Detaylı Açıklama
Muvazaalı kira ilişkisi, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek görünüşte yaptıkları kira sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.19 hükmü uyarınca tarafların görünüşteki sözleşmeyle gerçek iradelerini gizlemeleri muvazaa oluşturur ve görünüşteki işlem hükümsüzdür. Kira hukukunda muvazaa, özellikle vergi avantajı sağlamak, mahkeme önünde emsal sunmak veya başka hukuki sonuçları manipüle etmek amacıyla gündeme gelir.
Aile içi veya yakın akrabaya piyasa rayicinin çok altında kiraya verilen taşınmazlar tipik muvazaalı kira örnekleridir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu tür sözleşmelerin gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı gerekçesiyle kira tespit davalarında emsal olarak değerlendirilmesini reddetmektedir.
Hukuki Dayanak ve Uygulama
TBK m.19 hükmü muvazaayı düzenler; muvazaalı işlem hükümsüzdür. Kira tespit davalarında bilirkişi heyeti, emsal taşınmazları belirlerken bunların gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığını araştırır. Aile bireyleri arasındaki kiralamalar, ortak/şirket sahibi kişinin kendi şirketine yaptığı kiralamalar veya yakın arkadaşa düşük bedelle yapılan kiralamalar muvazaa karinesine tabidir.
Yargıtay 3. HD kararlarına göre muvazaa tespit edilirse söz konusu taşınmaz emsalden çıkarılır ve geriye kalan emsallere göre kira bedeli belirlenir. Muvazaa ispat yükü iddia eden taraftadır; ancak fahiş bedel farkı ve yakın akrabalık karinesi olarak değerlendirilir.
Sık Karşılaşılan Durumlar
Pratikte en sık karşılaşılan durumlar; kiraya verenin kira tespit davasında kendi şirketine yaptığı düşük bedelli kiralamayı emsal göstermesi, kiracının yakın akrabasına ait taşınmazı yüksek bedelle kiraladığını ileri sürmesi ve aile bireylerinin birbirine sembolik bedelle kiraladığı taşınmazların piyasa karşılaştırması olarak sunulmasıdır. Bilirkişinin titiz emsal seçimi ve tarafların itirazlarının somut delillerle desteklenmesi kritik önem taşır.