü bildirim yetersizdir; ileride ispat sorunu yaşanır.
2. Belge toplamamak. Fotoğraf, video, sayısal veriler olmadan dava ispat zorlaşır.
3. Aşırı süre tanımak. Acil ayıplarda hafta hafta beklemek hak kaybına yol açabilir.
4. Kira ödememeyi tercih etmek. Ayıp varsa bile kira ödenmeye devam edilmelidir; aksi halde temerrüde düşülür ve tahliye davasına muhatap olunur. Kira bedelini bloke hesapta yatırmak güvenli yoldur.
5. Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği davanın reddine yol açar.
6. Tek başına ayıbı gidermeden mahsup etme. TBK m.306 prosedürüne uyulmamışsa mahsup geçerli değildir.
Pratik Tavsiyeler
✅ Ayıbı fark eder etmez fotoğraflayın.
✅ Yazılı bildirim yapın. WhatsApp, e-posta, noter ihtarnamesi.
✅ Makul süre verin. Yazılı belirtin.
✅ Süre boyunca kira ödemeye devam edin. Bloke hesap kullanabilirsiniz.
✅ Sağlık etkisi varsa rapor alın.
✅ Tesisatçı/usta faturalarını saklayın.
✅ Bağımsız teknik rapor alın. Önemli ayıplarda mimar veya yapı denetim firması raporu lehinize delil olur.
✅ Avukat danışmanlığı alın. Önemli ayıp ve fesih durumlarında özellikle.
Sonuç
Ayıplı kiralananda kiracı, TBK m.305-308 ve m.318 ile kapsamlı haklara sahiptir: ayıbın giderilmesi, kira bedelinden orantılı indirim, sözleşmeden dönme (fesih) ve tazminat. Doğru kullanım için yazılı bildirim, makul süre tanıma ve belge ile destekleme kritiktir. Önemli ayıplar fesih hakkı doğurur; önemli olmayan ayıplarda indirim ve giderme yolları ön plandadır. Bildirim yükümlülüğüne uyulmaması haklardan yararlanmayı engelleyebilir; bu nedenle ayıp fark edilir edilmez yazılı bildirim yapılmalıdır.
Ayıplı kiralanan, rutubet, tesisat sorunu veya başka bir ayıp uyuşmazlığında, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.