Kısaca: Kira sözleşmesinde adı olmayan kişinin taşınmazda kullanımı otomatik alt kira sayılmaz. Aile bireylerinin (eş, çocuk, anne-baba) kullanımı doğal kabul edilir; TBK m.349 ve TMK m.194 korur. Üçüncü kişinin bedel karşılığı kullanımı alt kira ilişkisi niteliğindedir ve kiraya verenin yazılı izni olmaksızın yapılması tahliye sebebi oluşturur.
Bir Bakışta Sözleşme Dışı Kullanım
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.322, m.323, m.346, m.349; TMK m.194 |
| Aile bireyleri kullanımı | Doğal kabul edilir (eş, çocuk, anne-baba) |
| Üçüncü kişi kullanımı | Kiraya verenin yazılı izni gerekir |
| Bedelsiz kullanım | Alt kira değil ama tartışmalı |
| Bedelli kullanım | Açık alt kira |
| İzin alınmadan kullanım | Tahliye sebebi |
| Zımni rıza koşulu | Uzun süreli itirazsız kabul |
| Kanıt yöntemleri | Banka, WhatsApp, tanık, sosyal medya |
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için avukatınıza danışmanız gerekmektedir.
Kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan bir hukuki paradoks vardır: Kira sözleşmesinde adı olmayan bir kişi taşınmazda yaşamakta, ödemeleri ise sözleşmenin tarafı olan kiracı yapmaktadır. Bu durum hem alt kira hem de aile birliği kavramları arasında bir geri çekilme alanı oluşturur. Kiraya verenin tahliye talebinin başarılı olup olmayacağı, ödemelerin kiracı tarafından yapılması nedeniyle tartışma yaratmaktadır.
Bu makalede sözleşme tarafı olmayan kişinin taşınmaz kullanımının hukuki niteliği, alt kira ile ilişkisi, aile bireyleri istisnası ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ele alınmaktadır.
Kira Sözleşmesi Tarafı Olmayan Kişi Taşınmazda Oturabilir mi?
Hızlı Cevap: Aile bireyleri (eş, çocuk, anne-baba) için evet, doğal kabul edilir. Üçüncü kişiler için kiraya verenin yazılı izni gerekir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı aile birliği üyelerini barındırabilir; ancak akraba olmayan üçüncü kişiler için TBK m.322 kapsamında izin alınmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuyu düzenleyen temel hükümler:
TBK m.322 - Kiralananın Kullanım Hakkının Üçüncü Kişiye Devri: Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kullandıramaz; ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkündür.
TBK m.323 - Alt Kira Sözleşmesi: Alt kira için kiracı ile üçüncü kişi arasında bir kira ilişkisi kurulması gerekir. Bedelsiz veya geçici kullanım alt kira değildir.
TBK m.349 - Tahliye Sebepleri: Sözleşmeye aykırı kullanım tahliye sebebi olarak sayılır. Üçüncü kişiye izinsiz devir bu kapsamdadır.
TMK m.194 - Aile Konutu Şerhi: Aile birliğinin korunması için eşin rızası dahilinde kullanılan konut özel koruma altındadır.
Sözleşme Tarafı Olmayan Kişinin Kullanımı Otomatik Alt Kira Sayılır mı?
Hızlı Cevap: Hayır. Alt kira için TBK m.323 hükmüne göre kiracı ile üçüncü kişi arasında bir kira ilişkisi kurulması gerekir. Bedelsiz veya geçici kullanım, aile bireylerinin yaşaması veya kiracının kontrolündeki kullanım alt kira sayılmaz.
Alt kira ile alt kira olmayan kullanım arasındaki ayrım:
Alt Kira (TBK m.322-323):
- Kiracı ile üçüncü kişi arasında bağımsız kira ilişkisi
- Üçüncü kişinin kiracıya bedel ödemesi
- Üçüncü kişinin taşınmazı kendi adına kullanması
- Kiracı kendi kullanımından çekilmiş olabilir
Alt Kira Sayılmayan Kullanımlar:
- Aile bireylerinin kiracıyla birlikte yaşaması
- Bedelsiz olarak misafir kabul
- Kiracının kontrolünde geçici kullanım
- İş ortağı, çalışan tarafından kullanım (özellik gerektirir)
- Tatil amaçlı geçici barınma
Yargıtay 3. HD bu ayrımı titiz şekilde yapmaktadır. Sadece üçüncü kişinin taşınmazda yaşaması alt kira sayılmaz; karşılık ilişkisi ve bağımsız kullanım niyeti birlikte aranır.
Kiracı Ödemeleri Yapmaya Devam Ederse Tahliye Engellenir mi?
Hızlı Cevap: Ödemenin yapılıyor olması tahliye sebebini doğrudan ortadan kaldırmaz. İzinsiz üçüncü kişi kullanımı sözleşmesel yükümlülüğün ihlalidir; kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak Yargıtay 3. HD ödemelerin düzenli yapıldığı ve kiraya verenin uzun süre itiraz etmediği durumlarda “zımni rıza” kabul ederek davayı reddedebilir.
Pratik paradoks senaryoları:
Senaryo 1: Bedelsiz Aile Kullanımı + Kiracı Ödeme Yapıyor
- Örnek: Kiracı yurtdışına gitmiş, evi annesine bırakmış
- Hukuki Değerlendirme: Aile bireyi kullanımı, alt kira değil
- Sonuç: Tahliye davası genelde reddedilir
Senaryo 2: Bedelli Üçüncü Kişi Kullanımı + Kiracı Görünüşte Ödeme Yapıyor
- Örnek: Kiracı arkadaşına bedelle “altta” oturma izni vermiş, kira parasını arkadaşı kiracıya, kiracı da kiraya verene aktarıyor
- Hukuki Değerlendirme: Gizli alt kira; sözleşme ihlali
- Sonuç: İspatlanırsa tahliye edilir
Senaryo 3: Kiracı Başka Yerde Oturuyor + Üçüncü Kişi Taşınmazda
- Örnek: Kiracı sürekli başka adreste yaşıyor; taşınmazı bir başkası kullanıyor
- Hukuki Değerlendirme: Açık devir, alt kira karinesi
- Sonuç: Genelde tahliye kabul edilir
Senaryo 4: Kiraya Veren Yıllarca İtiraz Etmemiş
- Örnek: Üçüncü kişi 5 yıldır taşınmazda; kiraya veren biliyordu, hiçbir şey demedi
- Hukuki Değerlendirme: TMK m.2 dürüstlük kuralı, zımni rıza
- Sonuç: Tahliye davası reddedilir
Aile Bireylerinin Kullanımı İstisna mıdır?
Hızlı Cevap: Evet. Aile konutu hükümleri ve TBK m.349 aile birliği kavramı kapsamında eş, çocuk, anne-baba gibi yakın aile bireylerinin kiracıyla birlikte yaşaması doğal kabul edilir. TMK m.194 aile konutu şerhi ile bu kullanım üçüncü kişilere karşı da korunabilir.
Aile birliği kavramı kapsamı:
Kesin Olarak Aile Birliği Sayılanlar:
- Kiracının eşi (resmi nikah)
- Kiracının çocukları (reşit olsa bile birlikte yaşıyorsa)
- Kiracının anne-babası
- Bakım yükümlülüğünde olduğu yakın akrabalar
Tartışmalı Olanlar:
- Birlikte yaşayan partner (resmi nikah yoksa)
- Üvey kardeş, üvey çocuk
- Uzak akrabalar (amca-dayı çocukları)
Aile Birliği Sayılmayanlar:
- Eski eş (boşanma sonrası)
- Arkadaş, ortak, çalışan
- Tamamen tanımadığı üçüncü kişiler
Aile konutu şerhi konusunda detaylı bilgi için ayrı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Gizli Alt Kira İlişkisi Nasıl İspatlanır?
