Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde yönetici seçimi, sadece idari bir formalite değil; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine tabi bir hukuki işlemdir. Uygulamada en çok uyuşmazlık yaratan konu ise şudur: “İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların oy çokluğuyla yönetici seçilebilir mi?” Yaygın kanının aksine cevap hayırdır. Bu rehberde yönetici seçiminin hukuki çerçevesini, çifte çoğunluk şartını ve Yargıtay’ın yerleşik uygulamasını doğrulanmış kararlarla ele alıyoruz.
Kısaca: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile seçilir (KMK m.34) — buna çifte çoğunluk denir ve emredicidir. Yaygın yanılgı, ikinci toplantıda basit çoğunluğun yeteceğidir; bu yanlıştır. KMK m.30 ikinci toplantıda toplantı yeter sayısını kaldırır, ama yönetici seçimi için m.34’teki çifte çoğunluk ikinci toplantıda da aranır (Yargıtay 20. HD yerleşik içtihadı). Çifte çoğunlukla seçim yapılamazsa yönetim planındaki atama hükmü işletilir; kayyım son çaredir.
Yönetici Seçimi Bir Bakışta
Yönetici Seçiminin Hukuki Dayanağı: KMK m.34
Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır. Bu hüküm emredici niteliktedir; kat malikleri farklı bir usul kararlaştıramaz, çifte çoğunluk mutlaka sağlanmalıdır. Aynı ilke, KMK m.41’deki denetçi seçimi için de geçerlidir.
- Bağımsız bölüm maliklerinin sayısı
- Yarısından fazlasının olumlu oyu
- Olumlu oy verenlerin arsa paylarının toplamı
- Toplam arsa payının yarısından fazlası
📌 İkisi aynı anda: Yönetici seçiminde sayı çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğunun birlikte sağlanması şarttır. Biri var diğeri yoksa seçim geçerli değildir.
İlk Toplantıda Yönetici Seçimi
İlk toplantıda yönetici seçilebilmesi için, bağımsız bölüm maliklerinin sayı çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu aynı anda sağlanmalıdır. Yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli değildir. Kanun burada net biçimde çifte çoğunluk sistemini benimsemiştir.
İkinci Toplantıda Yönetici Seçimi (En Kritik Nokta)
Uygulamada en çok hata yapılan konu budur. Birçok yönetim, ilk toplantıda çoğunluk sağlanamayınca ikinci toplantıda katılanların çoğunluğunun yeterli olduğunu düşünür. Bu görüş hukuken yanlıştır.
Özetle: ikinci toplantıda toplantı nisabı aranmaz, fakat yönetici seçimi için yine çifte çoğunluk gerekir. Katılanların basit çoğunluğuyla yapılan yönetici seçimi hukuka aykırıdır ve dava hâlinde iptal edilir.
Yargıtay’ın Yerleşik Görüşü (Doğrulanmış Kararlar)
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bu ilkeyi istikrarla uygulamaktadır. Aşağıdaki kararların künye ve içerikleri, resmî içtihat veri tabanı (Bedesten) üzerinden tam metinleriyle teyit edilmiştir.
Bu iki karar birlikte değerlendirildiğinde Yargıtay’ın istikrarlı uygulaması nettir: ikinci toplantıda yönetici (ve denetçi) seçimi için de sayı ve arsa payı çifte çoğunluğu zorunludur. Kararların ayrıntısı için Yargıtay 20. HD 2018/2561 emsal kararımıza ve 2017/9057 emsal kararımıza bakabilirsiniz.
Toplu Yapılarda Yönetim Planının Önemi
Toplu yapılarda (KMK m.66 ve devamı) en önemli belgelerden biri yönetim planıdır. KMK m.28 uyarınca yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle blok yöneticisinin seçim usulü, görev süresi ve seçilememesi hâlinde uygulanacak yöntem öncelikle yönetim planına göre belirlenir.
Yönetim planında, yönetici seçilememesi hâlinde yönetim kuruluna atama yetkisi verilmişse, bu hüküm tüm kat maliklerini bağlar ve uygulanır. Ancak yönetim planı, KMK m.34’teki emredici çifte çoğunluk şartını ortadan kaldıramaz; yalnızca çoğunluk sağlanamadığında devreye girecek alternatif atama mekanizmasını düzenleyebilir.
Hiçbir Aday Gerekli Çoğunluğu Alamazsa Ne Olur?
Bazı sitelerde hiçbir aday çifte çoğunluğu sağlayamaz. Bu durumda yönetim boşluğu oluşmaması esastır. Sırasıyla:
- Seçim yapılır, gerekli çoğunluk araştırılır
- Yönetim planındaki atama hükmü işletilir
- Yazılı başvuran kat malikinden biri atanabilir
- Yolları tüketmeden doğrudan kayyım istemek
- Basit çoğunlukla yönetici "seçmiş" saymak
- Yönetim boşluğu bırakmak
Kayyım Atanması Son Çaredir
Uygulamada sıklıkla doğrudan kayyım atanması talep edilir. Oysa kayyım atanması istisnai bir yoldur. Yönetim planındaki mekanizmalar işletilmeden ve yönetici atanmasına ilişkin alternatif yollar tüketilmeden doğrudan kayyım istenmesi hukuken yerinde değildir. Öncelikle seçim yapılmalı, çoğunluk araştırılmalı, yönetim planındaki atama hükümleri uygulanmalı; ancak bunlar sonuç vermezse mahkemeye başvurulmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Yönetici seçimi için hangi çoğunluk gerekir?
İkinci toplantıda basit çoğunlukla yönetici seçilebilir mi?
Hiçbir aday çoğunluğu alamazsa ne olur?
Doğrudan kayyım atanması istenebilir mi?
Yönetim planı çifte çoğunluğu kaldırabilir mi?
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici seçimi, toplantıya katılanların basit çoğunluğuyla yapılamaz. Her durumda bağımsız bölüm maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun birlikte sağlanması zorunludur ve bu zorunluluk ikinci toplantıda da devam eder. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararları, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmaksızın yapılan yönetici seçimlerinin hukuka aykırı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Toplu yapılarda tapuya tescilli yönetim planında yönetici seçilememesi hâlinde yönetim kuruluna atama yetkisi tanınmışsa, bu hüküm uygulanmalı ve yönetim boşluğu oluşmadan atama yapılmalıdır. Site ve apartman yönetiminde aidat, yönetim planı ve diğer uyuşmazlıklar için Kat Mülkiyeti ve Site/Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları rehberimize; temel kavramlar için kat mülkiyeti ve çifte çoğunluk sözlük terimlerimize bakabilirsiniz. Somut uyuşmazlığınız için bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilir.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.