Aile İçi veya Tanıdığa Düşük Bedelle Kiraya Verilmiş Emsaller Mahkemece Dikkate Alınır mı?

Kısaca: Kira tespit davasında emsal değerlendirmesi yapılırken aile içi veya yakın tanıdığa piyasa rayicinin çok altında kiraya verilmiş taşınmazlar muvazaalı kira karinesine tabidir ve dışlanır. Bilirkişi heyeti taraflar arası akrabalık, bedel oranı ve davranışsal unsurları birlikte değerlendirerek emsal listesini oluşturur.

Bir Bakışta Muvazaalı Kira ve Emsal Değerlendirmesi

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TBK m.19 (muvazaa); TBK m.344/3 (kira tespit)
Muvazaa karinesi	Aile içi + düşük bedel
Yakın akraba kapsamı	Eş, çocuk, anne-baba, kardeş, hatta ortak
Şirket kiralaması	Sahip/ortak ilişkisi → karine
İspat yükü	Muvazaa iddia eden tarafta
Bilirkişi yaklaşımı	Şüpheli emsalleri dışlama
Dışlama sonrası	Diğer emsaller veya hakkaniyet
Karşı koyma	Banka kayıtları, gerçek ödeme belgeleri

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için avukatınıza danışmanız gerekmektedir.

Kira tespit davalarında bilirkişi heyetinin emsal taşınmaz seçimi sonucu doğrudan etkileyen kritik bir aşamadır. Tarafların lehine sundukları emsallerin tümü kabul edilmez; piyasa koşullarını yansıtmayan sözleşmeler titizlikle elenmelidir. Bu kapsamda en sık karşılaşılan sorun, aile içi veya yakın tanıdığa düşük bedelle kiraya verilmiş taşınmazların emsal olarak sunulmaya çalışılmasıdır. Bu tür sözleşmeler muvazaalı kira karinesi kapsamında değerlendirilir.

Bu makalede muvazaalı kira kavramı, emsal kira seçim kriterleri ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ele alınmaktadır.

Aile İçi Düşük Bedelle Kiraya Verilmiş Taşınmaz Emsal Kabul Edilir mi?

Hızlı Cevap: Hayır. Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre aile içi veya yakın tanıdığa piyasa rayicinin çok altında kiraya verilmiş taşınmazlar muvazaalı kira karinesine tabidir ve emsal hesabında dışlanır. Gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı için karşılaştırma kriteri olamaz.

TBK m.344/3 hükmü kira tespit davasında “emsal kira bedelleri” kriteri ararken; emsal taşınmazların gerçek piyasa koşullarını yansıtması beklenir. Aile içi düşük bedelli kiralamalar:

1. Piyasa Koşullarını Yansıtmaz:

Tipik aile içi kiralama özellikleri:

• Bedel piyasa rayicinin %20-50 altında
• Yazılı sözleşme bazen yok veya çok basit
• Banka aracılığı olmayan ödeme
• Vergi beyanına yansımayan tutarlar
• Esnek/değişken ödeme şartları

2. Muvazaa Karinesi:

Aile bireyleri arasındaki sözleşmeler muvazaa karinesine tabidir:

• Eş, çocuk, anne-baba arası kiralama
• Kardeş kiralaması
• Şirket sahibinin kendi şirketine kiralaması
• Yakın iş ortağı kiralaması

3. Yargıtay’ın Dışlama Yaklaşımı:

Yargıtay 3. HD kararlarına göre bilirkişi heyetinin emsal seçimi yaparken bu tür sözleşmeleri otomatik dışlaması gerekir. Dışlama yapılmayıp aile içi sözleşmeler emsal olarak kullanılırsa bu bozma sebebi oluşturur.

4. Önceden Aleni Olarak Bilinmesi:

Bilirkişi heyeti araştırma yaparken:

• Tapu kayıtlarından mülkiyet geçmişi
• Vergi dairesinden beyan kayıtları
• Komşu tanıklığı
• Sosyal medya araştırması (gerekirse)

ile aile/tanıdık ilişkisini tespit edebilir.

5. Karşı Tarafın İspat İmkanı:

Aile içi sözleşmenin gerçek piyasa koşullarını yansıttığı iddia ediliyorsa:

• Banka ödeme kayıtları
• Vergi beyanları
• Piyasa karşılaştırma raporları
• Sözleşmeyi yapan tarafların açıklaması

birlikte sunulmalıdır.

