Alt Kiraya Verme Yasal mı? 2026 Sublease Rehberi: TBK m.322-323 ve Yargıtay Kararları

Alt kira (İngilizcede sublease, subletting), kiracının kiraladığı taşınmazı bir kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye kiraya vermesi durumudur. Türk Borçlar Kanunu m.322-324 alt kirayı düzenlemiş; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni zorunlu kılınmıştır. Son yıllarda Airbnb gibi platformların yaygınlaşmasıyla günlük/haftalık kiralama da aynı kapsamda değerlendirilmektedir.

Kısaca: Evet, alt kiraya verme Türk hukukunda yasal bir haktır; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası zorunludur (TBK m.322). İşyeri kira ilişkisi devrinde kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez (TBK m.323). Airbnb gibi günlük kiralamalar hem alt kira sayılır hem de 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi gerektirir. İzinsiz alt kira tahliye sebebi oluşturur.

Alt Kiraya Verme Bir Bakışta

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TBK m.322, m.323, m.324
Konut/çatılı işyeri	Yazılı izin zorunlu
İşyeri devri	Haklı sebep olmaksızın reddedilemez (m.323)
Sözlü izin	❌ Geçersiz
İzinsiz alt kira	Tahliye sebebi
Airbnb / günlük kira	Alt kira + 7464 SK izin belgesi
Asıl kiracının sorumluluğu	Kiraya verene karşı tek başına sorumlu
Asıl sözleşme sona erince	Alt kira da kendiliğinden sona erer

Bu makalede alt kiranın yasal çerçevesi, kiraya verenin yazılı izin şartı, izinsiz alt kira sonuçları, asıl-alt kira ilişkisi, işyeri kira devri ve Airbnb gibi günlük kiralamaların hukuki durumu kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Alt Kira Hangi Kanun Maddelerine Dayanır?

Hızlı Cevap: Alt kira TBK m.322-324 hükümleri ile düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası zorunludur (m.322). İşyeri kira ilişkisinin devri için kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez (m.323). Airbnb gibi günlük kiralamalar 7464 sayılı Kanun kapsamında ek izin gerektirir.

TBK m.322 — Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında

“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.”

Bu hüküm:

1. Genel kira hukukunda alt kira serbestidir (taşınır kirası, ürün kirası vb.)
2. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı izin şarttır
3. Yazılı izin emredicidir; sözleşmede aksi yazılsa bile uygulanır

TBK m.323 — İşyeri Kira İlişkisinin Devri

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.”

Bu hükmün önemi:

• İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri (sublease değil, kiracı sıfatının değişmesi) mümkündür
• Kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez
• Devir gerçekleştiğinde devreden kiracı borcundan kurtulur

TBK m.324 — Alt Kira veya Devirde Hakların Sürmesi

Alt kiracı, asıl kiracıdan fazla hakka sahip olamaz. Alt kira sözleşmesindeki hükümler asıl sözleşmeyle çatışırsa asıl sözleşme öncelikli kabul edilir.

Konut Kirasında Alt Kira Yapılabilir mi?

Hızlı Cevap: Evet, ancak kiraya verenin yazılı rızası şartıyla. TBK m.322 uyarınca konut kiralarında alt kira için yazılı izin zorunludur; sözlü izin geçersizdir. Kiraya verenin haklı sebep göstermesine gerek yoktur; geniş takdir hakkı vardır. İzinsiz alt kira tahliye sebebi oluşturur.

Yazılı İzin Şartı

Konut kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Şartlar:

• Yazılı belge: E-posta, WhatsApp, noter ihtarnamesi cevabı, ek protokol
• Açık ifade: “Alt kiraya verme rızam vardır” veya benzer net beyan
• Belirli süreli olabilir: “1 yıl süreyle alt kira yapabilirsiniz”
• Belirli kişiye olabilir: “X kişisine alt kira yapabilirsiniz”

Sözlü İzin Geçersiz

Sözlü izin TBK m.322 hükmüne aykırıdır; geçersizdir. Ancak zımni rıza (kiraya verenin alt kiraya bilerek göz yumması, alt kiracıyla iletişime girmesi) ileride savunma argümanı olabilir.

