Eşyalı Kiralanan Taşınmazda Kira Tespiti Nasıl Yapılır? 2026 Rehber

Kısaca: Eşyalı kira sözleşmesi TBK m.299 kapsamında özel bir kira türüdür ve kira tespit davasına konu olabilir. Bilirkişi, eşya bedelini ayrıştırarak emsal kira hesabı yapar; 100.000 TL eşya değeri için aylık 850-1.000 TL gibi bir karşılık hesaplanır. Eşya envanteri tutulmamışsa delil sorunu doğar; sözleşmede eşya listesinin EK olarak iliştirilmesi ileride büyük önem taşır.

Bir Bakışta Eşyalı Kira Tespiti

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TBK m.299, m.300, m.344/3
Tespit davası şartı	5 yıllık sürenin dolması
Bilirkişi heyeti	Mimar/inş.müh. + makine müh./emlak müşaviri
Eşya bedeli hesabı	(Eşya değeri ÷ Ekonomik ömür) × Aylık
Amortisman dikkate alınır	Evet (kullanım yılına göre)
Olağan aşınma	Kiraya verene ait
Kasıt/ağır ihmal hasarı	Kiracıya ait
Eşya envanteri	Sözleşme EK’inde yer almalı

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için avukatınıza danışmanız gerekmektedir.

Eşyalı kira sözleşmeleri, taşınmazın salt yapı olarak değil; mobilya, beyaz eşya, mutfak gereçleri ve benzeri taşınırlarla birlikte kiraya verildiği özel sözleşmelerdir. Bu sözleşme türü öğrenci kiralamaları, kurumsal misafir konutları, kısa-orta vadeli konaklama ve günlük/haftalık tatil kiralamalarında yaygın olarak kullanılır. Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte eşyalı kiraya verilen taşınmazların kira tespit davasına konu olması durumunda; bilirkişi heyetinin eşya bedelini taşınmaz kira bedelinden nasıl ayrıştıracağı önemli bir hukuki tartışma alanı oluşturur.

Bu makalede eşyalı kira tespitinin hukuki çerçevesi, bilirkişi süreci, eşya bedeli hesaplama yöntemi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ele alınmaktadır.

Eşyalı Kira Sözleşmesi Nedir, Hukuki Niteliği Nasıldır?

Hızlı Cevap: Eşyalı kira sözleşmesi, kiralananın mobilya, beyaz eşya ve taşınır eşyalarıyla birlikte kiraya verildiği özel kira türüdür. TBK m.299 kapsamında kira sözleşmesinin bir görünümüdür; sözleşmenin yapısı genel hükümlere tabi olmakla birlikte eşyalar bakımından özellikli düzenlemeler içerir.

Türk Borçlar Kanunu m.299 kira sözleşmesini “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar. Eşyalı kira sözleşmesinde “şey” hem taşınmaz hem de içindeki eşyaları kapsar. Sözleşmenin temel unsurları olan kullanım izni, kira bedeli ve süre, eşyalı kirada da geçerlidir.

Eşyalı kira ilişkisinin özellikli yanları:

• Eşya envanteri: Sözleşme imzalanırken eşyaların türü, sayısı ve durumu tutanağa bağlanmalı
• Olağan aşınma: Kullanım sonucu doğan değer kaybı kiraya verene ait
• Kasıtlı/ağır ihmal hasarı: Kiracının sorumluluğunda
• Depozito kapsamı: Eşya hasarlarını da kapsayacak şekilde belirlenmeli
• Sözleşme sonu iade: Eşyaların envanterle birlikte eski hâline iade zorunluluğu

Eşyalı Taşınmazda Kira Tespiti Nasıl Hesaplanır?

Hızlı Cevap: Bilirkişi heyeti iki ayrı kalem olarak hesap yapar: (1) Emsal taşınmaz kira bedeli (m², konum, yaş üzerinden), (2) Eşya bedeli karşılığı (eşya değeri ÷ ekonomik ömür). Toplam aylık tespit edilen bedel, bu iki kalemin toplamıdır.

