Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299-378. maddeleri kira sözleşmesini düzenlemekle birlikte; sözleşme metninin nasıl yazılacağı, hangi maddelerin yer alması gerektiği ve hangi hükümlerin geçersiz olduğu uygulamada hâlâ kafa karıştırıcı olabilir.
Kısaca: Kira sözleşmesi (TBK m.299) yazılı yapılmak zorunda değildir, ancak ispat için yazılı şekil tavsiye edilir. Zorunlu unsurlar: tarafların kimliği, taşınmazın açık tanımı, kira bedeli ve ödeme şartları, süre, depozito tutarı, kullanım amacı. TBK m.346 uyarınca kiracı aleyhine ağır kayıtlar (cezai şart, muacceliyet) kesin olarak geçersizdir. Yıllık kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır.
Kira Sözleşmesi Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.299, m.342, m.344, m.346 |
| Yazılı zorunluluk | ❌ Yok (tavsiye edilir) |
| Noter onayı | ❌ Zorunlu değil |
| Depozito üst sınırı | 3 aylık kira (banka mevduatı şart) |
| Yıllık artış | TÜFE 12 ay ortalama (emredici) |
| Cezai şart maddesi | ❌ Geçersiz (TBK m.346) |
| Muacceliyet kaydı | ❌ Geçersiz (TBK m.346) |
| Kefil şartları | Yazılı + üst sınır + eş rızası (TBK m.583) |
Bu makalede kira sözleşmesi hazırlamanın temel kuralları, zorunlu unsurlar, geçerli ve geçersiz hükümler, kefil ve depozito düzenlemesi, sözleşmedeki yaygın tuzaklar ve kiracı/kiraya veren açısından dikkat edilecek hususlar TBK hükümleri ışığında ele alınmaktadır.
Kira Sözleşmesi Hangi Kanun Maddesine Dayanır?
Hızlı Cevap: Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299 ile düzenlenmiştir. Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler TBK m.339-356 arasında yer alır; kiracıyı koruyan emredici niteliktedir.
TBK m.299 hükmü:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Bu temel tanım üç unsuru içerir:
- Kullanma/yararlanma hakkı devri: Kiraya veren taşınmazı kiracının kullanımına bırakır.
- Kira bedeli ödeme: Kiracı, karşılığında kararlaştırılan bedeli öder.
- Sözleşme ilişkisi: Karşılıklı taahhütlere dayanan hukuki bağ.
Kira Sözleşmesi Yazılı Yapılmak Zorunda mı?
Hızlı Cevap: Hayır. TBK m.299 uyarınca kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmak zorunda değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme, kira bedeli, başlangıç tarihi ve diğer şartların ispatı açısından kritiktir. Noter şartı yoktur; adi yazılı belge yeterlidir.
Yazılı Şart Yok, Yazılı Tavsiye Edilir
TBK m.299’a göre kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak:
- İspat sorunu: Sözlü sözleşmede kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito gibi unsurlar tanık veya banka kayıtlarıyla ispatlanmaya çalışılır
- İhtilaf riski: Tarafların hatırladıkları farklı olabilir
- Tahliye sürecinde delil yetersizliği: Mahkemeye sunulacak yazılı sözleşme yokluğu süreci uzatır
Bu nedenle pratik tavsiye: mutlaka yazılı sözleşme.
Adi Yazılı Belge Yeterli
Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu değildir. Adi yazılı (taraflarca imzalı standart belge) yeterlidir. Noter onaylı sözleşme bazı avantajlar sunar:
- İmza inkârı imkânsızdır
- Tarih kesinliği vardır
- Tahliye taahhüdü için daha güçlü delildir
Ancak ek maliyet getirir; standart kiralarda tercih edilmeyebilir.
Kira Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?
Hızlı Cevap: Zorunlu unsurlar: (1) Tarafların kimlik bilgileri (TC kimlik, adres), (2) Taşınmazın açık tanımı (adres, tapu, m², eklentiler), (3) Kira bedeli ve ödeme şartları (banka hesabı, vade), (4) Süre, (5) Depozito tutarı ve banka hesabı, (6) Yan giderler (aidat, fatura), (7) Kullanım amacı, (8) İmza ve tarih.
1. Tarafların Kimlik Bilgileri
- Kiraya veren: Ad-soyad, TC kimlik no, ikamet adresi, telefon, e-posta
- Kiracı: Aynı bilgiler
- Birden fazla kiracı/kiraya veren varsa hepsi taraf olarak belirtilir
- Tüzel kişilerde unvan, vergi no, ticaret sicil, yetkili imza
2. Taşınmazın Tanımı
- Açık adres: Mahalle, cadde/sokak, kapı no, daire no, ilçe, il
- Tapu bilgisi: Ada, parsel, bağımsız bölüm no
- m² ve oda sayısı: 100 m², 3+1 gibi
- Eklentiler: Otopark, depo, balkon, çamaşırlık, asansör hakkı
- Mevcut durum: Boya rengi, mobilya (varsa) tutanak halinde eklenir
3. Kira Bedeli ve Ödeme Şartları
- Aylık tutar: Net olarak belirtilir (örneğin 25.000 TL)
- Ödeme günü: Her ayın belirli bir günü (örneğin 5’i)
- Ödeme şekli: Banka hesabı (IBAN dahil)
- Yıllık artış oranı: TBK m.344 üst sınırı (TÜFE 12 aylık ortalama) ile sınırlı
📌 Pratik: “Yıllık kira artışı, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ay TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı kadardır” şeklinde net bir hüküm yer almalıdır.
4. Süre
- Belirli süreli: 1 yıl, 2 yıl gibi
- Belirsiz süreli: Süre yazılmamış sözleşmeler bu kategoride
- Otomatik uzama: Belirli süreli sözleşmeler süre sonunda otomatik olarak 1 yıl uzar (TBK m.347)
5. Depozito
TBK m.342:
- En fazla 3 aylık kira bedeli
- Banka vadeli mevduat hesabına yatırılma zorunluluğu
- Sözleşmede depozito tutarı ve banka bilgisi yer almalı
6. Yan Giderler
- Aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet, ısınma giderlerinin kim tarafından ödeneceği açıkça belirtilmeli
- Apartman aidatı genelde kiracı tarafından, demirbaş aidatı kiraya veren tarafından ödenir
- Taşınmaz vergisi (emlak vergisi) kiraya verene aittir
7. Kullanım Amacı
- Konut, işyeri, depo, sanayi vb.
- Belirtilen kullanım amacının dışında kullanım sözleşmeye aykırılıktır
8. İmza ve Tarih
- Tüm tarafların imzası (birden fazla sayfa varsa paraflama)
- Sözleşme tarihi
- İmzalanan yer
Kira Sözleşmesinde Hangi Hükümler Geçersizdir?
Hızlı Cevap: TBK m.346 uyarınca kiracı aleyhine ağır kayıtlar geçersizdir: (1) Kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren cezai şartlar, (2) Kira yılının tamamının muacceliyeti hükümleri, (3) Kanunda sayılı sebepler dışında ‘her zaman tahliye edilebilir’ tarzı kayıtlar, (4) TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kira artış oranı (aşan kısım).
TBK m.346 hükmü:
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Geçersiz Hüküm Örnekleri
- “Kira ödememe halinde 6 aylık kira muaccel olur” → ❌ Geçersiz
- “Sözleşmeye aykırılık halinde 100.000 TL ceza ödenir” → ❌ Genelde geçersiz
- “Kiracı sözleşme süresince konutu ziyaret etmeyebilir” → ❌ Geçersiz (kiracının kullanım hakkı)
- “Kiraya veren her zaman tahliye edebilir” → ❌ Geçersiz (numerus clausus)
- “Yıllık artış %50” → ❌ Aşan kısım geçersiz (TBK m.344 üst sınırı)
- “Kiracı boyama yapmadıkça depozito iade edilmez” → ⚠️ Tartışmalı (olağan yıpranma kesintisi yapılamaz)
Geçerli Hüküm Örnekleri
- “Kiracı evcil hayvan beslemeyecektir” → ✅ Geçerli (kullanım kuralı)
- “Sigara içilmeyecektir” → ✅ Geçerli
- “Kiracı yan giderleri (aidat, elektrik, su) ödeyecektir” → ✅ Geçerli
- “Sözleşme her yıl TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar artacaktır” → ✅ Geçerli
- “Tahliye sırasında taşınmaz tutanakla teslim edilecektir” → ✅ Geçerli
Kira Sözleşmesinde Kefil Düzenlemesi Nasıl Yapılır?
Hızlı Cevap: TBK m.583 uyarınca kefalet yazılı olmalı; kefilin el yazısıyla sorumlu olduğu azamî miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil sıfatı belirtilmelidir. TBK m.584 evli kefil için eşin yazılı rızasını sözleşmeden önce/anında zorunlu kılar. Kefilin sorumluluğu sözleşmenin orijinal süresi ile sınırlıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında adi kefalet mümkündür. TBK m.583 uyarınca:
- Yazılı şekil zorunludur
- Kefilin sorumluluk üst sınırı (örneğin 12 aylık kira) belirtilmelidir
- Kefalet süresi açıkça yazılmalı
- Kefil eş ise diğer eşin yazılı rızası şartı (TMK m.194 ile bağlantılı uygulama tartışmalı)
Kefilin Sorumluluk Süresi
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre:
- Belirli süreli sözleşmede kefilin sorumluluğu sözleşme süresi ile sınırlıdır
- Sözleşme uzadığında kefilin yazılı yenileme onayı olmadıkça sorumluluk uzamaz
- Kefil sorumluluğunun belirsiz süreli olduğu hükümler geçersizdir
Kira Sözleşmesinde Hangi Tuzaklara Dikkat Edilmeli?
Hızlı Cevap: Altı temel tuzak: (A) Sözleşmeyle aynı tarihli tahliye taahhüdü (geçersiz), (B) Boş tarihli belge (sahtecilik riski), (C) TÜFE üstü artış oranı (aşan kısım uygulanmaz), (D) Belirsiz depozito hükmü, (E) Kanun dışı tahliye sebebi listesi (numerus clausus), (F) Kefil için süre/üst sınır eksikliği (geçersizlik).
Tuzak 1: Sözleşmeyle Aynı Tarihli Tahliye Taahhüdü
Sözleşme imzasıyla aynı tarihli tahliye taahhüdü Yargıtay’ın yerleşik içtihadı uyarınca geçersizdir (kiracının özgür iradesi baskı altında kabul edilir). Detay: Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?.
Tuzak 2: Boş Tahliye Taahhüdü
Bazı kiraya verenler kiracıdan boş tarihli tahliye taahhüdü ister; sonradan tarih atarak kullanırlar. Asla boş belge imzalamayın.
Tuzak 3: Yüksek Kira Artış Oranı
Sözleşmede “%50 artış” gibi yasal sınırı aşan oranlar yazılı olabilir. Bu hükümler aşan kısım yönünden geçersizdir; yine de itiraz etmek için yazılı kayıt tutulmalı.
Tuzak 4: Belirsiz Depozito Hükmü
“Depozito tahliye sırasında değerlendirilecektir” gibi belirsiz hükümler kiracı aleyhinedir. Banka mevduat hesabı bilgisi sözleşmede yer almalı.
Tuzak 5: Tahliye Sebebi Listesi
Kiraya veren bazen sözleşmeye “Aşağıdaki hallerde tahliye edilebilir: A, B, C…” şeklinde uzun listeler ekler. TBK numerus clausus ilkesi gereği bu liste geçersizdir; kanunda sayılı sebepler dışında tahliye yapılamaz.
Tuzak 6: Kefil Sürekli Sorumlu
“Kefil, kira sözleşmesi devam ettiği sürece sorumludur” tarzı süresiz kefalet geçersizdir. Kefilin sorumluluk üst sınırı ve süresi belirtilmelidir.
Aile Konutu Olarak Kullanılan Yer İçin Özel Kural Var mı?
Hızlı Cevap: Evet. TMK m.194 uyarınca aile konutu olarak özgülenmiş kiralık taşınmazda kiracı eş, diğer eşin yazılı rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez veya tahliye taahhüdü veremez. Aile konutu şerhi tapuya işlenebilir (mülk için); kira için fiili kullanım yeterlidir. İşyerlerinde uygulanmaz.
Eşlerden birinin tek başına aile konutu üzerinde yapacağı tasarruflar diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Bu kural:
- Mülkiyet sahibi eş: Konutu satamaz, ipotek ettiremez
- Kiracı eş: Sözleşmeyi feshedemez, tahliye taahhüdü veremez
Aile konutu tapu şerhi ile koruma altındaysa, üçüncü kişilere karşı da etkilidir. Detay: Aile Konutu Şerhi ve Kira Sözleşmesi.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinin Farkı Nedir?
Hızlı Cevap: Aynı TBK bölümünde düzenlenir ancak farklılıklar: (1) İşyerinde kira ilişkisi devri haklı sebep olmaksızın reddedilemez (TBK m.323), (2) İşyerinde gerçek kişi kiraya verende %20 stopaj uygulanır (GVK m.94/5), (3) Aile konutu koruması işyerinde uygulanmaz, (4) Döviz cinsinden bedel işyerinde istisnalarla mümkündür.
| Özellik | Konut | İşyeri |
|---|---|---|
| Yazılı şart | Yok (önerilir) | Yok (önerilir) |
| Depozito üst sınırı | 3 aylık kira | 3 aylık kira |
| Kira artış sınırı | TÜFE 12 ay ortalaması | TÜFE 12 ay ortalaması |
| Tahliye sebepleri | TBK m.347-352 | Aynı + işyeri kullanım kuralları |
| Yabancı para | Yasak (32 sayılı Karar) | Bazı istisnalarla mümkün |
| Alt kira | Yazılı izin şart (TBK m.322) | Devir hakkı olabilir (TBK m.323) |
| Aile konutu koruması | Geçerli | Geçerli değil |
Kira Sözleşmesinde Sonradan Değişiklik Yapılabilir mi?
Hızlı Cevap: Evet, yazılı protokol ile. Kira artışı, ek hizmet veya depozito güncellemesi için yazılı yenileme protokolü düzenlenir. Yenileme protokolü mevcut sözleşmenin devamı sayılır; yeni sözleşme ise 10 yıllık uzama süresini sıfırlama riski taşır. Belgenin başlığı (Protokol vs Yeni Sözleşme) Yargıtay yorumunu etkiler.
Yenileme Protokolü mü, Yeni Sözleşme mi?
Kira artışı, ek hizmet, depozito değişikliği gibi durumlarda yazılı protokol düzenlenir. Önemli ayrım:
- Yenileme protokolü: Mevcut sözleşmenin devamı niteliğindedir; 10 yıllık uzama süresi sıfırlanmaz
- Yeni sözleşme: Tamamen yeni başlangıç tarihiyle düzenlenir; 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar
📌 Pratik: Belgenin başlığı (“Kira Artış Protokolü” vs “Yeni Kira Sözleşmesi”) önemlidir. Detay: Kira Sözleşmesi Yenileme Protokolü.
Değişiklik İçin Şartlar
- Yazılı şekil: Sözlü değişiklik ispat zorluğu yaratır
- Tüm tarafların imzası: Kira sözleşmesindeki tüm taraflar
- Açık ifadeler: Hangi madde değişiyor, yeni hüküm ne, yürürlük tarihi nedir?
Sıkça Yapılan Hatalar
1. Sözlü kira sözleşmesi yapmak. İspat zorlaşır, ileride uyuşmazlık çıkar.
2. Standart şablonu kontrol etmeden imzalamak. Online sözleşme şablonlarında kiracı aleyhine ağır kayıtlar bulunabilir.
3. Depozitoyu sözleşmede belirtmemek. İade aşamasında ispat sorunu yaratır.
4. Boş tarihli/imzalı belge vermek. Sahtecilik ve kötüye kullanım riski.
5. Sözleşme imzasıyla aynı tarihli tahliye taahhüdü almak/vermek. Geçersizdir.
6. Kefil için süre ve üst sınır belirtmemek. Belirsiz kefalet hukuken sorunludur.
7. Sözleşmeyi tek nüsha düzenlemek. Her tarafa bir nüsha verilmelidir.
8. Aidat ve diğer giderlerin kime ait olduğunu yazmamak. İhtilaf yaratır.
Pratik Tavsiyeler
Kiraya Veren İçin
✅ Yazılı sözleşme yapın. İmza ve tarih eksiksiz olsun.
✅ Kiracının kimlik fotokopisi alın. İhtilaf halinde kimlik tespiti kolaylaşır.
✅ Depozitoyu mutlaka bankaya yatırtın.
✅ TBK m.346 sınırlarına uyun. Kiracı aleyhine ağır kayıtlar geçersiz; eklemenin faydası yok, dava reddine yol açar.
✅ Tahliye taahhüdü almak istiyorsanız sözleşmeden makul süre sonra düzenleyin.
✅ Yenileme protokolü ile yeni sözleşmeyi karıştırmayın. 10 yıllık uzama süresini bilerek yönetin.
Kiracı İçin
✅ Sözleşmeyi imzalamadan dikkatlice okuyun. Anlamadığınız her hükmü sorgulayın.
✅ Kiracı aleyhine ağır kayıtlara itiraz edin. Geçersiz olsa da kayıt tutmak önemli.
✅ Depozito banka mevduatına yatırılma şartına ısrar edin.
✅ Boş belge imzalamayın.
✅ Sözleşme imzası ile aynı tarihli tahliye taahhüdü vermeyin. Geçersiz olduğu söylense de imzalamak hak kaybı yaratabilir.
✅ Sözleşme nüshasını saklayın.
✅ Avukat danışmanlığı alın. Özellikle yüksek kiralı veya uzun süreli sözleşmelerde.
Sonuç
Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturur. TBK m.299 ile düzenlenen bu sözleşme, yazılı şart aramamakla birlikte ispat ve uyuşmazlık önleme açısından mutlaka yazılı yapılmalıdır. Tarafların kimlik bilgileri, taşınmaz tanımı, kira bedeli, süre, depozito ve özel hükümler eksiksiz yer almalıdır. TBK m.346 kiracı aleyhine ağır kayıtları geçersiz kılar; sözleşmeye eklenen yasal sınırı aşan veya kanuna aykırı hükümler uygulanamaz. Aile konutu durumunda eşin rızası, kefil düzenlemesinde süre ve üst sınır belirtilmesi kritiktir.
Kira sözleşmesi hazırlama, mevcut sözleşmenizin gözden geçirilmesi veya değişiklik protokolü düzenleme süreciniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Sadun Keleş
Kıdemli Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 87036
Av. Sadun Keleş, 11.06.1996 tarihinde Mersin'de doğmuştur. İlk ve orta öğrenimini Mersin ilinde tamamlamıştır. 2015 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesine başlamış, 2020 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra serbest avukat olarak mesleki faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarını ağırlıklı olarak özel hukuk alanında sürdürmekte olup, işlerinde özenli ve sonuç odaklı bir yaklaşım benimsemektedir.