Muvazaalı Kira Nasıl Tespit Edilir?

Hızlı Cevap: Bilirkişi heyeti emsal taşınmazları seçerken dört unsuru araştırır: (1) Taraflar arası akrabalık ilişkisi, (2) Bedelin piyasa rayicine oranı, (3) Kira sözleşmesinin yazılı/sözlü olması, (4) Tarafların geçmişteki ilişkileri. Aile bireyleri arasındaki sözleşmeler özellikle şüpheli kabul edilir.

Muvazaa tespit yöntemleri:

1. Akrabalık İlişkisi Tespiti:

• Tapu kayıtlarında soyadı incelemesi
• Nüfus müdürlüğünden aile bilgileri (mahkemenin talebiyle)
• Sosyal güvenlik kayıtları
• Vergi dairesinden adres geçmişi
• Komşu/mahalle muhtarlığı tanıklığı

2. Bedel Karşılaştırması:

Şüpheli Sözleşme Bedeli / Piyasa Rayici < 70%

Bu oran %70’in altında ise muvazaa karinesi güçlenir. %50’nin altında ise neredeyse kesin sayılır.

3. Sözleşmenin Yapısı:

• Yazılı sözleşme var mı?
• Standart sözleşme şablonu mu?
• Tüm normal hükümler var mı? (kefil, depozito, fesih şartları)
• Süre tipik aile içi sözleşmelere uygun mu?

4. Ödeme Yöntemi:

• Banka aracılığıyla yapılıyor mu?
• Elden ödeme makbuzu var mı?
• Vergi beyanına yansımış mı?
• Düzenli aylık ödeme mi yoksa düzensiz mi?

5. Tarafların Geçmiş İlişkileri:

• Kiracı ile kiraya verenin diğer mali işlemleri
• Şirket ortaklığı
• Aynı evde yaşama geçmişi
• Sosyal medya etkileşimleri

Yakın Tanıdığa Düşük Kiralama Emsal Hesabını Nasıl Etkiler?

Hızlı Cevap: Etkiler ama dolaylı olarak. Bu tür sözleşmeler emsal listesinden çıkarılır; geriye kalan gerçek piyasa kiralamaları üzerinden ortalama hesaplanır. Yanıltıcı emsallerin dışlanması daha objektif bir tespit sağlar.

Tanıdığa kiralama tespiti ve dışlama süreci:

1. Tanıdık Kapsamı:

Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre “tanıdık” kavramı:

• Yakın arkadaş (uzun süreli)
• İş ortağı
• Önceki çalışan
• Aynı dernek/odadan tanıdık
• Aile dostu

2. Tespit Yöntemleri:

• Sosyal medya bağlantıları
• Telefon kayıtları (mahkeme kararıyla)
• Banka transfer geçmişi
• Mahkemenin “tanıkların” sosyal ilişkilerini sorgulaması
• Mahalle muhtarlığından bilgi

3. Şüpheli İşaretler:

• Bedelin piyasa rayicinin altında olması
• Sözleşmenin esnek hükümler içermesi
• Banka aracılığı olmayan ödemeler
• Vergi beyanına yansımayan tutarlar

4. Dışlama Sonucu:

Bilirkişi heyeti şüpheli emsalleri dışladıktan sonra:

• Kalan emsallerle hesaplama yapılır
• Yeterli emsal varsa standart hesap
• Emsal sayısı azsa ek araştırma
• Hiç emsal yoksa hakkaniyet ilkesi

5. Pratik Örnek:

Bilirkişi 8 emsal incelemiş, 3’ü tanıdık ilişkisi nedeniyle dışlandı:

• Kalan 5 emsalin ortalama kirası: 25.000 TL/ay
• Dışlanan 3 emsalin ortalaması: 12.000 TL/ay (manipülasyon)
• Sonuç: 25.000 TL üzerinden tespit (gerçek piyasa)

Kiraya Veren Kendi Şirketine Düşük Kira İle Vermişse Emsal Olur mu?

Hızlı Cevap: Hayır. Kişi kendi şirketine veya ortağı olduğu işletmeye yaptığı kiralamalar muvazaa karinesi kapsamındadır. Yargıtay bu tür sözleşmeleri kira tespit davasında emsal olarak kabul etmez.

Şirket kiralamalarının değerlendirilmesi:

1. Sahip-Şirket İlişkisi:

• Tek kişi şirketi (kişinin tam mülkiyetinde)
• Aile şirketi (eş, çocuk, kardeş ortak)
• Birinci derece ortaklık (>50% pay)
• İmtiyazlı ortaklık (yönetim kontrolü)

Bu durumlarda kira sözleşmesi taraflar arasında gerçek bağımsızlık içermez.

2. Vergi Avantajı Motivasyonu:

Kişinin kendi şirketine düşük kira yapması:

• Kira gelir vergisini düşürür
• Şirket giderini azaltır (kira düşük olduğunda)
• Vergi avantajı sağlar
• Piyasa koşullarını yansıtmaz

3. Yargıtay Yaklaşımı:

3. HD kararlarına göre:

• Şahsi-şirket arası sözleşmeler emsal olarak kullanılamaz
• Bilirkişi heyetinin bunları araştırması ve dışlaması beklenir
• Dışlamama bozma sebebi

4. Karşı Argümanlar:

Bazı şirket kiralamaları gerçek piyasa şartlarında yapılmış olabilir:

• Profesyonel yönetim kararıyla
• Bağımsız bilirkişi tarafından belirlenen tutar
• Banka aracılığıyla şeffaf ödemeler
• Vergi beyanlarına tam yansıma

Bu durumda emsal olarak kabul talep edilebilir; ancak ispat yükü iddia eden taraftadır.

5. Tespit Yolları:

• Ticaret sicili gazetesi (ortaklık yapısı)
• Vergi beyanları
• Mali müşavir kayıtları
• Genel kurul kararları
• Banka kayıtları

Sözleşme Yüksek Görünüp Fiilen Düşük Ödeniyorsa Nasıl Tespit Edilir?

Hızlı Cevap: Banka kayıtları, fiili ödeme dekontları, vergi beyanları ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Sözleşme tutarı ile fiili ödeme arasındaki fark, muvazaa karinesi oluşturur. Bilirkişi heyeti bu durumda fiili duruma göre karar verir.

Yapay yüksek sözleşmenin tespit yöntemleri:

1. Banka Kayıtları İncelemesi:

• Kira bedeli olarak yapılan transferlerin geçmişi
• Düzenli aylık ödemelerin tutarı
• Açıklama bilgileri (“kira”, “Mart kirası” vs.)
• Tarafların hesapları arasındaki tüm transferler

2. Vergi Beyan Karşılaştırması:

• Kiraya verenin yıllık gelir beyanı
• Beyan edilen kira tutarı
• Sözleşmedeki tutar ile beyan farkı

Eğer sözleşme yüksek ama beyan düşükse → muvazaa karinesi.

3. Tanık Beyanları:

• Kiracı veya kiraya verenin yakın çevresi
• Aileleri
• Komşular
• Apartman görevlisi (ödeme bilgisi varsa)

4. Pratik Örnek:

Belge	Tutar
Yazılı sözleşme	30.000 TL/ay
Banka kayıtları	18.000 TL/ay düzenli ödenmiş
Vergi beyanı	18.000 TL/ay beyan edilmiş
Sonuç	Fiili kira 18.000 TL’dir, muvazaa var

5. Mahkeme Kararı:

Mahkeme bu durumda:

• Fiili tutarı esas alır
• Yazılı sözleşmenin muvazaalı olduğunu tespit eder
• Bu sözleşmeyi emsal olarak kabul etmez
• Diğer emsallerle değerlendirme yapar

Emsal Dışlanırsa Dava Reddedilir mi?

Hızlı Cevap: Hayır. Bilirkişi heyeti dışlanan emsallerin yerine başka uygun emsalleri inceler. Yeterli sayıda emsal bulunamazsa hâkim, taşınmazın özellikleri ve genel piyasa şartları üzerinden hak ve nesafet ilkesi gözetilerek karar verir.

Emsal dışlama sonrası süreç:

1. Alternatif Emsal Araştırması:

Bilirkişi heyeti:

• Daha geniş alanda araştırma yapar
• Farklı emlakçılardan veri toplar
• Çevre ilçelerdeki emsalleri inceler
• Online ilan sitelerini analiz eder

2. Yeterli Emsal Bulunamazsa:

Hâkim alternatif yöntemler:

• Taşınmazın özelliklerini detaylı inceleme
• Genel piyasa rayiç çalışması
• Resmi konut/işyeri istatistikleri
• Belediye ve vergi dairesi verileri

3. Hak ve Nesafet İlkesi:

TBK m.344/3 hükmü “hakkaniyete uygun biçimde” der. Hâkim bu kavramı uygularken:

• Tarafların ekonomik durumu
• Sözleşmenin süresi
• Kiracının taşınmaza emek vermesi
• Genel sosyo-ekonomik koşullar

birlikte değerlendirilir.

4. Davanın Reddedilmesi Durumları:

Dava ancak:

• Hiçbir emsal bulunamaması
• Sözleşmenin yasal süresinin dolmamış olması
• Usul hatası (süre, ihtarname)

durumlarında reddedilir. Emsal eksikliği tek başına ret sebebi değildir.

5. Pratik Sonuç:

Genelde emsal dışlama davacının lehine sonuç doğurur; çünkü muvazaalı emsaller çoğunlukla düşük tutarlar içerir ve dışlanmaları gerçek piyasa rayicinin daha doğru tespit edilmesini sağlar.

İtiraz Nasıl Edilir?

Hızlı Cevap: Bilirkişi raporundaki emsaller arasında muvazaalı kira olduğu düşünülen taşınmaz varsa; tarafın aile içi veya yakın tanıdık ilişkisi nedeniyle gerçek piyasa şartlarını yansıtmadığını ispat etmesi gerekir. Tanık beyanları, banka kayıtları ve tapu kayıtları kullanılır.

İtiraz süreci adımları:

1. Bilirkişi Raporu İncelemesi:

• Raporda kullanılan tüm emsallerin listesi
• Her emsalin sözleşme detayları
• Tarafların kimliği
• Ödeme bilgileri

2. Şüpheli Emsallerin Belirlenmesi:

Şüphe işaretleri:

• Sözleşme bedeli piyasa rayicinin çok altında
• Aynı soyada sahip taraflar
• Aynı şirket adına olan sözleşmeler
• Uzun süreli sabit kira (yıllık artışsız)
• Sözleşmenin standart hükümleri eksik

3. Belge Toplama:

• Tapu kayıtları (mülkiyet geçmişi)
• Vergi beyan kayıtları (alınabilir kısımları)
• Nüfus kayıtları (aile bağı)
• Ticaret sicili (şirket ortaklığı)
• Sosyal medya verileri

4. İtiraz Dilekçesi:

Mahkemeye verilecek dilekçede:

• Şüpheli emsalin somut tanımı
• Hangi taraflar arası şüphe
• Hangi belgelerle ispat edilebileceği
• Yeni emsal araştırması talebi

5. Ek Bilirkişi:

İtiraz kabul edilirse mahkeme:

• Ek bilirkişi atayabilir
• Yeni emsaller araştırılır
• Şüpheli emsaller dışlanır
• Düzeltilmiş rapor sunulur

6. Tanık Çağırma:

• Aile içi ilişkiyi bilen tanıklar
• Şirket ortakları
• Eski çalışanlar
• Komşular

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Muvazaalı Emsal Konusunda Ne Diyor?

Hızlı Cevap: Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre aile içi ve şirket sahibi-şirket arası sözleşmeler muvazaa karinesi kapsamındadır; emsal olarak kullanılamaz. Bilirkişi heyetinin bu sözleşmeleri araştırma ve dışlama yükümlülüğü vardır; aksi davranış bozma sebebidir.

Yargıtay 3. HD’nin yerleşik kararlarındaki temel ilkeler:

1. Otomatik Muvazaa Karinesi:

• Aile bireyleri arası: kesin karine
• Yakın tanıdık + düşük bedel: kuvvetli karine
• Şirket sahibi-şirket: kesin karine
• Açık akrabalık ilişkisi: titiz araştırma

2. Bilirkişi Yükümlülüğü:

Bilirkişi heyetinin:

• Tarafların kimliklerini araştırması
• Akrabalık bağlarını kontrol etmesi
• Şüpheli emsalleri dışlaması
• Gerekçeli rapor sunması

şarttır. Aksi takdirde rapor eksiklikli sayılır.

3. Hâkimin Re’sen İnceleme Yetkisi:

Mahkeme tarafların itirazını beklemeksizin:

• Bilirkişi raporunu denetler
• Şüpheli emsalleri tespit eder
• Yeniden inceleme talep edebilir

4. İspat Yükü Dağılımı:

• Muvazaa iddia eden: ispat etmeli
• Sözleşmenin tarafı (emsal olarak sunan): gerçekliği savunmalı
• Bilirkişi: objektif değerlendirme yapmalı

5. Bozma Sebepleri:

Yerel mahkeme:

• Şüpheli emsalleri dışlamadıysa
• Bilirkişi raporunu eleştirmeden kabul ettiyse
• Re’sen inceleme yapmadıysa

bu sözleşmeler bozma sebebi oluşturur.

Pratik Stratejiler

Hızlı Cevap: Ev sahipleri için 4 öneri: (1) Emsal sunumda akrabalık olmayan taşınmazlar tercih et, (2) Banka ödemeli sözleşmeleri öne çıkar, (3) Vergi beyanı yansıyan emsaller, (4) İlk seçenekte ilan sitesi yerine fiilen yapılmış sözleşmeleri kullan. Kiracılar için 3 öneri: (1) Yüksek emsallerin gerçekliğini sorgula, (2) Karşı emsal sun (düşük tarafta gerçek piyasa), (3) Bilirkişi raporuna itiraz et.

Ev Sahipleri İçin Stratejiler:

1. Emsal Sunum Hazırlığı:

Davaya hazırlık aşamasında:

• Çevredeki manuel anket
• Emlakçı raporları (yazılı)
• İlan sitelerindeki gerçek satışlar
• Akrabalık olmayan taşınmazlar

2. Banka Ödemeli Sözleşmeler:

Banka aracılığıyla ödeme yapılan sözleşmeler:

• Şeffaf ve doğrulanabilir
• Vergi beyanına yansıyor
• Muvazaa iddiası zorlaşır
• Bilirkişi tarafından tercih edilir

3. Vergi Beyanı Yansıyan Emsaller:

• Yıllık beyan kayıtları
• KDV beyanları (işyeri kirası)
• Stopaj kayıtları

4. İlan Sitesi Yerine Gerçek Sözleşmeler:

İlan sitelerindeki teklif fiyatları delil değeri zayıftır. Fiilen yapılmış sözleşmeler daha güçlü:

• Tapu memurluğu kayıtları
• Vergi beyanları
• Banka transfer kayıtları
• Tanık beyanları

Kiracılar İçin Stratejiler:

1. Yüksek Emsallerin Gerçekliğini Sorgulama:

Davada karşı tarafın sunduğu yüksek emsalleri inceleme:

• Sözleşmenin gerçekliği
• Tarafların ilişkisi
• Banka kayıtları
• Vergi beyanları

2. Karşı Emsal Sunumu:

Düşük emsal sunumu yerine gerçek piyasa şartlarındaki orta emsalleri sunma. Manipülasyon değil, dürüstlük ilkesi.

3. Bilirkişi Raporuna İtiraz:

• Şüpheli emsallerin dışlanması talebi
• Ek emsal araştırması
• Yeniden hesaplama
• Hak ve nesafet ilkesinin uygulanması

Sonuç

Aile içi veya yakın tanıdığa düşük bedelle kiraya verilmiş taşınmazlar kira tespit davasında emsal olarak kullanılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadına göre bu tür sözleşmeler muvazaalı kira karinesi kapsamındadır; bilirkişi heyetinin araştırma ve dışlama yükümlülüğü vardır. Şirket sahibi-şirket arası sözleşmeler de aynı kategoridedir. İspat yöntemleri arasında tapu kayıtları, vergi beyanları, banka kayıtları ve tanık beyanları birlikte kullanılır. Emsal dışlanması davanın reddine yol açmaz; bilirkişi alternatif emsaller araştırır veya hak ve nesafet ilkesi gözetilir. Tarafların gerçek piyasa şartlarını yansıtan emsalleri sunması; bilirkişi raporlarına gerektiğinde itiraz etmesi büyük önem taşır.

Kira tespit davasında emsal değerlendirmesi hakkında detaylı bilgi için kira hukuku faaliyet alanımıza göz atabilirsiniz.

---

İlgili İçerikler:

• Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
• Eşyalı Kiralanan Taşınmazda Kira Tespiti
• Kiracının Lüks Tadilatı Kira Tespit Emsali
• Sözlük: Muvazaalı Kira
• Sözlük: Emsal Kira
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku