Kısaca: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir; görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Hâkim yeni kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri üçlüsünü birlikte değerlendirerek belirler. Arabuluculuk dava şartıdır (1 Eylül 2023’ten itibaren).
Bir Bakışta Kira Tespit Davası
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.344/3 |
| Açma şartı | Sözleşme başlangıcından 5 yıl geçmiş olması |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4) |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.10, m.12) |
| Arabuluculuk | Dava şartı (1.9.2023+) |
| Süre (yeni yıla yetişme) | 30 gün öncesinden ihtarname VEYA 30 gün içinde dava |
| Mahkemenin değerlendireceği üç ölçüt | TÜFE 12 ay ortalama + Kiralananın durumu + Emsal kira |
| Hak ve nesafet indirimi | %10-%20 (Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadı) |
| Harç matrahı | Aylık kira farkı (Yargıtay 3. HD 25.11.2024) |
| Süre (toplam yargılama) | 18-24 ay (istinaf hariç) |
Kira bedelinin yıllar içinde piyasa rayicinin çok altında kalması, kiraya verenin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu m.344/3 hükmüyle düzenlenen kira tespit davası, bu durumun çözümü için öngörülen temel hukuki yoldur. Beş yıllık sürenin dolmasının ardından kiraya veren, kira bedelinin emsallere ve hak ve nesafete göre yeniden belirlenmesini Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edebilir.
Bu makalede kira tespit davasının yasal şartları, görevli ve yetkili mahkeme, ihtarname zorunluluğu, bilirkişi keşfi süreci, hak ve nesafet indirimi ve harç hesabı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 güncel kararları ışığında ele alınmaktadır.
Kira Tespit Davası Hangi Kanun Maddesine Dayanır?
Hızlı Cevap: Kira tespit davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3 hükmüne dayanır. Bu hükme göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ışığında hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.344, kira artış oranına üst sınır getirirken, üçüncü fıkrasında 5 yıllık süreyi aşan kira ilişkilerinde ayrı bir kural öngörmüştür:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Bu hükme göre 5 yıllık sürenin dolması, tespit davasının açılmasının temel şartıdır. Süre dolmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
Kira Tespit Davası Açmak İçin Hangi Şartlar Aranır?
Hızlı Cevap: Üç temel şart vardır: (1) Sözleşme başlangıcından kesintisiz 5 yıl geçmiş olması, (2) Yeni kira yılına yetişme (30 gün öncesinden ihtarname veya 30 gün içinde dava açılması), (3) Arabuluculuk dava şartı (1 Eylül 2023’ten itibaren 7445 sayılı Kanun ile zorunlu).
1. Beş Yıllık Sürenin Tamamlanmış Olması
Sözleşme başlangıcından itibaren kesintisiz 5 yıl geçmiş olmalıdır. Bu süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır; yenileme tarihinden değil. Örnek: 01.07.2020 başlangıçlı sözleşmede ilk tespit davası 01.07.2025’ten sonra açılabilir. İlk tespitin ardından her 5 yılda bir yeni tespit davası açılması da mümkündür.
2. Davanın Yeni Kira Yılına Yetişecek Şekilde Açılması
Tespit davası sonucu belirlenecek yeni kira bedelinin bir sonraki kira döneminde uygulanabilmesi için iki yöntemden biri kullanılır:
- Davadan önce ihtarname: Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce karşı tarafa ihtarname çekilir. İhtarnamede kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığı ve tespit istendiği belirtilir.
- 30 gün içinde dava açma: Yeni kira yılı başlangıcından itibaren 30 gün içinde dava açılır.
Bu sürelere uyulmazsa karar, bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır; ara dönem kira farkı talep edilemez.
3. Arabuluculuk Şartı (1 Eylül 2023’ten İtibaren)
7445 sayılı Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan kira tespit davası usulden reddedilir. Arabuluculuk son tutanağı (anlaşamama) ekte sunulmadan dava dilekçesi kabul edilmez.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Hızlı Cevap: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4), yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.10, m.12). Bu kurallar kesin yetki niteliğinde olup tarafların aksine anlaşması geçersizdir. Kartal’da bulunan bir taşınmaz için Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
- Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.10, m.12)
Bu kurallar kesin yetkidir; tarafların aksine anlaşması geçersizdir. Kartal sınırları içindeki bir taşınmaz için Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Mahkeme Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?
Hâkim, TBK m.344/3’te sayılan üç ölçütü birlikte değerlendirir:
- TÜFE 12 aylık ortalama oranı: Önceki kira yılına ait TÜFE değişim oranı.
- Kiralananın durumu: Yapım yılı, m², donanım, konum, deprem dayanıklılığı, asansör, otopark, manzara gibi özellikler.
- Emsal kira bedelleri: Çevrede aynı/benzer nitelikte taşınmazların güncel kira bedelleri.
