Kadıköy ve Bağdat Caddesi hattında kentsel dönüşüm, son iki yılın en yoğun gündemi. Buradaki her dönüşümün merkezinde tek bir belge var: kat karşılığı inşaat sözleşmesi. Arsa sahibinin ömrünün birikimi olan taşınmazı, çoğu zaman bir kez okunup imzalanan bu metinle el değiştiriyor.
Uyuşmazlıkların büyük kısmı da inşaat sırasında değil, sözleşmenin yazıldığı gün doğuyor: paylaşım net yazılmıyor, tapu devri fiilî ilerlemeye bağlanmıyor, gecikme cezası konulmuyor, teminat alınmıyor. Bu rehberde arsa sahibi gözünden sözleşmenin nasıl kurulması gerektiğini ve Yargıtay’ın 2026 tarihli kararlarının ne söylediğini ele alıyoruz.
Kısaca: Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmalıdır. Tapu devri inşaat seviyesine bağlanmalı, paylaşım bağımsız bölüm numarasıyla belirlenmeli, gecikme cezası ve teminat sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşmenin aksi kural olarak yazılı delille ispat edilir; müteahhide devredilen paylar onun alacaklılarınca haczedilebilir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki borcu bir araya getiren karma bir sözleşmedir:
| Taraf | Borcu | Uygulanan hükümler |
|---|---|---|
| Müteahhit (yüklenici) | Binayı sözleşmeye ve projeye uygun inşa edip teslim etmek | Eser sözleşmesi — TBK m.470 vd. |
| Arsa sahibi | Kararlaştırılan arsa paylarını devretmek | Taşınmaz satış vaadi / mülkiyetin devri — TMK m.706, TBK m.237 |
Bu ikili yapı, sözleşmenin şekil şartını belirler: arsa payının devri borcu içerdiği için sözleşme resmî şekle tabidir. Uygulamada doğru yol, noterde düzenleme şeklinde (re’sen) sözleşme yapılmasıdır.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gerekenler
Aşağıdaki başlıklardan biri eksikse, uyuşmazlık çıktığında boşluğu mahkeme dolduracaktır:
| Başlık | Neden kritik |
|---|---|
| Paylaşım listesi | ”%50 pay” değil; kat ve bağımsız bölüm numarası, brüt/net m², cephe. Onaylı projeye atıfla ek liste yapılmalı |
| Tapu devir takvimi | Devir, inşaat seviyesine kademeli bağlanmalı (temel üstü, kaba inşaat, çatı, iskân) |
| Teslim süresi | Başlangıç anı (ruhsat tarihi mi, tahliye mi?) ve uzatma sebepleri açıkça tanımlanmalı |
| Gecikme cezası | Günlük/aylık cezai şart + ayrıca kira kaybı talep hakkının saklı tutulduğu kaydı |
| Teminat | Teminat ipoteği, banka teminat mektubu veya devirden alıkonan pay |
| İskân yükümlülüğü | Teslim, yapı kullanma izin belgesi alınmasıyla tamamlanmış sayılmalı |
| Ayıp ve garanti | Malzeme listesi (mahal listesi) sözleşme eki olmalı; garanti süreleri yazılmalı |
| Devir yasağı | Müteahhidin sözleşmeyi veya işi başkasına devri arsa sahibinin yazılı onayına bağlanmalı |
| Fesih şartları | Hangi gecikmede, hangi usulle (ihtar + süre) fesih hakkı doğacağı |
| 6306 süreci | Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve kira yardımı başvurularının sorumlusu |
Arsa Sahibinin En Büyük Riski: Erken Tapu Devri
Müteahhitler çoğu zaman finansman ve ön satış için tapu devrini erken ister. Oysa devredilen paylar, o andan itibaren müteahhidin malvarlığına dâhil olur ve onun borçları için takip konusu yapılabilir.
Bu risk teorik değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/3643 E., 2026/2248 K. sayılı ve 21.05.2026 tarihli kararına konu olayda, müteahhitten alacaklı olan kişi, sözleşme gereği müteahhide isabet eden bağımsız bölümlerin İİK m.94/2 uyarınca müteahhit adına tescilini istemiş; Daire, alacaklının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunduğunu kabul ederek aksi yöndeki kararı bozmuştur.
Pratik sonuç: müteahhide isabet eden bölümler, henüz tapuda devredilmemiş olsa bile, onun alacaklıları bakımından ulaşılabilir bir değer olarak görülmektedir. Arsa sahibi açısından korunma yolu, devri fiilî ilerlemeye bağlamak ve teminat yapısını sözleşmeye yazmaktır.
Paylaşıma Aykırı Devir: Yargıtay’ın 2026 Kararı
Sözleşmeye aykırı devir riski çift yönlüdür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/3719 E., 2026/2942 K. sayılı ve 01.07.2026 tarihli kararında; yüklenici inşaatı tamamlayıp oturma ruhsatını almasına rağmen, sözleşme gereği kendisine düşen dairelerden yalnızca ikisi devredilmiş, kalan 11 bağımsız bölüm arsa sahibince üçüncü kişilere devredilmiştir.
İlk derece mahkemesi, bağımsız bölümlerin bilirkişi marifetiyle belirlenen dava tarihindeki değeri üzerinden tazminata hükmetmiş; karar istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek onanmıştır.
Kararın ikinci ve belki daha önemli yönü ispat kuralıdır: arsa sahibinin “inşaatı aslında yüklenicinin ortağı yaptı, paylar onun rızasıyla devredildi” savunması, resmî sözleşmenin aksini gösteren yazılı delil bulunmadığı gerekçesiyle kabul edilmemiştir.
Gecikme: Cezai Şart ve Kira Kaybı
Teslim gecikmesi, arsa sahibinin en sık karşılaştığı sorundur. İki ayrı talep söz konusudur:
1. Cezai şart (gecikme cezası). Sözleşmede kararlaştırılmışsa, zararın ispatı gerekmeksizin istenebilir. Bu nedenle sözleşmeye günlük veya aylık belirli bir tutar yazılmalı; ayrıca “cezai şartın istenmesi, aşan zararın talebini engellemez” kaydı konulmalıdır.
2. Kira kaybı tazminatı. Gecikme süresince kendi bağımsız bölümünüzden yararlanamadığınız için mahrum kaldığınız kira, emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi incelemesiyle hesaplanır.
Her iki talep için de ön koşul, müteahhidin usulüne uygun biçimde temerrüde düşürülmesidir: noter ihtarnamesiyle uygun bir süre verilmeli, süre sonunda inşaat seviyesi delil tespiti ile kayıt altına alınmalıdır.
Ayıplı ve Eksik İmalat
Teslim edilen yapı projeye, mahal listesine veya tekniğe aykırıysa eser sözleşmesinin ayıplı ifa hükümleri devreye girer. Arsa sahibinin seçimlik hakları; ayıbın giderilmesini isteme, bedelden indirim ve şartları varsa sözleşmeden dönmedir.
İki kritik nokta vardır:
- Bildirim külfeti: Teslimden sonra uygun sürede gözden geçirme ve ayıpları bildirme yükümlülüğü vardır. Gizli ayıplar, ortaya çıktığı anda derhâl bildirilmelidir.
- Zamanaşımı: Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan istemler kural olarak teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl içinde ileri sürülebilir (TBK m.478).
Sözleşmeden Dönme Ne Zaman Mümkün?
Müteahhit işi hiç yapmıyor veya sözleşmeye aykırılık ağır boyuttaysa dönme gündeme gelir. Ancak Yargıtay uygulamasında, inşaatın tamamlanma oranı yüksekse dönme yerine eksik ve ayıplı işlerin bedelinin tazmini tercih edilir; çünkü dönme, üçüncü kişilerin (daire alıcılarının) kazanımlarını da etkiler.
Bu nedenle fesih kararı öncesinde şu üç adım şarttır: (1) mevcut inşaat seviyesinin delil tespitiyle belirlenmesi, (2) noter ihtarıyla süre verilmesi, (3) sürenin sonuçsuz kalması hâlinde hukuki yolun seçilmesi. Aksi hâlde haklıyken haksız duruma düşme riski vardır.
Kentsel Dönüşümde (6306) Ek Başlıklar
Riskli yapı sürecinde sözleşmeye şu konular ayrıca yazılmalıdır:
- Riskli yapı tespit başvurusu ve itiraz sürecini kimin yürüteceği, masrafların kime ait olacağı
- Tahliye ve yıkım takvimi; tahliye edilmeyen bağımsız bölümler için izlenecek yol
- Kira yardımı başvurularının kim tarafından, hangi belgelerle yapılacağı
- Anlaşmaya katılmayan maliklerin paylarının akıbeti ve süreçte izlenecek usul
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulum takvimi
Malik çoğunluğu, anlaşmayan malikin payının satışı ve sürecin işleyişi için Kentsel Dönüşüm 2026: Salt Çoğunluk ve Malik Hakları yazımıza; binadaki kiracıların durumu için Riskli Yapılarda Kiracı Hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Dava Açılır?
| Sorun | Dava / talep |
|---|---|
| Müteahhit tapuyu devretmiyor | Tapu iptali ve tescil davası |
| Arsa sahibi payları 3. kişiye devretti | Tazminat (bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değeri) |
| Teslim gecikti | Cezai şart + kira kaybı tazminatı |
| İmalat ayıplı/eksik | Ayıbın giderilmesi, bedelden indirim, bedel tazmini |
| Müteahhit işi bıraktı | Delil tespiti → ihtar → dönme veya tamamlama bedeli |
| Kat mülkiyetine geçilemiyor | Kat mülkiyeti kurulması / ortaklığın giderilmesi |
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin elindeki en güçlü koruma, dava değil sözleşmenin kendisidir. Resmî şekilde düzenlenmiş, paylaşımı bağımsız bölüm numarasıyla belirlenmiş, tapu devrini inşaat seviyesine bağlamış ve teminat öngörmüş bir metin, uyuşmazlıkların çoğunu daha doğmadan bitirir.
Kadıköy ve Bağdat Caddesi hattında dönüşüm süreci hızlandıkça, imza öncesi hukuki inceleme yaptırmadan sözleşme imzalayan malik sayısı da artıyor. Sözleşmenizi imzalamadan önce veya devam eden bir süreçte hakkınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, m.470-486 (eser sözleşmesi), m.478 (zamanaşımı) — mevzuat.gov.tr
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 (taşınmaz mülkiyetinin devri), m.1009 (şerh)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.94/2
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/3719 E., 2026/2942 K., 01.07.2026 — paylaşıma aykırı devirde tazminat; resmî sözleşmenin aksinin yazılı delille ispatı (karar özeti)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/3643 E., 2026/2248 K., 21.05.2026 — yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin İİK m.94/2 kapsamında tescili ve haczi
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.