Temerrüt (Kira Borcunda)

Detaylı Açıklama

Temerrüt, borç ilişkisinde alacaklı veya borçlu tarafın kanunda öngörülen yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumudur. Kira hukukunda en sık karşılaşılan biçimi, kiracının kira bedelini veya yan giderleri vadesinde ödememesi ile ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu m.315, bu duruma özel bir prosedür öngörmüştür; salt gecikme tahliye sebebi sayılmaz, kiraya verenin yazılı ihtarda 30 günlük süre vermesi ve bu sürede de ödeme yapılmaması gerekir.

Hukuki Dayanak

TBK m.315 hükmü:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündir.”

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük asgari süre emredicidir; daha kısa süre verilmesi halinde ihtar geçersiz sayılır.

Temerrüt İhtarnamesinin Geçerlilik Şartları

• Yazılı olmalı (tercihen noter aracılığıyla).
• En az 30 günlük süre verilmiş olmalı.
• Ödenmesi gereken kira bedelinin tutarı ve ay/dönemi açıkça belirtilmiş olmalı.
• Süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği uyarısı yer almalı.
• Kiracıya tebliğ edilmiş olmalı (tebliğ tarihi süreyi başlatır).

Tahliye Yolu

30 günlük süre dolduğunda kiracı hâlâ ödeme yapmamışsa kiraya veren iki yol izleyebilir:

1. Tahliye davası (Sulh Hukuk Mahkemesi’nde) açar; arabuluculuk dava şartıdır.
2. Tahliye talepli icra takibi başlatır (İİK m.269 vd.). Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir; süresi içinde itiraz edilmezse tahliye gerçekleştirilir.

İki Haklı İhtar İle Farkı

Bir kira yılı içinde iki ayrı temerrüt durumu yaşanmışsa kiraya veren, iki haklı ihtar sebebiyle de tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). İki haklı ihtar yolunda ihtarlar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalı ve aynı kira yılı içinde gönderilmelidir; dava kira yılının sonunu izleyen 1 ay içinde açılır.

Pratik Tavsiyeler

• Kiracı, ödeme gecikmesi yaşıyorsa kira bedelini bankada bloke hesaba yatırarak temerrüde düşmediğini belgeleyebilir.
• Kiraya veren, ihtarname göndermeden tahliye davası açarsa dava reddedilir.
• 30 günlük sürenin tebliğden itibaren işlediği unutulmamalıdır; gönderim tarihi değil tebliğ tarihi esastır.