Detaylı Açıklama
İki haklı ihtar, bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya gönderilmiş ve gerçekten haklı olan iki ayrı yazılı uyarıyı ifade eder. TBK m.352/2 bu duruma özel bir tahliye yolu tanımıştır: kira yılının sonunu izleyen 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Hukuki Dayanak
TBK m.352/2 hükmü:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."
"Haklı” İhtarın Şartları
İhtarın haklı sayılması için:
- Kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması (vade geçmiş olmalı).
- İhtarın yazılı olması (tercihen noter ihtarnamesi).
- İhtarda hangi aya ait kira borcunun ödenmesi gerektiğinin açıkça belirtilmesi.
- Kiracıya tebliğ edilmiş olması.
Düzenli ödeme yapan kiracıya “uyarı amaçlı” gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz.
İki Ayrı Ay Şartı
İki ihtar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalıdır. Aynı ay için art arda iki ihtar gönderilmesi tek haklı ihtar sayılır. Ayrıca iki ihtar aynı kira yılı içinde gerçekleşmiş olmalıdır.
Kira yılı: Sözleşmenin başlangıç tarihinin yıldönümünden bir sonraki yıldönümüne kadar olan dönemdir. 1 Mayıs 2024 başlangıçlı sözleşmede kira yılı 1 Mayıs 2024 - 30 Nisan 2025 arasıdır.
Dava Açma Süresi
Kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür; geçirilirse aynı ihtarlar gerekçe gösterilerek bir sonraki yıl için dava açılamaz, ihtarların yenilenmesi gerekir.
Temerrüt İhtarı İle Farkı
| Yön | İki Haklı İhtar (TBK m.352/2) | Temerrüt İhtarı (TBK m.315) |
|---|---|---|
| Süre vermek | Hayır | En az 30 gün süre verilir |
| İhtar sayısı | İki ayrı ihtar | Tek ihtar yeterli |
| Dava açma zamanı | Kira yılı sonu + 1 ay | İhtarda verilen sürenin bitimi |
Pratik Tavsiyeler
- Kiraya veren, kira yılı içinde ödeme gecikmesi yaşandığında her bir gecikme için ayrı ihtarname çekmelidir.
- İhtarların noter aracılığıyla çekilmesi tebliğ ispatı açısından önemlidir.
- Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (1 Eylül 2023’ten itibaren).
- Kira yılı sonunda 1 aylık süre kaçırılırsa hak kaybedilir; takvim takibi yapılması şarttır.