Bilirkişi Keşfi Süreci
Hâkim, taşınmazda bilirkişi keşfi yapılmasına karar verir. Keşfe inşaat mühendisi, mimar veya emlak değerlemesi konusunda uzman bilirkişi katılır. Bilirkişi:
- Vergi dairesinden çevredeki taşınmazların kira beyannamelerini,
- Belediyeden emlak rayiç bedellerini,
- Emlak müşavirleri odasından emsal kira sözleşmelerini,
- Su/elektrik aboneliklerinden çevredeki kira gelirini
inceler. Bunun sonucunda raporda “boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt kira bedeli” belirlenir.
Hak ve Nesafet İndirimi
Bilirkişinin tespit ettiği boş emsal kira bedeli üzerinden, eski kiracılık avantajı gözetilerek %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre bu indirim:
- Kiracının uzun süre o taşınmazda oturmuş olması,
- Taşınmaza emek vermiş olması (bakım, küçük tadilatlar),
- Genel ekonomik koşullar
gibi gerekçelerle hesaplanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026 Kira Tespit Kararları Nelerdir?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 yılı yerleşik içtihadında %10-%20 arasında hak ve nesafet indirimi uygulandığı, bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması arandığı ve sözleşmedeki yasal sınırı aşan oranların geçersiz sayıldığı görülmektedir (3. HD 2025/3291 E., 2026/290 K. ve 2025/3036 E., 2026/104 K.).
Karar 1: Yargıtay 3. HD, 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026
Bu kararda işyeri kira tespiti istemine ilişkin ilk derece kararının düzeltilerek onandığı görülmektedir. Olayda 01.11.2012 başlangıçlı 5 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut; davacı, son aylık brüt 120.540,02 TL’lik kiranın emsal altında kaldığını öne sürerek 273.362,50 TL tespit talep etmiştir.
Bilirkişi keşfi sonucunda boş emsal aylık brüt kira 262.428 TL olarak belirlenmiş, %10 hak ve nesafet indirimi uygulanarak 01.11.2022’den itibaren aylık brüt 236.185,20 TL (net 188.948,16 TL) olarak tespit edilmiştir. Bursa BAM 4. HD bu kararı esastan reddetmiş, Yargıtay 3. HD ise kararı genel olarak onamış; sadece harç hesabını düzeltmiştir.
📌 Karardan çıkan ilke: Bilirkişi raporunun “denetime elverişli” olması (vergi dairesi, BUSKİ, OSB, emlak müşavirleri odasından alınan veriler ışığında hazırlanması) yeterli kabul edilmektedir. %10 hak ve nesafet indirimi makuldür; daha yüksek indirim talebi reddedilebilir.
Karar 2: Yargıtay 3. HD, 2025/4378 E., 2026/294 K., 21.01.2026
Beş yıllık sürenin dolmasının ardından açılan kira tespit davalarında, hâkimin TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini bir arada değerlendirmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Karar 3: Yargıtay 3. HD, 2025/3036 E., 2026/104 K., 14.01.2026
Sözleşmede TBK m.344’e aykırı şekilde belirlenen artış oranlarının, üst sınırı aşan kısım yönünden geçersiz olduğu, kira tespit davasında da bu emredici kuralın uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kira Tespit Davasında Harç Nasıl Hesaplanır?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2024 tarih ve 2024/969 E., 2024/3820 K. sayılı kararı uyarınca aylık olarak ödenen kiralarda harç, hükmedilen aylık kira ile mevcut aylık kira arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yıllık fark üzerinden harç alınması bozma sebebidir.
Kira tespit davasında alınacak nispi karar ve ilam harcının hangi rakam üzerinden alınacağı uygulamada önemli bir tartışma konusu olmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2024 tarih ve 2024/969 E., 2024/3820 K. sayılı kararıyla bu sorun netleştirilmiştir.
Buna göre aylık olarak ödenen kiralar bakımından karar ve ilam harcı:
Hükmedilen aylık kira bedeli − Önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli = Aylık kira farkı
üzerinden hesaplanır. Yıllık kira farkı toplamı üzerinden harç hesaplanması bozma sebebidir.
Örnek: Mevcut kira 20.000 TL, talep edilen kira 60.000 TL ise harç matrahı 40.000 TL aylık kira farkıdır; (60.000 − 20.000) × 12 = 480.000 TL gibi yıllık tutar üzerinden harç alınmaz.
Kira Tespit Davası Sonuçları ve Süreçleri
Geçmişe Etki ve Faiz
Tespit kararı, dava tarihindeki kira yılı başlangıcından itibaren hüküm doğurur (zamanında açılması ve tebligat şartlarına uyulması koşuluyla). Geçmiş aylar için fark, dava sonunda toplu olarak tahsil edilir. Fark tutarına genellikle dava tarihinden itibaren kanuni faiz işletilir.
Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Davanın kısmen kabulü halinde yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kabul/red oranına göre paylaştırılır. Tam kabul halinde davacı lehine, red halinde davalı lehine hükmedilir.
Kararın Kesinleşmesi ve Uygulanması
İlk derece kararı verildikten sonra istinaf yolu açıktır (HMK m.341). İstinaf incelemesinin ardından kesin tutar belirlenmeyen davalar için Yargıtay temyizi mümkündür (kira değerine göre). Karar kesinleşene kadar mevcut kira ödenmeye devam edilir; karar kesinleştiğinde geçmiş döneme ait fark toplu olarak ödenir.
Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
1. 5 yılı dolmadan dava açmak. En sık görülen hatadır; dava şartı yokluğundan reddedilir.
2. Yeni kira yılına yetişecek şekilde açmamak. İhtarnamesiz, geç açılan davada karar bir sonraki yılın başlangıcından itibaren uygulanır; ara dönem fark talep edilemez.
3. Arabuluculuk şartını atlamak. 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda arabuluculuk son tutanağı eklenmedikçe dava açılamaz.
4. Yıllık kira farkı üzerinden harç yatırmak. 25.11.2024 tarihli Yargıtay kararı uyarınca harç aylık kira farkı üzerinden hesaplanır.
5. Bilirkişiye yeterli emsal sunmamak. Davacı/davalı, civar emsal kiraları sunmaz veya çürütmez ise bilirkişi raporundaki rakamlar değişmez.
Kiracı Savunma Stratejileri Nelerdir?
Davalı kiracının (genellikle eski kiracı) savunma argümanları şunlardır:
- Talebin fahiş olması: Talep edilen tutarın bilirkişi raporundaki rakamı aştığı.
- Kiralananda ayıp/eksiklik: Taşınmazın mevzuata aykırı olması, ayıp/eksiklikleri (rutubet, idari para cezaları, ruhsat sorunları) sebebiyle değerinin daha düşük olması gerektiği.
- Yüksek hakkaniyet indirimi: %10 yerine %20-25 indirim talep edilmesi.
- Emsallerin uygunsuzluğu: Sunulan emsal taşınmazların farklı özellikte olduğu.
Yargıtay 3. HD, 2025/3291 E., 2026/290 K. kararında bu savunmaların hangi koşullarda kabul/red edildiğini net biçimde ortaya koymuştur: bilirkişi raporu denetime elverişli ise emsal değerlendirme bozulmaz; ayıp ve eksiklikler iddiası ispat edilmedikçe değerlendirilmez.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?
Hızlı Cevap: Kira tespit davası TBK m.344/3 kapsamında 5 yıllık sürenin dolmasından sonra emsal kira ve hakkaniyet ölçütleriyle açılır. Kira uyarlama davası ise TBK m.138 kapsamında olağanüstü ekonomik koşullar (yüksek enflasyon, döviz patlaması) nedeniyle sözleşmenin uyarlanması için açılır ve 5 yıl şartı aranmaz.
Kira tespit davası, 5 yıllık sürenin dolmasından sonra TBK m.344/3 kapsamında açılır ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise TBK m.138 kapsamında olağanüstü ekonomik koşullar (örneğin yüksek enflasyon, döviz kuru patlaması) nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmek için açılır ve 5 yıl şartı aranmaz. İki dava farklı hukuki dayanaklara sahiptir; doğru hukuki yolun seçimi davanın kabul edilebilirliği bakımından kritiktir.
Sonuç
Kira tespit davası, yıllar içinde piyasa rayicinin çok altında kalan kira bedelinin yargı kararıyla yeniden belirlenmesi için öngörülen temel hukuki yoldur. 5 yıllık süre, ihtarname zorunluluğu, arabuluculuk şartı ve harç hesabı gibi usul konularına dikkat edilmediğinde dava reddedilir veya kira farkı kaybedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 yılı kararları, bilirkişi raporlarının denetime elverişliliği ve hak ve nesafet indiriminde %10-%20 aralığını istikrarlı biçimde uygulamaktadır.
Kira tespit davası açma süreciniz veya size karşı açılmış bir tespit davasında savunma stratejiniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
- Kira Artış Oranı Hesaplama 2026
- %25 Kira Artış Sınırı Kalktı mı?
- Kira Sözleşmesi Yenileme Protokolü
- Sözlük: Kira Tespit Davası
- Sözlük: Kira Uyarlama Davası
- Sözlük: İhtarname
- Dilekçe: Kira Tespit Davası Dilekçesi
- Emsal Karar: İşyeri Kira Tespiti — %10 Hak ve Nesafet İndirimi
- Faaliyet Alanı: Kira Hukuku
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.