Hisseli bir taşınmazda paydaşınız payını bir yabancıya sattıysa, o payı öncelikle sizin satın alma hakkınız vardır. Buna önalım ya da eski adıyla şufa hakkı denir. Ancak bu hakkın kullanılma biçimi 25 Aralık 2025’te kökten değişti.
7571 sayılı Kanun ile önalım bedeli, tapuda gösterilen satış fiyatından hâkimin belirleyeceği rayiç bedele geçti; bildirim yapılmayan hâllerdeki süre 2 yıldan 1 yıla indirildi. İnternetteki önalım rehberlerinin önemli bir kısmı hâlâ eski kuralı anlatıyor. Bu yazıda yeni sistemi, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026 kararları ışığında ele alıyoruz. Konu gayrimenkul hukuku uygulamasının en çok değişen alanlarından biri.
⚠️ En kritik değişiklik: Eskiden tapuda düşük gösterilmiş bir satış bedeli üzerinden önalım hakkı kullanılabiliyordu. Artık bu mümkün değil. Rayiç bedel ödenecek ve hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılmazsa dava kaybedilecek.
Değişiklik Bir Bakışta
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren haktır (TMK m.732 vd.).
Yargıtay’ın bu hakka ilişkin temel yaklaşımı, 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E., 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır. Karar, önalım hakkını hisse sahibine, diğer bir hissenin üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisseyi belli süre içinde satın alma yetkisi veren ayni bir hak olarak tanımlar.
Hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkının amacı, paylı mülkiyete yabancıların girmesini engelleyerek paydaşlar arasındaki ilişkiyi korumaktır.
Önalım hakkı yalnızca üçüncü kişiye yapılan satışlarda doğar. Paydaşlar arasındaki satışlarda, bağışlarda ve miras yoluyla intikallerde önalım hakkı kullanılamaz.
7571 Sayılı Kanun ile Ne Değişti?
| Konu | Eski düzenleme | 7571 sonrası |
|---|---|---|
| Önalım bedeli (m.734) | Tapuda gösterilen satış bedeli + tapu masrafları | Hâkimin belirlediği rayiç bedel + tapu giderleri |
| Ödeme | Belirsiz, yargılama sürecine bağlı | Kesin süre içinde nakden |
| Üst süre (m.733) | Satıştan itibaren 2 yıl | Satıştan itibaren 1 yıl |
| İhale satışları | İçtihatla kapsam dışı | Kanunla açıkça kapsam dışı |
Neden rayiç bedele geçildi?
Eski sistemin en bilinen sorunu şuydu: taraflar vergi yükünü azaltmak için tapuda satış bedelini düşük gösterdiğinde, önalım hakkı sahibi payı gerçek değerinin çok altında satın alabiliyordu. Alıcı, fiilen ödediği yüksek bedeli geri alamıyor, önalım hakkı sahibi ise haksız bir kazanç elde ediyordu.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, değişikliğin amacını şöyle özetliyor: satış tarihi itibarıyla gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış, bedelle ilgili olarak önalım hakkının kötüye kullanılması engellenmiştir.
Yeni Sistemde Bedel Nasıl Ödeniyor?
Yeni TMK m.734/2 metni şu şekildedir:
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Pratikte bu, üç sonuç doğuruyor:
- Finansman dava öncesinde hazır olmalı. Hâkim rayiç bedeli belirleyip kesin süre verdiğinde, o süre içinde parayı yatıramayan kişi davayı kaybeder. Kesin süre uzatılamaz.
- Ödenecek tutar önceden kesin bilinmez. Rayiç bedel bilirkişi raporuyla belirleneceğinden, dava açılırken tapudaki bedelden çok daha yüksek bir tutarla karşılaşma ihtimali hesaba katılmalıdır.
- Para bekletilirken nemalandırılır. Yatırılan bedel faiz getirir ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ödenir.
Rayiç Değer Hangi Tarihe Göre Hesaplanır? Yargıtay’ın 2026 Kararı
Kanun, rayiç değerin hangi tarihe göre belirleneceğini düzenlemedi. Bu boşluk, uygulamanın en tartışmalı sorusu hâline geldi.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/5945 E., 2026/2870 K., 02.06.2026 sayılı kararında bu soruyu cevapladı. Daire, Anayasa m.35’teki mülkiyet hakkını ve devletin bu hakkı koruma yönündeki pozitif yükümlülüğünü esas alarak, önalım hakkı sahibini amaç dışında zenginleştirecek, alıcıyı ise fakirleştirecek yorumlardan kaçınılması gerektiğini vurguladı. Buna göre:
| Dava durumu | Rayiç değerin esas alınacağı tarih |
|---|---|
| 25 Aralık 2025’ten sonra açılan davalar | Dava tarihi |
| 25 Aralık 2025’te derdest olan davalar | Değişikliğin yürürlüğe girdiği tarih |
Somut olayda ilk derece mahkemesi, eski kurala göre tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masrafları üzerinden hüküm kurmuştu. Yargıtay, değişikliğin derdest davalara da uygulanacağını belirterek kararı bozdu.
Önemli bir ayrıntı: Karar, esasta oy birliği, gerekçede oy çokluğuyla verildi. Karşı oy yazısında, rayiç değerin satış tarihi itibarıyla belirlenmesinin daha adil olacağı savunuluyor. Yani değerleme tarihi, dairenin kendi içinde bile tartışmalı. Uygulamanın ilerleyen dönemde değişmesi ihtimal dâhilinde; dava stratejisi kurulurken bu belirsizlik gözetilmelidir.
Geçiş Hükümleri: Hangi Kural Hangi Dosyaya?
7571 sayılı Kanun’la TMK’ya eklenen geçici madde, iki değişiklik için birbirinin tersi kurallar koyuyor. Bu, en sık karıştırılan noktadır:
| Değişiklik | Geçiş kuralı |
|---|---|
| Bedel (m.734) | Yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır |
| Süre ve kapsam (m.733) | Yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz |
Sonuç: 2024’te yapılmış bir satış için 2025 başında açılmış bir davayı düşünün. Bu dosyada üst süre eski kurala göre 2 yıl, ama bedel yeni kurala göre rayiç bedel üzerinden hesaplanır.
Süreler: 3 Ay ve 1 Yıl
Önalım hakkı iki süreye bağlıdır:
| Durum | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Noter bildirimi yapıldıysa | 3 ay | Bildirimin tebliğinden itibaren |
| Her hâlde (bildirim yoksa) | 1 yıl | Satış tarihinden itibaren |
| 25.12.2025’ten önceki satışlar | 2 yıl | Satış tarihinden itibaren |
Bu süreler hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi kesilmez veya durmaz ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
Uygulamada 3 aylık süre en çok tartışılan konudur. Yukarıda aktardığımız 2026/2870 K. sayılı karara konu dosyada davacı, satıştan noter ihtarnamesiyle haberdar edildiğini ileri sürmüş; davalı ise davacının satışı önceden bildiğini ve 3 aylık süreyi kaçırdığını savunmuştur. Daire, davalının bu itirazını yerinde görmemiştir. Bu nedenle satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, hem alıcı hem de önalım hakkı sahibi açısından belirleyicidir: sözlü bilgilendirme veya dolaylı öğrenme, sürenin başlangıcı konusunda ciddi uyuşmazlık doğurur ve ispatı güçleştirir.
Önalım Hakkı Kullanılamayacak Hâller
Kanundan doğan yasaklar
Yeni TMK m.733/1:
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
İcra yoluyla yapılan satışlarda ve devlet ihalesiyle yapılan satışlarda önalım hakkı yoktur. İhale satışlarındaki yasak daha önce içtihatla kabul ediliyordu; 7571 sayılı Kanun ile açıkça kanun metnine girdi.
Fiili taksim: dürüstlük kuralı savunması
Kanunda yazmayan ama uygulamada son derece önemli bir engel daha var: fiili (eylemli) taksim.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026/2350 E., 2026/3420 K., 23.06.2026 sayılı kararına konu olayda, ilk derece mahkemesi dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında eylemli olarak taksim edildiğini, taşınmaz üzerinde farklı tarımsal kullanım alanlarının bulunduğunu ve bu durumun bilirkişi raporları ile uydu fotoğraflarıyla teyit edildiğini tespit etti. Mahkeme, fiili taksimin varlığı hâlinde önalım hakkı kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davayı reddetti. Bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay kararı onadı.
Mantığı açık: önalım hakkının amacı paylı mülkiyete yabancı girmesini engellemektir. Paydaşlar taşınmazı zaten fiilen bölüşmüş ve her biri kendi kısmını ayrı kullanıyorsa, satılan kısım fiilen başka bir paydaşın alanına müdahale etmez; bu durumda önalım hakkını kullanmak hakkın amacı dışında kullanımı olur (TMK m.2).
Davalı açısından bu, en güçlü savunma argümanlarından biridir. Davacı açısından ise dava açmadan önce taşınmazın fiili kullanım durumunun mutlaka değerlendirilmesi gerektiği anlamına gelir.
Önalım Davası Nasıl Açılır?
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Dava türü | Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) |
| Davalı | Payı satın alan üçüncü kişi (alıcı) |
| Temyiz mercii | Yargıtay 7. Hukuk Dairesi |
Dava, payı satın alan kişiye karşı açılır; satıcı paydaşın davalı gösterilmesi gerekmez. Dava sonunda payın alıcı adına olan kaydı iptal edilerek önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilir.
Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sık karıştırılır: ortaklığın giderilmesi paylı mülkiyeti tamamen sona erdirmeyi amaçlar; önalım ise paylı mülkiyete yabancı girişini engeller. Tapu kaydına ilişkin genel usul için tapu iptal ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz.
Kontrol Listesi
Önalım hakkı sahibi (davacı) için:
- Satış üçüncü kişiye mi yapıldı? (paydaşlar arası satışta hak yok)
- Satış cebrî artırma veya 2886 ihale kapsamında mı? (öyleyse hak yok)
- Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş mi?
- Noter bildirimi yapıldı mı, tebliğ tarihi nedir? (3 ay)
- Satış tarihi 25.12.2025’ten önce mi sonra mı? (üst süre 2 yıl / 1 yıl)
- Rayiç bedeli karşılayacak finansman hazır mı?
- Hâkimin vereceği kesin süreye uyulabilecek mi?
Payı satın alan (davalı) için:
- Satışı noter aracılığıyla bildirerek 3 aylık süreyi başlattınız mı?
- Fiili taksim savunması mümkün mü? Bilirkişi ve uydu fotoğrafıyla ispatlanabilir mi?
- Davacı hak düşürücü süreyi kaçırmış mı?
- Rayiç değer raporunda emsal araştırması yapılmış mı, değerleme tarihi doğru mu?
Sık Sorulan Sorular
Tapuda düşük bedel gösterilmişse bu artık bir avantaj mı?
Hayır. Eski sistemde tapuda düşük gösterilen bedel önalım hakkı sahibinin lehineydi. Artık hâkim rayiç bedeli belirlediği için tapudaki bedelin bir önemi kalmadı. Bu, özellikle 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve eski bedele güvenerek yürütülen davalarda ciddi bir sürpriz yaratabilir.
Dava açtım ama rayiç bedeli ödeyecek param yok. Ne yapabilirim?
Hâkimin verdiği kesin süre içinde bedel yatırılamazsa tescil kararı verilemez ve dava kaybedilir. Bu nedenle davaya devam edip etmeme kararı, rayiç bedel tespit edildikten sonra ve süre içinde verilmelidir. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından sonuçları da ayrıca değerlendirilmelidir.
Kardeşimin sattığı paya önalım hakkı kullanabilir miyim?
Payın üçüncü kişiye satılmış olması şarttır. Satış başka bir paydaşa yapıldıysa önalım hakkı doğmaz. Alıcının akraba olması tek başına hakkı ortadan kaldırmaz; belirleyici olan, alıcının paylı mülkiyette paydaş olup olmadığıdır.
Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?
Evet. Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Belli bir satışa ilişkin feragat ise yazılı şekilde yapılabilir.
Yargıtay’da hangi daire bakıyor?
Güncel dönemde önalım davalarının temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından yapılmaktadır. Daha önceki yıllarda bu davalara 14. Hukuk Dairesi bakıyordu; eski içtihatlar araştırılırken iki dairenin kararları birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç
Önalım hakkı, 7571 sayılı Kanun’la birlikte ucuza pay edinme aracı olmaktan çıktı. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle hakkın kötüye kullanılması büyük ölçüde engellendi; buna karşılık önalım hakkı sahibi için dava artık ciddi bir finansman planlaması gerektiriyor.
Uygulamada belirleyici olacak üç nokta var: rayiç değerin hangi tarihe göre hesaplanacağı (Yargıtay’ın 2026 kararı gerekçede oy çokluğuyla verildi), geçiş hükümlerinin bedel ve süre bakımından farklı işlemesi ve fiili taksim savunmasının ağırlığı. Bu üç noktadan birinin gözden kaçması davanın sonucunu doğrudan değiştirir.
Kazdal Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku alanında önalım, ortaklığın giderilmesi ve tapu iptal davalarında müvekkillerimize danışmanlık sunuyoruz.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.