Hızlı Cevap: Beş ana delil yöntemi kullanılır: (1) Üçüncü kişiden kiracıya ödeme (banka, dekont, WhatsApp), (2) Komşu tanıklığı, (3) Sosyal medya paylaşımları, (4) İlan/Airbnb kayıtları, (5) Kiracının başka adres beyanı (e-Devlet, fatura adresi).
Delil toplama yöntemleri:
1. Mali Akış İncelemesi: Mahkeme kararıyla:
- Kiracının banka hesabına yatan düzenli ödemeler
- Üçüncü kişinin kiracıya transfer geçmişi
- Kira tutarına yakın miktarlar
2. Komşu Tanıklığı:
- Üçüncü kişinin kim olduğu
- Ne kadar süredir orada yaşadığı
- Kiracıyı son ne zaman gördüğü
- Postalama adresi olarak nereyi gösterdiği
3. Sosyal Medya:
- Instagram paylaşımları (lokasyon etiketi)
- Facebook check-in
- Konum bilgisi içeren paylaşımlar
4. Online Platform Kayıtları:
- Airbnb / Booking.com kayıtları
- Sahibinden, Hepsiemlak ilanları
- Yemeksepeti / Trendyol adres geçmişi
5. Adres Beyanları:
- e-Devlet ikametgâh bilgisi
- Fatura adresleri
- Resmi yazışmalar
- Vergi mükellefiyeti adresi
Yargıtay Bu Tür Davalarda Hangi Kriterleri Uygular?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre dört temel kriter: (1) Kullanımın sürekliliği (geçici/kalıcı), (2) Üçüncü kişiyle kiracı ilişkisi (aile/yabancı), (3) Karşılık ilişkisi (bedelsiz/bedelli), (4) Kiraya verenin bilgisi ve rızası. Bu kriterler somut olayda toplu değerlendirilir.
Yargıtay’ın değerlendirme yaklaşımı:
1. Kullanımın Sürekliliği:
- Geçici (birkaç hafta): tahliye sebebi DEĞİL
- Orta süreli (birkaç ay): tartışmalı
- Sürekli (yıllarca): tahliye sebebi
2. Üçüncü Kişi-Kiracı İlişkisi:
- Yakın aile: alt kira değil
- Uzak akraba: tartışmalı
- Arkadaş/iş ortağı: bağımsız değerlendirme
- Tamamen yabancı: alt kira karinesi güçlü
3. Karşılık İlişkisi:
- Bedelsiz: alt kira değil ama kötüye kullanım olabilir
- Bedelli: açık alt kira
4. Kiraya Verenin Bilgisi:
- Bilgisi yok ve itiraz ediyor: tahliye
- Biliyor ve itiraz etmiyor: zımni rıza
- Sonradan öğrenip itiraz ediyor: makul süre içinde dava açmalı
5. Sözleşme Hükmü:
- Sözleşmede üçüncü kişi yasağı: ihlal daha açık
- Sözleşmede özel düzenleme: TBK uygulanır
- Genel sözleşme: kıyas yoluyla TBK
Kiraya Veren İzin Verdiğinde Hangi Şartlar Eklenebilir?
Hızlı Cevap: Kiraya veren üçüncü kişi kullanımına izin verirken sözleşmesel şartlar koyabilir: ek depozito, kullanım süresi sınırlandırması, ek kira artışı, ek sorumluluk hükümleri. Bu izin yazılı olmalı; sözleşmenin EK’i olarak imzalanmalıdır.
Örnek izin metni:
“Kiraya veren, kiracının kardeşi [Ad Soyad]‘ın kiralananı ortak olarak kullanmasına izin verir. Bu izin aşağıdaki şartlarla geçerlidir:
- Üçüncü kişi taşınmazın kullanım süresi boyunca bağımsız bir kira ilişkisi kurmaz; sadece kiracıyla birlikte oturur
- Tüm sorumluluk (zarar, aidat ödeme) kiracıya aittir
- Sözleşmenin sona ermesi halinde üçüncü kişi de taşınmazı boşaltır
- Üçüncü kişinin başka bir adrese taşınması veya kiracının taşınmazı bırakması durumunda bu izin sona erer
Tarih: //__
Kiraya Veren: … Kiracı: … Üçüncü Kişi: …”
Sözleşme Tarafı Olmayan Kullanım Hakkında Pratik Öneriler
Hızlı Cevap: Kiraya verenler için: (1) Sözleşmeye üçüncü kişi yasağı maddesi ekleyin, (2) Düzenli aralıklarla taşınmazı ziyaret edin, (3) Aidat-elektrik faturalarında üçüncü kişi adı varsa not edin. Kiracılar için: (1) Aile bireyi kullanımını sözleşmeye yazdırın, (2) Üçüncü kişi için yazılı izin alın, (3) WhatsApp ile teyit edin.
Kiraya Verenler İçin:
1. Sözleşme Hazırlığı:
“Kiralanan sadece kiracı ve ailesi (eş, çocuk, anne-baba) tarafından kullanılabilir. Bunların dışındaki üçüncü kişilerin kullanımı için kiraya verenin yazılı izni şarttır.”
2. Periyodik Ziyaret: Yılda 1-2 kez sözleşmesel ziyaret hakkı kullanmak. Kim oturduğunu görmek.
3. Belge Takibi: Aidat ödemelerinde, elektrik-su faturalarında üçüncü kişi adı varsa not almak.
Kiracılar İçin:
1. Aile Bireyi Bildirimi: Sözleşme imzalanırken birlikte yaşayacak aile bireylerini sözleşmeye yazdırmak. Sonradan tartışma olmaz.
2. Üçüncü Kişi İzni: Akraba olmayan biri taşınmazda yaşayacaksa yazılı izin alın. Sözleşmenin EK’i olarak imzalanmalı.
3. WhatsApp Teyidi: Kiraya verenle WhatsApp üzerinden “Kardeşim Ahmet bu hafta gelip 2 ay kalacak. Sorun olmazsa söyle.” yazışması yapın.
Sonuç
Kira sözleşmesinde adı olmayan kişinin taşınmazda kullanımı otomatik alt kira sayılmaz; aile bireyleri için doğal kabul edilir, üçüncü kişiler için TBK m.322 kiraya verenin yazılı izni gerekir. Ödemelerin kiracı tarafından yapılması tahliye sebebini ortadan kaldırmaz; ancak kiraya verenin uzun süre itiraz etmediği durumlarda zımni rıza kabul edilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadında kullanımın sürekliliği, ilişkinin niteliği, karşılık ve kiraya verenin bilgisi kriterlerini birlikte değerlendirir. Gizli alt kira ilişkisinin ispatı için banka kayıtları, WhatsApp yazışmaları, sosyal medya ve komşu tanıklığı birlikte kullanılır. Sözleşmelere üçüncü kişi yasağı maddesi eklenmesi ve aile bireylerinin sözleşmeye yazdırılması ileride doğacak uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.
Kira sözleşmeleri ve alt kira ilişkileri hakkında detaylı bilgi için kira hukuku faaliyet alanımıza göz atabilirsiniz.
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Melike Demiryürek
Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 98979
2002 yılında İstanbul'da doğmuştur. Yalova Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden 2024 yılında mezun olmuştur. HMGS sınavını başarıyla geçerek avukatlık ruhsatını almıştır. Staj sürecini Kazdal Hukuk Bürosu'nda tamamlamış, kurumsal ve butik hukuk bürolarında deneyim kazanmıştır. Türkçe ana dili yanında İngilizce bilmektedir.