Detaylı Açıklama
Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki taşınmazlarda ortak alan giderlerinin paylaşılması amacıyla ödenen aylık veya dönemsel katkı payıdır. KMK m.20 hükmü uyarınca bağımsız bölüm malikleri; ortak yer ve tesislerin giderlerine arsa payı oranında veya yönetim planında belirlenen oranda katılmakla yükümlüdür. Aidat, sitenin işletme bütçesini oluşturur; güvenlik, bahçıvan, temizlik, asansör bakımı, su pompası, ortak alan elektriği, havuz işletmesi gibi giderler buradan karşılanır.
Kira sözleşmelerinde aidatın kim tarafından ödeneceği taraflarca serbestçe belirlenebilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa, olağan işletme giderleri (temizlik, havuz, güvenlik) kiracıya; büyük onarım ve yenileme giderleri kiraya verene aittir.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
KMK m.20/1 hükmü ortak gider katılım yükümlülüğünü düzenler. Aidat ödenmediği takdirde m.20/2 uyarınca yönetim, bağımsız bölüm sahibi aleyhine icra takibi başlatabilir; ödenmeyen aidat tutarı için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir. Aidatın artırılması yönetim kurulu kararıyla değil, kat malikleri kurulu kararıyla mümkündür.
Kira ilişkisinde aidat artışı, kira uyarlama davası açısından da dikkat edilmesi gereken bir unsurdur. Sosyal donatıların ve buna bağlı aidatın olağanüstü artması, TBK m.138 kapsamında uyarlama tartışmasına yol açabilir.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Pratikte en sık yaşanan ihtilaflar; aidatın kira sözleşmesinde net şekilde düzenlenmemesi, aidat artışlarının kiracıya nasıl yansıtılacağı, ödenmeyen aidat sebebiyle yönetim tarafından kiracıya yapılan ihtarların kiraya veren tarafından dikkate alınıp alınmaması ve ortak alanların değişmesi/azalmasına bağlı uyuşmazlıklardır. Sözleşmede aidat türleri (olağan/olağanüstü, işletme/yatırım) ayrı ayrı düzenlenmeli; kiracıya bildirim yükümlülüğü ve fatura/dekont ibrazı esasları açıkça belirtilmelidir.