İzin Reddi

Konut kiralarında kiraya veren alt kira talebini haklı sebep göstermeksizin reddedebilir. TBK m.323’teki “haklı sebep şartı” sadece işyeri kiralarına uygulanır. Bu nedenle konut kiracısı, izin alamadığı durumda mahkemeye gitmeden alt kira yapamaz.

İşyeri Kirasında Alt Kira ve Devir Nasıl İşler?

Hızlı Cevap: İşyerinde iki yol vardır: (1) Alt kira — asıl kiracı sorumlu kalır, (2) Kira ilişkisinin devri (TBK m.323) — devreden kiracı borçtan kurtulur, devralan tek sorumlu olur. Kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez; haklı sebepler: devralanın güvenilirsizliği, kullanım amacının değişmesi, mevzuata aykırılık.

Devir Hakkının Genişletilmesi

İşyeri kiralarında kiracı:

• Alt kira yapabilir (asıl sözleşme devam eder)
• Kira ilişkisini devredebilir (kendi yerine başkası kiracı olur)

İkinci yol, işletmenin satışı veya devri durumunda önemlidir.

Kiraya Verenin Sınırlı Ret Hakkı

TBK m.323/1 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın rızasını reddedemez. Haklı sebep olarak sayılabilecekler:

• Yeni kiracının/devralanın güvenilirsizliği (mali durumu zayıf, kötü ün)
• Kullanım amacının değişmesi (örneğin kafe yerine bar)
• Kira ilişkisinin amacına aykırılık

Kiraya verenin keyfi reddi mahkemeye taşınabilir; mahkeme rızayı verilmiş sayar.

Devirde Borçtan Kurtulma

TBK m.323/2 uyarınca devir gerçekleştiğinde devreden kiracı borçlarından kurtulur. Bu, kira ilişkisi devrinin alt kiradan en önemli farkıdır:

• Alt kira: Asıl kiracı sorumluluğunu sürdürür
• Kira ilişkisi devri: Devreden kiracı borçtan kurtulur, devralan tek sorumlu olur

İzinsiz Alt Kira Yapılırsa Ne Olur?

Hızlı Cevap: Üç temel sonuç: (A) Kiraya veren tahliye davası açabilir (sözleşmeye aykırılık), (B) Alt kiracının taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı kiraya verene karşı geçerli değildir; tahliye kararı alt kiracıyı da kapsar, (C) Kiraya veren uğradığı zararlar için tazminat isteyebilir. Yargıtay yerleşik içtihadı izinsiz alt kirayı tahliye sebebi olarak kabul eder.

Tahliye Sebebi

İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya veren:

1. Yazılı ihtarname ile alt kiraya son verme talep eder
2. Süre verilir (genelde 30 gün)
3. Süre dolduğunda tahliye davası açılabilir

Yargıtay’ın yerleşik içtihadı uyarınca izinsiz alt kira haklı bir tahliye sebebidir.

Alt Kiracının Durumu

İzinsiz alt kiracının taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı kiraya verene karşı geçerli değildir. Kiraya veren tahliye davası kazanırsa alt kiracı da taşınmazı boşaltmak zorundadır.

Kiraya Verene Karşı Tazminat

Kiraya veren, izinsiz alt kira nedeniyle uğradığı zararlar için tazminat isteyebilir.

Alt Kira İlişkisinde Asıl Kiracının Sorumluluğu Nedir?

Hızlı Cevap: Asıl kiracı, kiraya verene karşı tek başına sorumlu kalır (alt kira yapmış olsa bile). Alt kiracının fiilleri (kira ödememe, hasar, kötüye kullanım) asıl kiracının fiilleri sayılır. Alt kiracıdan tahsil edilen bedel asıl bedelden yüksek olabilir; aradaki fark asıl kiracıya kalır, kiraya verene aktarma yükümlülüğü yoktur.

Asıl Kiracının Pozisyonu

• Kiraya verene karşı tek başına sorumlu
• Alt kiracının fiilleri kendisinin fiili sayılır
• Kira ödememe, hasar, kötüye kullanım kendi sorumluluğundadır

Alt Kiracının Hakları

• Asıl kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan tüm haklar
• Kiraya verene karşı doğrudan talep edemez
• Asıl sözleşmenin sona ermesiyle alt kira da kendiliğinden sona erer

Kira Bedeli Aktarması

Alt kiracıdan alınan bedel asıl kira bedelinden yüksek olabilir; aradaki fark kiracının cebine kalır. Bu, alt kiranın yaygınlaşmasının ekonomik motivasyonudur.

📌 Pratik: Asıl kira 25.000 TL ise alt kira 35.000 TL olabilir. 10.000 TL fark asıl kiracıya kalır. Kiraya verene aktarma yükümlülüğü yoktur.

Airbnb Yapmak İçin Hangi İzinler Gerekir?

Hızlı Cevap: İki ayrı izin gerekir: (1) TBK m.322 yazılı kiraya veren rızası (alt kira sayılır), (2) 7464 sayılı Kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi + bakanlık veri tabanına kayıt. İzinsiz Airbnb hem tahliye sebebi hem idari para cezası doğurur. Konut tipi, yapı durumu, kapasite koşulları aranır.

TBK m.322 Kapsamında Alt Kira

Airbnb veya benzer platformlar üzerinden günlük/haftalık kiralama alt kira sayılır. Çünkü:

• Asıl kiracı taşınmazı geçici olarak başka kişiye kullanıma vermektedir
• Bedel karşılığında olmaktadır
• Kullanım hakkı devri söz konusudur

Bu nedenle TBK m.322 yazılı izin şartı uygulanır; izinsiz Airbnb kullanımı tahliye sebebidir.

7464 Sayılı Kanun (2024)

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun (28.10.2023 RG, 1 Ocak 2024 yürürlük), günlük kiralamayı düzenleyen özel bir mevzuattır.

Önemli hükümleri:

• İzin belgesi zorunluluğu (Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan)
• Belirli koşullar: Konut tipi, yapı durumu, kapasite, vergi mükellefiyet
• Kayıt zorunluluğu: Bakanlık veri tabanına kayıt
• İdari para cezaları: İzin almadan günlük kiralama yapana yüksek para cezaları

Kiracı Açısından Çift Risk

Konutu kiralayıp Airbnb’ye veren kiracı:

1. TBK m.322 kapsamında izinsiz alt kira → tahliye sebebi
2. 7464 sayılı Kanun kapsamında izinsiz turizm amaçlı kiralama → idari para cezası

Her iki riskin de farkında olmak şarttır.

Yargıtay Alt Kira Davalarında Hangi İlkeleri Uygular?

Hızlı Cevap: Yargıtay’ın yerleşik içtihadında: (1) Yazılı izin şartı emredicidir; sözlü izin geçersiz, (2) İzinsiz alt kira tahliye sebebidir; ihtarname sonrası dava açılabilir, (3) Zımni rıza istisnai durumlarda kabul edilebilir (kiraya verenin alt kiraya bilerek göz yumduğu ispat edilirse), (4) İşyerinde ret haklı sebebe dayanmalıdır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadında:

• Yazılı izin şartı emredicidir; sözlü izin geçersiz
• İzinsiz alt kira tahliye sebebidir; ihtarname sonrası dava açılabilir
• Zımni rıza istisnai durumlarda kabul edilebilir; kiraya verenin alt kiraya bilerek göz yumduğu ispat edilmelidir
• İşyeri kiralarında ret haklı sebebe dayanmalıdır
• Devir halinde devreden kiracı borçtan kurtulur; bu kural emredicidir

Alt Kira Nasıl Senaryolarla Karşılaşılır?

Hızlı Cevap: Yaygın senaryolar: (A) Üniversite öğrencisi odasını arkadaşına kiraya veriyor (alt kira, izin şart), (B) İşyeri devri (TBK m.323 uygundur, ret haklı sebep gerektirir), (C) Yurt dışı geçici çıkış (geçici alt kira, izin şart), (D) Airbnb gelir hedefi (çift izin gerekir), (E) Sözlü izin sonradan reddediliyor (zımni rıza ispatı).

Senaryo 1: Üniversite Öğrencisi Odasını Bir Arkadaşa Kiraya Veriyor

Çözüm: Bu da alt kiradır. Kiraya verenin yazılı izni şart. İzinsiz yapılırsa öğrenci tahliye edilebilir.

Senaryo 2: İşyerini Devretmek İstiyorum

Çözüm: TBK m.323 uyarınca işyeri kira ilişkisi devri mümkün. Kiraya verene yazılı talepte bulunun. Haklı sebep olmaksızın reddederse mahkemeye taşınabilir.

Senaryo 3: Yurt Dışına 6 Ay Çıkacağım, Evi Kiraya Vereceğim

Çözüm: Geçici alt kira için kiraya verenin yazılı izni gerekir. İzin alınmazsa kira ilişkisi sürdürülemez. Alternatif: süresiz kira sözleşmesini fesih bildirimi ile sona erdirip, geri dönünce yeni sözleşme.

Senaryo 4: Airbnb’de Kazanç Sağlamak İstiyorum

Çözüm: Hem TBK m.322 izin şartı hem 7464 sayılı Kanun izin belgesi zorunluluğu. İki ayrı izin/onay gerekir. Aksi halde tahliye + idari para cezası.

Senaryo 5: Kiraya Veren Sözlü Olarak İzin Verdi, Şimdi Reddediyor

Çözüm: Yazılı kanıt yoksa zor durum. Mesajlaşma kayıtları, tanık ifadeleri, alt kiracıya bilerek davranış gibi kanıtlar zımni rıza savunması için kullanılabilir. Mahkeme her olayın özelliklerine göre karar verir.

Sıkça Yapılan Hatalar

1. Sözlü izne güvenmek. İleride tahliye edilebilirsiniz.

2. Sözleşmede ‘alt kira yasaktır’ yazılı olduğu için izin almamak. Yazılı yasaklamayı görmemek zorunluluğu kaldırmaz; izin yine yazılı olmalı.

3. Airbnb’yi alt kira saymamak. Hem TBK hem 7464 sayılı Kanun ihlali olur.

4. Kira ilişkisi devri ile alt kira karıştırmak. İşyeri devirlerinde kiracı sıfatı tamamen değişir; alt kirada asıl kiracı sürer.

5. Alt kiracıya asıl sözleşmeden uzun süre vermek. Asıl sözleşme sona erdiğinde alt kira da sona erer; alt kiracıya verilen vade boş çıkar.

6. İzin almadan kira artışı talep etmek. Alt kiracıdan alınan bedel asıl bedelle ilişkili değildir; talep edilemez.

Kiracı İçin Pratik Tavsiyeler

✅ Alt kira yapmadan önce kiraya verene yazılı talep gönderin.

✅ Onay yazılı belgede olsun. Sözlü izne güvenmeyin.

✅ Alt kiracı ile yazılı sözleşme yapın.

✅ Alt kira süresini asıl sözleşmeyi aşmayacak şekilde belirleyin.

✅ Asıl sözleşmenin kurallarını alt kiracıya iletin. Sigara/evcil hayvan/ses gibi.

✅ Airbnb yapacaksanız 7464 sayılı Kanun izin belgesini de alın.

✅ Alt kira bedeli farkından gelir vergisi öderiz unutmayın.

Kiraya Veren İçin Pratik Tavsiyeler

✅ Sözleşmeye ‘kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira yapılamaz’ maddesi ekleyin.

✅ İzin başvurusu geldiğinde dikkatlice değerlendirin.

✅ Alt kira için süre, kişi ve bedel sınırı koyabilirsiniz.

✅ İzinsiz alt kira tespit ederseniz derhal yazılı ihtarname gönderin.

✅ İhtarname sonrası süre verin; uymuyorsa tahliye davası açın.

✅ İşyeri kiralarında ret hakkını haklı sebebe dayandırın.

Sonuç

Alt kira (sublease), Türk hukukunda TBK m.322-324 ile düzenlenmiş; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izin şartı emredici hüküm olarak öngörülmüştür. İşyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın izin reddedilemez (TBK m.323); konut kiralarında ise kiraya verenin geniş takdir hakkı vardır. İzinsiz alt kira tahliye sebebidir ve alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan hakkı yoktur. Airbnb gibi günlük kiralamalar hem TBK m.322 hem 7464 sayılı Kanun kapsamına girer; çift izin/onay gerektirir. Asıl kiracı, alt kira yapsa bile kiraya verene karşı tek başına sorumlu kalır.

Alt kira süreciniz, Airbnb için izin alma, izinsiz alt kira nedeniyle tahliye davası veya kira ilişkisi devri için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.

---

İlgili İçerikler:

• Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
• Kiracı Hakları Nelerdir?
• İşyeri Kira Sözleşmesi ile Konut Kirası Farkları
• Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?
• Sözlük: Alt Kira (Sublease)
• Sözlük: Kira Sözleşmesi
• Sözlük: Tahliye
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku