Ekim ayıyla birlikte merkezi sistemli apartman ve sitelerde aynı tartışma başlıyor: “Ben peteklerimi hiç açmıyorum, neden bu kadar ödüyorum?” Kadıköy ve Bağdat Caddesi hattındaki çok sayıda site merkezi sistemle ısındığı için, ısınma faturası her sezon yönetim toplantılarının en gergin gündem maddesi hâline geliyor.
Oysa paylaşımın nasıl yapılacağı serbest değil: kanun ve yönetmelikle belirlenmiş. Bu rehberde ısınma giderinin hangi orana göre dağıtıldığını, peteğini kapatan kişinin neyi ödemeye devam ettiğini, ödemeyen komşuya karşı ne yapılabileceğini ve ferdi sisteme geçişin şartlarını açıklıyoruz.
Kısaca: Merkezî ısıtmada toplam ısıtma giderinin %70’i ölçülen tüketime, %30’u kullanım alanına göre paylaştırılır. Peteğini kapatan kişi %70’lik dilimde az öder ama %30’luk dilimden sorumlu olmaya devam eder. Ferdi sisteme geçiş sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, 2.000 m² ve üzeri binalarda ise oybirliğiyle mümkündür.
Yasal Çerçeve: İki Temel Metin
| Düzenleme | Ne getirir |
|---|---|
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 | Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve merkezi/ferdi sistem dönüşümünün karar yeter sayısı; paylaşım usulünün yönetmelikle düzenleneceği |
| Merkezî Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (RG: 14.04.2008, Sayı 26847 Mükerrer) | Ölçüm ekipmanları, paylaşım oranları, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri |
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili fıkrası 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile bugünkü hâlini almıştır.
%70 - %30 Kuralı: Faturanız Nasıl Hesaplanır?
Yönetmeliğin 8. maddesi paylaşımı iki dilime ayırır:
Bölgesel ısıtma sistemlerinde ise ortak dilim daha düşüktür: toplam ısıtma giderinin %20’si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderleri olarak kullanım alanına göre dağıtılır.
Basit bir örnek
Bir apartmanın bir aylık toplam ısıtma gideri 300.000 TL olsun:
| Dilim | Tutar | Dağıtım ölçütü |
|---|---|---|
| Tüketim payı (%70) | 210.000 TL | Her dairenin ölçülen tüketimi (ısı sayacı / ısı ölçer) |
| Ortak pay (%30) | 90.000 TL | Her dairenin kapalı kullanım alanı (m²) |
Dairesinde peteği hiç açmayan bir kat maliki, 210.000 TL’lik dilimden neredeyse pay almaz; ancak 90.000 TL’lik dilimden metrekaresi oranında pay alır. Bu dilim, ortak alanların ısıtılması, tesisat kayıpları, işletme giderleri ve asgari ısınma karşılığıdır.
”Vanayı Kapattım, Ödemem” İddiası
Uygulamadaki en yaygın yanlış budur. Kapalı bir dairenin komşu dairelerden ve tesisattan ısı alması kaçınılmazdır; ayrıca bina tesisatının çalışır hâlde tutulması ortak bir hizmettir. Yönetmelik bu gerçeği asgari ısınma kavramıyla karşılar ve bu gideri %30’luk dilimin içine yerleştirir.
Ölçüm Nasıl Yapılır?
Yönetmelik iki yöntem öngörür:
- Isı sayacı: Bağımsız bölümün ısıtma giriş hattına takılır, dairenin tükettiği ısı enerjisini doğrudan ölçer.
- Isı ölçer (pay ölçer): Her radyatör grubuna ayrı ayrı takılır; ölçümler bütün ısı ölçerlerden alınarak dairenin tüketimi bulunur.
Ayrıca tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılması öngörülmüştür.
Ölçüm ve paylaşımı yapmakla yükümlü olan bina sahibi, yönetici veya yönetim kuruludur. Yeterli personel ve donanım yoksa yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerinden hizmet alınır; bu şirketler ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenler.
Ödemeyen Kat Maliki ve Kiracının Durumu
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Gecikme tazminatı | Ortak giderlere katılmayan kat maliki, gecikilen süre için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20) |
| Takip yetkisi | Yönetici veya kat maliklerinden her biri icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir |
| Kiracının sorumluluğu | Kiracı, kat malikiyle birlikte müştereken sorumludur; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır |
| Görevli mahkeme | Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi |
Aidat ve ortak gider uyuşmazlıklarının tümü için kat mülkiyeti ve site yönetimi rehberimize bakabilirsiniz.
Ferdi (Bireysel) Isıtmaya Geçiş
Merkezi sistemden bireysel kombiye geçiş, son yılların en sık gündeme gelen kararlarından biri. Kat Mülkiyeti Kanunu m.42 iki farklı yeter sayı öngörür:
| Karar | Yeter sayı |
|---|---|
| Isı yalıtımı yapılması | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Isıtma sisteminin yakıt dönüşümü | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Merkezi → ferdi veya ferdi → merkezi dönüşüm | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezi → ferdi dönüşüm | Oybirliği (sayı ve arsa payı olarak) |
İki nokta özellikle önemlidir:
- Giderler arsa payı oranına göre ödenir. Dönüşüm için yapılacak ortak işlerin masrafı, kullanım alanına göre değil arsa payı oranına göre paylaştırılır.
- Yönetim planı engel değildir. Dönüşüme karar verilmesi hâlinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Toplantı çağrısı, gündem ve karar yeter sayısındaki usul hataları bu kararların iptaline yol açar; usul için yönetici seçimi ve toplantı usulü yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Yapılan Beş Hata
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| ”Ölçer taktırmazsak eski usul m² üzerinden bölüşürüz” | Merkezî sistemde tüketim ölçümü esastır; ölçümsüz paylaşım itiraza açıktır |
| ”Peteği kapatan hiç ödemez” | %30’luk ortak dilimden kullanım alanı oranında sorumludur |
| ”Boş daire ödeme yapmaz” | Bağımsız bölümün boş olması ortak gider yükümlülüğünü kaldırmaz |
| ”Kiracı ödemiyorsa yönetim beni takip edemez” | Kat maliki asıl sorumludur; kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır |
| ”Çoğunluk kararıyla her binada kombiye geçilir” | 2.000 m² ve üzeri binalarda merkeziden ferdiye geçiş oybirliği gerektirir |
Sonuç
Isınma gideri uyuşmazlıklarının çoğu, paylaşımın hukuki çerçevesinin bilinmemesinden doğuyor. Oranlar yönetmelikle sabittir; tartışma ancak ölçümün doğruluğu, belgelerin paylaşılması ve karar usulü üzerinden yürütülebilir.
Apartman veya sitenizde ısınma gideri paylaşımına, ferdi sisteme geçiş kararına ya da ödenmeyen ortak giderlere ilişkin bir uyuşmazlık varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 (ortak giderlere katılma, gecikme tazminatı), m.22, m.33, m.42 (ısı yalıtımı ve sistem dönüşümü) — mevzuat.gov.tr
- Merkezî Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik — RG: 14 Nisan 2008, Sayı 26847 (Mükerrer); m.7, m.8, m.10
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu m.16 — RG: 2 Mayıs 2007, Sayı 26510 (KMK m.42’nin dördüncü ve beşinci fıkralarını değiştiren hüküm)
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.