Detaylı Açıklama
Alt kira, kiracının elindeki kullanım hakkını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye devretmesi anlamına gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur (TBK m.322). Genel kira hukukunda da kiracı, alt kira durumunda kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür; alt kiracının fiilleri kiracıya yüklenir.
Hukuki Dayanak
TBK m.322 hükmü:
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.”
Yazılı Rıza Şartı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında:
- Rıza yazılı olmalıdır (sözlü rıza yetersizdir).
- Genel rıza yerine belirli bir alt kira ilişkisine verilen rıza tercih edilir.
- Rıza, sözleşmeye eklenen ek protokol veya ayrı bir yazılı belge ile verilebilir.
Alt Kiranın Sonuçları
Kiracı (Asıl) Açısından
- Kiraya verene karşı tek başına sorumlu kalır.
- Alt kiracının fiilleri kendisinin fiili sayılır.
- Kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder.
- Alt kiracıdan tahsil ettiği bedelin asıl kira bedelinden fazla olması, kiraya verene fazla bedeli aktarma yükümlülüğü doğurmaz (taraf serbestisi içindedir).
Kiraya Veren Açısından
- Asıl kiracıyı muhatap kabul etmeye devam eder.
- Alt kiracıdan doğrudan tahliye veya kira talep edemez (rızası dışında).
- Asıl sözleşmenin sona ermesi alt kira ilişkisini de sona erdirir.
Alt Kiracı Açısından
- Asıl kiracıya karşı tüm haklarını kullanabilir.
- Kiraya verene karşı doğrudan hak ileri süremez.
- Asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle taşınmazı boşaltmak zorundadır.
İzinsiz Alt Kira
Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan alt kira:
- Kiraya verene karşı tahliye sebebi doğurabilir (sözleşmeye aykırılık).
- Alt kiracının taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı kiraya verene karşı geçerli değildir.
- Asıl kiracı, kiraya verenden gelecek tahliye talebine karşı duramaz.
Tahliye Halinde Alt Kira
Asıl sözleşme TBK m.347 (10 yıllık uzama), m.350 (ihtiyaç), m.351 (yeni malik) gibi sebeplerle sona ererse, alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Alt kiracı, asıl kiracıya karşı tazminat talep edebilir; ancak kiraya verene karşı bir hak ileri süremez.
Pratik Tavsiyeler
- Alt kira yapmadan önce kiraya verenin yazılı izni alınmalıdır.
- İzin, sözleşmeye ek protokol olarak eklenebilir veya ayrı bir noter belgesinde olabilir.
- Asıl sözleşmenin tahliye riskine karşı alt kiracı, asıl kira sözleşmesinin durumu hakkında bilgilendirilmelidir.
- İşyeri devirlerinde alt kira yerine kira ilişkisinin devri yolu da tercih edilebilir; bu durumda kiracı sıfatı tamamen değişir ve kiraya verenin onayı yine şarttır.