Hesaplama formülü:

Aylık Tespit Kirası = Taşınmaz Emsal Kirası + Aylık Eşya Karşılığı

Eşya karşılığı için kullanılan yöntem:

Aylık Eşya Karşılığı = (Toplam Eşya Değeri ÷ Beklenen Ekonomik Ömür Ay) + Kullanım Karı

Örnek hesaplama:

• 120 m² Suadiye’de mobilyalı 3+1 daire
• Emsal taşınmaz kirası: 28.000 TL/ay
• Eşya değeri (mobilya, beyaz eşya, tv vb.): 250.000 TL
• Beklenen ekonomik ömür: 10 yıl (120 ay)
• Kullanım karı (%30): 250.000 × 0.30 ÷ 12 = 6.250 TL/yıl ≈ 520 TL/ay
• Amortisman karşılığı: 250.000 ÷ 120 = 2.083 TL/ay
• Aylık eşya karşılığı: 2.083 + 520 ≈ 2.600 TL
• Toplam aylık tespit kirası: 28.000 + 2.600 = 30.600 TL

Bu hesaplama eşyaların yeni alındığı varsayımına dayanır. Kullanılmış eşyalar için amortisman düşülür.

Eşya Bedeli Toplam Kiradan Nasıl Ayrıştırılır?

Hızlı Cevap: Bilirkişi keşfinde eşyaların piyasa değeri ve ekonomik ömrü ayrı ayrı belirlenir. Hesap yöntemi: (Eşya değeri × Yıllık karşılık oranı) ÷ 12 = Aylık eşya bedeli. Yıllık karşılık oranı eşya türüne göre %8-%15 arasında değişir.

Bilirkişi heyetinin ayrıştırma yöntemi adım adım:

1. Eşyaların Listelenmesi: Heyet, taşınmaza giderek tüm eşyaları teker teker listeleyip fotoğraflar. Her eşyanın markası, modeli, üretim yılı ve durumu kayda alınır.

2. Piyasa Değerinin Belirlenmesi: Her eşya için ikinci el piyasa değeri ve sıfır piyasa değeri ayrı ayrı saptanır. Beyaz eşya, mobilya, elektronik için uzman katkı gerekebilir.

3. Ekonomik Ömür Tahmini:

• Beyaz eşya: 8-12 yıl
• Mobilya (kaliteli): 10-15 yıl
• Mobilya (orta kalite): 6-10 yıl
• TV ve elektronik: 5-8 yıl

4. Amortisman Hesabı: Kullanım yılı × yıllık amortisman oranı eşyanın güncel değerinden düşülür. Örneğin 5 yıl kullanılmış 50.000 TL’lik mobilyanın amortismandan sonraki değeri yaklaşık 30.000 TL’dir.

5. Yıllık Karşılık ve Aylık Bölüştürme: Yıllık karşılık oranı (%8-15) eşyanın güncel değerine uygulanır ve 12’ye bölünür.

Emsal kira hesabında eşyasız emsal taşınmazların kira bedelleri kullanıldığı için bu ayrıştırma kritik önem taşır.

Eşyalı Kira Tespitinde Yargıtay Hangi Kriterleri Arar?

Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadında dört kriter arar: (1) Eşya envanterinin sözleşmede yer alması, (2) Eşyaların değerinin objektif belirlenmesi, (3) Ekonomik ömrün uzmanlıkla tespit edilmesi, (4) Amortismanın hesaba katılması. Bu kriterlerin eksikliği bozma sebebi oluşturur.

Yargıtay 3. HD’nin yerleşik içtihadına göre eşyalı kira tespit davalarında:

1. Eşya Envanteri Zorunluluğu: Sözleşme imzalanırken eşya envanteri tutulmamışsa, dava sırasında eşya bedelinin ayrıştırılması güçleşir. Bu durumda bilirkişi heyeti mevcut eşyaların başlangıç durumunu varsayım yoluyla tespit eder.

2. Objektif Değer Tespiti: Bilirkişi sadece tarafların beyanlarına değil; piyasa araştırmasına, ikinci el satış kayıtlarına ve uzman heyet raporuna dayanmalıdır. Marka-model bilgisi olmayan eşyalar için ortalama piyasa değeri belirlenir.

3. Ekonomik Ömür Tespitinin Uzmanlıkla Yapılması: Beyaz eşya için makine mühendisi, mobilya için inşaat mühendisi veya endüstri ürünleri tasarımcısı görüşü alınmalıdır.

4. Amortisman Hesabına Dahil Edilmesi: Kullanım yılı oranında değer kaybı düşülmeli; sözleşme başlangıcındaki “yeni eşya” değil, bilirkişi keşfi anındaki “kullanılmış eşya” değeri esas alınmalıdır.

5. Hak ve Nesafet İndirimi: Diğer kira tespit davalarındaki gibi eşyalı kiralarda da emsal kira bedeli üzerinden %10-%20 oranında hakkaniyet indirimi yapılır.

Eşyaların Aşınması Yıllık Kira Hesabını Nasıl Etkiler?

Hızlı Cevap: Eşyaların kullanım yılı ilerledikçe amortisman değeri artar, dolayısıyla eşya kira karşılığı azalır. Sözleşmenin başında 100.000 TL’lik eşyalar 5 yıl sonra 30-50.000 TL’ye düşebilir. Bu durum tespit davasında eşya payının azalmasına, taşınmaz payının ise emsal değeriyle artmasına yol açar.

Pratik örnek:

Sözleşme imzalandığı tarihte (2020):

• Eşya değeri: 100.000 TL
• Aylık eşya karşılığı: ~850 TL
• Taşınmaz kirası: 8.000 TL
• Toplam: 8.850 TL/ay

5 yıl sonra (2026, tespit davası):

• Eşya kalan değeri: 35.000 TL (amortisman sonrası)
• Aylık eşya karşılığı: ~400 TL
• Emsal taşınmaz kirası: 28.000 TL
• Toplam: 28.400 TL/ay

Bu örnek, kira artışının büyük kısmının taşınmaz bedelinden kaynaklandığını gösterir. Eşya payı kullanım yılıyla azalır; bu durum kiracı lehine bir sonuç doğurur ancak emsal taşınmaz kirasının yüksek artışı bu kazanımı ortadan kaldırır.

Kira tespit davası sürecinde bu durum hem kiraya veren hem kiracı tarafından bilinmelidir.

Eşya Envanteri Eksikliği Davayı Nasıl Etkiler?

Hızlı Cevap: Envanter eksikliği ciddi delil sorunu yaratır. Eşyaların başlangıç durumu tespit edilemediği için kira ayrıştırması spekülatif kalır. Yargıtay 3. HD bu durumda eşya bedelini nesnel verilere göre (faturalar, banka kayıtları, fotoğraflar) belirler; eksiklik halinde “hakkaniyet” devreye girer.

Eşya envanteri eksikliğinin yol açtığı sorunlar:

1. Hangi Eşyaların Sözleşmeye Dahil Olduğu Belirsiz Kalır: Kiracı “bu eşyalar zaten benimdi” derken kiraya veren “hayır, ben verdim” diyebilir. Bu durumda tanık beyanları ve fotoğrafsal deliller değerlendirilir.

2. Eşyaların Başlangıç Durumu Tespit Edilemez: Hangi eşyanın yeni hangisinin kullanılmış olduğu netleşmez. Bilirkişi bu durumda ortalama piyasa değerini esas alır.

3. Hasarın Kime Ait Olduğu Tartışmalı Olur: Olağan aşınma mı yoksa kiracının verdiği hasar mı olduğu ayrıştırılamaz. Depozito iadesi sorunlu olur.

4. Kiraya Verenin Aleyhine Yorumlama Olabilir: Yazılı belge tutmadığı için kiraya veren genelde dezavantajlı durumdadır; Yargıtay hakkaniyet ilkesini uygularken bu durumu dikkate alır.

Pratik öneri: Sözleşmeye eklenecek envanter formatı:

Eşya	Marka/Model	Yaşı	Durumu	Tahmini Değer
Buzdolabı	Arçelik 9430	Yeni	A+	25.000 TL
Çamaşır makinesi	Bosch	2 yaş	Çalışır	12.000 TL
Yatak odası takımı	Bellona	Yeni	İyi	35.000 TL

Bu form fotoğraflarla desteklenmeli ve sözleşmeye EK olarak iliştirilmelidir.

Yargıtay Eşyalı Kira Tespit Davalarında Hangi Emsalleri Kabul Eder?

Hızlı Cevap: Yargıtay 3. HD’ye göre emsal taşınmazlar eşyalı veya eşyasız olabilir ancak karşılaştırma yöntemi farklıdır. Eşyalı emsaller doğrudan emsal kabul edilebilir; eşyasız emsallere eşya karşılığı eklenir. Aile içi veya tanıdığa düşük bedelle kiraya verilmiş eşyalı taşınmazlar emsal alınmaz.

Yargıtay 3. HD’nin emsal kabul kriterleri:

1. Eşyalı Emsaller:

• Aynı semt/sokak
• Benzer büyüklük (m² yakınlığı)
• Benzer eşya seviyesi (lüks/orta/ekonomik)
• Son 6 ay-1 yıl içindeki kira sözleşmeleri

2. Eşyasız Emsaller:

• Standart taşınmaz emsali kabul edilir
• Üzerine eşya karşılığı eklenir

3. Kabul Edilmeyen Emsaller:

• Aile içi düşük bedelle kiraya verilmiş eşyalı daireler
• Yakın tanıdığa fahiş bedelle kiraya verilmiş (suni emsal)
• Çok farklı semt veya nitelikteki taşınmazlar
• Eşya kategorisi tamamen farklı olanlar (örneğin lüks emsal vs ekonomik dava konusu)

Kiracının lüks tadilatı emsal etkisi konusu da eşyalı kiralarda gündeme gelebilir; kiracı kendi eşyalarını sözleşmesel eşyalara eklemişse bu durumun ayrıştırılması gerekir.

Eşyalı Kira Sözleşmesinde Pratik Öneriler

Hızlı Cevap: Beş kritik öneri: (1) Eşya envanterini sözleşmeye EK yapın, (2) Eşyaları fotoğraflayın ve e-tespit yaptırın, (3) Depozitoyu eşya değerini kapsayacak şekilde belirleyin, (4) Olağan aşınma/kasıtlı hasar ayrımını sözleşmede netleştirin, (5) Sözleşme sonunda yeniden envanter tutun.

Pratik adımlar:

1. Eşya Envanteri: Sözleşmeyle aynı zamanda imzalanan EK form, her eşyanın türünü, markasını, yaşını, durumunu ve değerini içermelidir. Tarafların imzasıyla resmi belgeye dönüşür.

2. Fotoğraf ve E-Tespit: Eşyaların sözleşme tarihindeki durumu fotoğraflanmalı; önemli eşyalar için noter aracılığıyla e-tespit yaptırılmalıdır.

3. Depozito Belirleme: Standart depozito 2 aylık kiradır; eşyalı kirada eşya değerinin de bir kısmı (genelde %20-30) eklenir.

4. Olağan Aşınma/Kasıt Ayrımı: Sözleşmede: “Olağan kullanım sonucu doğan aşınma kiraya verene aittir. Kasıtlı veya ağır ihmal sonucu doğan hasarlar kiracı tarafından karşılanır.” şeklinde madde yer almalıdır.

5. Sözleşme Sonu Envanteri: Sözleşme sona erdiğinde yine tarafların huzurunda envanter tutulmalı; eksik veya hasar varsa tespit edilmeli ve depozito tutarından mahsup yapılmalıdır.

Sonuç

Eşyalı kiraya verilen taşınmazlarda kira tespit davası TBK m.344/3 kapsamında açılabilir; bilirkişi heyeti eşya bedelini taşınmaz kira bedelinden ayrıştırarak hesap yapar. Eşya değerinin objektif tespiti, ekonomik ömür hesabı ve amortismanın dikkate alınması Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında aranan temel kriterlerdir. Eşya envanteri eksikliği ciddi delil sorunu doğurur; bu nedenle sözleşme imzalanırken eşya listesinin EK olarak iliştirilmesi, fotoğrafların alınması ve e-tespit yaptırılması büyük önem taşır. Eşyaların aşınmasıyla eşya kira payı azalır; bu durum kira tespit hesabını her dönem yeniden değerlendirmeyi gerektirir.

Eşyalı kira sözleşmeleri ve tespit davaları hakkında detaylı bilgi için kira hukuku faaliyet alanımıza göz atabilirsiniz.

---

İlgili İçerikler:

• Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
• Kiracının Lüks Tadilatı Kira Tespit Emsali
• Aile İçi Düşük Bedelle Kira Emsal Değerlendirme
• Sözlük: Eşyalı Kira Sözleşmesi
• Sözlük: Emsal Kira
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku