Komşu Rahatsızlığı Sebebiyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi? TBK m.316 Süreci 2026

Kısaca: TBK m.316 hükmü kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı olma yükümlülüğünü düzenler. Komşu rahatsızlığı sebebiyle tahliye için (1) sistematik aykırılık, (2) ihtarname ve uygun süre veya (3) “çekilmez” nitelikte davranış gereklidir. Tek seferlik küçük olaylar yeterli değildir; bilirkişi ve tanık beyanları belirleyicidir.

Bir Bakışta Komşu Rahatsızlığı Tahliyesi

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TBK m.316
İhtarname süresi	Genelde 15-30 gün (“uygun süre”)
Çekilmez aykırılık	İhtara gerek yoksuzluğu
İspat yöntemleri	Komşu tanıklık, tutanak, ses ölçüm, polis kaydı
Görevli mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Arabuluculuk	Dava şartı (1.9.2023+)
Süre (yargılama)	12-18 ay
Kiracı sorumluluğu	Kendisi + aile + birlikte yaşayanlar

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için avukatınıza danışmanız gerekmektedir.

Apartman ve site yaşamının yoğun olduğu büyük şehirlerde komşu rahatsızlığı kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan bir sorun olarak öne çıkar. Gürültü, taciz, çevreye zarar verme, evcil hayvan kaynaklı rahatsızlıklar ve apartman yönetim kurallarına aykırılık gibi davranışlar; hem komşular hem mal sahipleri için ciddi sorun yaratır. Türk Borçlar Kanunu m.316 hükmü bu konuda mal sahibine ihtarname ve gerekirse tahliye yetkisi tanır.

Bu makalede komşu rahatsızlığı sebebiyle tahliye süreci, TBK m.316 hükmünün uygulanışı, ihtarname örnekleri ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ele alınmaktadır.

Komşu Rahatsızlığı Tek Başına Tahliye Sebebi Olur mu?

Hızlı Cevap: Tek seferlik küçük olaylar yeterli değildir. TBK m.316 hükmü sistematik ve sürekli aykırılık gerektirir. Kiracının komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranışları ihtarla giderilmemişse veya çekilmez nitelikteyse tahliye mümkündür.

TBK m.316 hükmünün uygulama koşulları:

1. Sistematik Aykırılık:

Tek seferlik küçük olaylar (bir gün geç saatte parti, bir kez bağırış) tahliye sebebi değildir. Aykırılık:

• Düzenli aralıklarla tekrarlanıyor olmalı
• Komşuların yaşamını etkileyecek seviyede olmalı
• Belirli bir süreyi kapsayacak nitelikte olmalı

2. Önceden İhtar Şartı:

TBK m.316/2 hükmü genelde yazılı ihtarname ve uygun süre verilmesini öngörür. İhtarsız doğrudan tahliye sadece “çekilmez” aykırılık halinde mümkündür.

3. Çekilmez Nitelik İstisnası:

TBK m.316/3 hükmü aşırı durumlarda ihtara gerek olmaksızın fesih imkanı tanır:

• Şiddetli ve sürekli gürültü
• Yangın riski oluşturan davranışlar
• Komşulara veya taşınmaza zarar verme
• Yasadışı faaliyetler (uyuşturucu, kumar)
• Aşırı koku, atık birikimi

4. Komşuluk Hukuku Açısından:

TMK m.737 “kabul edilebilir sınırı aşan rahatsızlık” yasağı; yerel adetlere, mahalli koşullara ve eylemin yoğunluğuna göre değerlendirilir.

İhtarnameden Sonra Hangi Süre Verilmelidir?

Hızlı Cevap: TBK m.316/2 “uygun süre” der; somut olayın koşullarına göre değişir. Pratikte 15-30 günlük süreler yaygındır. Sürenin makullüğü mahkeme tarafından değerlendirilir; çok kısa süre verilmesi ihtarname geçerliliğini etkileyebilir.

İhtarname süresinin belirlenmesi:

1. Aykırılığın Niteliğine Göre:

Aykırılık Türü	Önerilen Süre
Gürültü (geç saatlerde müzik)	15 gün
Evcil hayvan koku/ses	30 gün
Ortak alan kullanım kurallarına aykırılık	30 gün
Çocukların kontrolü	30 gün
İşyeri faaliyeti yürütme	60 gün

2. Pratik Süre Tavsiyesi:

Genel olarak 15-30 gün arası süre verilmesi yaygındır. Çok kısa süre (3-5 gün) mahkemece “yetersiz” sayılabilir; çok uzun süre ise aciliyetin olmadığını gösterir.

3. İhtarname İçeriği:

İhtarname şu unsurları içermeli:

• Aykırılığın somut tanımı (hangi davranış)
• Hangi tarih ve saatlerde gerçekleştiği
• Kanıt referansları (tutanak, tanık, kayıt)
• Uygun süre verilmesi
• Aykırılığın giderilmesi talebi
• Süre sonunda alınacak aksiyon (tahliye davası)

4. Tebligat Yöntemi:

• Noter ihtarnamesi: En güçlü yöntem; tebligat tarihi belgelenir
• İadeli taahhütlü posta: Daha ekonomik ama tebligat ispatı zayıf
• Elektronik tebligat: UYAP üzerinden, kayıtlı kullanıcılar için

5. İhtarnameye Yanıt Verilmemesi:

İhtarnameye yanıt verilmemesi aykırılığın devam ettiği anlamına gelmez; ancak verilen süre içinde aykırı davranışın sürmesi tahliye sebebi oluşturur.

İhtara Gerek Olmaksızın Doğrudan Tahliye Davası Açılabilir mi?

Hızlı Cevap: Evet. TBK m.316/3 hükmü uyarınca aykırılık “çekilmez” nitelikteyse doğrudan fesih mümkündür. Aşırı şiddetli gürültü, yangın riski, uyuşturucu kullanımı gibi durumlar çekilmez kabul edilir. Bilirkişi raporu ve tanık beyanları belirleyicidir.

“Çekilmez” aykırılık örnekleri:

1. Yaşam Güvenliğini Tehdit Edenler:

• Yangın riski oluşturan davranışlar (mum, lpg, açık ateş)
• Apartmanda silah/patlayıcı bulundurma
• Yasadışı kimyasal madde
• Yapısal zarar veren tadilat
• Su sızıntısına yol açan ihmal

2. Çevre Sağlığını Tehdit Edenler:

• Aşırı atık birikimi
• Hayvansal/insani dışkı sorunları
• Şiddetli koku (sürekli)
• Haşere üreten yaşam tarzı

3. Yasadışı Faaliyetler:

• Uyuşturucu kullanımı/satışı
• Kumar düzenleme
• Fuhuş faaliyeti
• Yasadışı işyeri (kaçak)

4. Sürekli ve Şiddetli Rahatsızlık:

• Her gün gece geç saatte ses
• Tehdit, hakaret, kavga
• Komşulara fiziksel saldırı
• Sistematik taciz

5. Çekilmezlik Tespiti:

Mahkeme çekilmezlik kararı verirken:

• Bilirkişi keşfi (ses ölçümü, yapısal inceleme)
• Tanık beyanları (komşular, polis)
• Resmi tutanaklar (polis, apartman yönetimi)
• Tıbbi raporlar (etkilenen komşuların)

birlikte değerlendirilir. Çekilmezlik karinesi genelde yedeklenmiş tutanaklar üzerinden kurulur.

Komşu Rahatsızlığı Nasıl İspatlanır?

Hızlı Cevap: Altı yöntem birlikte kullanılır: (1) Komşu tanıklığı, (2) Apartman yönetimi tutanakları, (3) Ses ölçüm raporları, (4) Polise yapılan şikayetler, (5) Kamera kayıtları, (6) Fotoğraflar. Yöntem ne kadar çok ve düzenli olursa o kadar güçlü delil oluşur.

İspat yöntemleri detayı:

1. Komşu Tanıklığı:

En etkili delil yöntemi:

• Üst kat, alt kat, yan daire sakinleri
• Aynı sokakta yaşayanlar (gürültü için)
• Apartman görevlisi
• Site güvenlik personeli

Tanıkların:

• İletişim bilgileri saklanmalı
• Olayları tarih ve saatle hatırlatabilmeli
• Mahkemede tanıklık etmeye razı olmalı

2. Apartman Yönetimi Tutanakları:

• Apartman/site kararı tutanakları
• Yönetim kurulu toplantı kayıtları
• Şikayet defteri
• Apartman görevlisi raporları

Bu tutanaklar resmi delil niteliğindedir ve sistematik aykırılık karinesi oluşturur.

3. Ses Ölçüm Raporları:

• Belediye Çevre Sağlığı Müdürlüğü ölçümü (resmi)
• Profesyonel ses uzmanı ölçümü (özel)
• Mahkeme bilirkişisi ölçümü

Türkiye’de yerleşim alanlarında gece (22:00-07:00) sınırı 55 dB(A)‘dır; aşan değerler “rahatsızlık” karinesi oluşturur.

4. Polise Yapılan Şikayetler:

Her olay için polise tutanak yaptırılması kritik önem taşır:

• Olay tarihi ve saati resmiyet kazanır
• Polis raporu mahkemede delildir
• Tekrarlanan şikayetler sistematik aykırılık göstergesi

5. Kamera Kayıtları:

• Apartman ortak alan güvenlik kameraları (yönetimden alınabilir)
• Komşuların kapı/balkon kameraları
• Site genel güvenlik kameraları

Hukuka aykırı kayıtlardan (kişisel gizliliği ihlal) kaçınılmalıdır.

6. Fotoğraflar:

• Çöp birikimi
• Yapısal hasarlar
• Atık birikme alanları
• Hayvan barınakları

Tarihli ve kanıtlanabilir fotoğraflar (e-tespit yaptırılmış) güçlü delildir.

Apartman Yönetimi Tek Başına Dava Açabilir mi?

Hızlı Cevap: Tahliye davası açamaz. Kira ilişkisinin tarafı olmayan apartman yönetimi tahliye davası açamaz; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 kapsamında kendi davasını açabilir. Tahliye davası mal sahibi tarafından açılır; apartman yönetiminin tutanakları delil olarak kullanılır.

Apartman yönetiminin yetki sınırları:

1. Açamayacağı Davalar:

• Kira tahliye davası (taraf değil)
• Kira tespit davası (taraf değil)
• Depozito davası (taraf değil)

2. Açabileceği Davalar:

KMK m.18 kapsamında:

• Bağımsız bölüm sahibine karşı dava (mal sahibinin sorumluluğu)
• Ortak alan kullanım ihlali tazminat davası
• Yapısal zarar verilmesi nedeniyle tazminat davası
• Aidat ödenmemesi sebebiyle icra takibi

3. Yönetimin Mal Sahibine Bildirim Yükümlülüğü:

Kiracının davranışlarından şikayetçi olan apartman yönetimi:

• Mal sahibine yazılı bildirim yapmalı
• Belge ve tutanakları paylaşmalı
• Toplantı kararları ve tutanakları sunmalı

4. Mal Sahibinin Yönetimle İşbirliği:

Mal sahibi:

• Yönetimden tüm belgeleri alır
• Tutanak ve toplantı kayıtlarını kullanır
• Tanık olarak yönetim üyelerini gösterir
• Apartman görevlisinin tanıklığını talep eder

5. Pratik İşbirliği Örneği:

Apartman yönetimi → mal sahibi bildirimi → mal sahibi ihtarname → kiracıya tebligat → süre içinde değişiklik olmazsa tahliye davası.

Aile Bireylerinin Davranışları Kiracıya Yüklenir mi?

Hızlı Cevap: Evet. TBK m.316 uyarınca kiracı, kendisinin ve aile bireylerinin davranışlarından sorumludur. Aile bireyleri, kiracının yanında kalanlar veya kira sözleşmesi izniyle kullanan üçüncü kişiler için de aynı kural geçerlidir.

Sorumluluk kapsamı:

1. Kiracının Doğrudan Sorumluluğu:

Kira sözleşmesinin tarafı olan kişi olarak kiracı:

• Kendi davranışlarından
• Birlikte yaşadığı aile bireylerinden (eş, çocuk, ebeveyn)
• Misafirlerinden
• Yardımcılarından
• Çalışanlarından

sorumludur.

2. Çocukların Davranışları:

Çocukların komşulara verdiği rahatsızlık (gürültü, oyun, ortak alanda kontrolsüz davranış) anne-baba olan kiracının sorumluluğundadır. Çocuklar küçük olsa bile kiracı tahliye davasıyla karşılaşabilir.

3. Evcil Hayvanlar:

Evcil hayvanların ses, koku veya saldırı yoluyla komşulara verdiği rahatsızlık kiracıya yüklenir. Sözleşmede hayvan yasağı varsa direkt aykırılık; yoksa da rahatsızlık seviyesine göre tahliye söz konusu olabilir.

4. Üçüncü Kişiler:

Kiracının izniyle taşınmazda bulunan üçüncü kişilerin davranışları da kiracıya yüklenir. Bu durum sözleşme tarafı olmayan kullanım rehberinde detaylı ele alınmıştır.

5. Kiracının Bilgisi Dışındaki Olaylar:

Kiracı evde olmadığı sırada eşinin/çocuğunun yaptığı rahatsızlıktan da sorumludur. “Ben evde değildim, bilmiyorum” savunması yetersizdir; kiracı evdekilerin davranışlarını kontrol yükümlülüğündedir.

Kiracı Evcil Hayvan Rahatsızlığı İçin Tahliye Edilebilir mi?

Hızlı Cevap: Sözleşmede yasak varsa direkt evet. Sözleşmede yasak yoksa hayvanın ses, koku veya zarar verme yoluyla komşuları sistematik rahatsız etmesi gerekir. Bilirkişi raporu ile durumun çekilmezliği değerlendirilir.

Evcil hayvan rahatsızlığı senaryoları:

1. Sözleşmede Hayvan Yasağı Var:

Sözleşmede “Kiralanan taşınmazda evcil hayvan beslenmesi yasaktır” hükmü varsa:

• Hayvan beslemek doğrudan sözleşme ihlalidir
• İhtarname sonrası tahliye davası açılabilir
• Hayvan rahatsızlık vermese bile aykırılık geçerlidir

2. Sözleşmede Yasak Yok:

Yasak yoksa hayvan beslemek kural olarak serbesttir. Ancak:

• Sürekli havlama, miyavlama (gürültü)
• Aşırı koku (kötü bakım)
• Saldırgan davranış (komşulara)
• Apartman kurallarına aykırılık

durumları rahatsızlık oluşturursa TBK m.316 uygulanır.

3. Apartman Yönetim Kuralları:

Bazı apartmanlarda yönetim planı hayvan yasağı koymuş olabilir. Bu durumda:

• Yönetim planı kira sözleşmesine bağlıdır
• Kiracı taşındığında bu kurallara uymakla yükümlüdür
• Yönetim planına aykırılık tahliye sebebi oluşturabilir

4. Çekilmezlik Karinesi:

Hayvan kaynaklı çekilmez durumlar:

• Birden fazla hayvan + bakım eksikliği = koku, gürültü
• Tehlikeli/agresif cins hayvan + komşulara saldırı riski
• Hayvan barınağı kötü koşullar + sağlık sorunu

5. Bilirkişi Değerlendirmesi:

• Veterinerlik incelemesi (hayvan bakım durumu)
• Ses ölçümü (havlama frekansı)
• Tıbbi rapor (koku/alerji etkisi)
• Sosyal hizmetler değerlendirmesi (özellikle çocuk varsa)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Komşu Rahatsızlığı Tahliyesi Konusunda Ne Diyor?

Hızlı Cevap: Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadına göre komşu rahatsızlığı tahliyesi için sistematiklik ve süreklilik aranır. İhtarname mahiyetinin uygunluğu, tanık beyanlarının güvenilirliği ve aykırı davranışın objektif niteliği titiz değerlendirilir.

Yargıtay 3. HD’nin yerleşik kararlarındaki temel ilkeler:

1. Sistematiklik ve Süreklilik:

Tek seferlik veya kısa süreli olaylar tahliye sebebi sayılmaz. Aykırılık:

• Belirli bir zaman dilimi içinde tekrarlanmalı
• Şiddetin artan veya sürekli olması beklenir
• Bilinen ve kabul edilebilir hayat tarzı kapsamı dışında olmalı

2. İhtarname Uygunluğu:

İhtarnamenin:

• Aykırılığı somut belirtmesi
• Yeterli süre tanıması
• Tarafların kimliklerinin doğru yazılması
• Resmi tebligatla iletilmesi

3. Tanık Beyanları:

• Birden fazla bağımsız tanık tercih edilir
• Komşulukta tanıklığın doğal akışı önemli
• Apartman görevlisi, yönetim üyeleri güvenilir tanık

4. Çekilmezlik Standardı:

Çekilmezlik:

• Objektif olarak değerlendirilir
• “Makul ortalama insan” ölçüsüne göre
• Yerel hayat tarzı dikkate alınır

5. Hak ve Nesafet:

Kiracının davranışı düzelmiş, ihtara uymuşsa tahliye reddedilir. Mahkeme dürüstlük kuralına da bakar.

Pratik Stratejiler

Hızlı Cevap: Mal sahipleri için 5 öneri: (1) Apartman yönetimi ile iletişim, (2) Yazılı şikayet kayıtları toplama, (3) Noter ihtarnamesi, (4) Bilirkişi ve tanık hazırlığı, (5) Arabuluculuk denemesi. Kiracılar için 4 öneri: (1) Komşulara saygı kuralı, (2) İhtarnameye yanıt verme, (3) Davranış değişikliği yapma, (4) Anlaşma yolu açık tutma.

Mal Sahipleri İçin Adım Adım Strateji:

1. Şikayet Toplama (1-2 Ay):

• Apartman yönetimi ile iletişim
• Komşulardan yazılı şikayet alma
• Tutanak ve fotoğraf toplama
• Polise yapılan şikayetlerin kopyaları

2. Hazırlık (2. Ay):

• Avukat görüşmesi
• İhtarname taslağı hazırlama
• Tanık listesinin oluşturulması

3. İhtarname (3. Ay):

• Noter aracılığıyla tebligat
• 30 günlük süre verilmesi
• PTT teslimat tarihi takip

4. Beklenti Yönetimi (3-4. Ay):

• Süre içinde değişiklik var mı?
• Komşulardan güncel raporlar
• Yeni olayların belgelenmesi

5. Dava Açma (4-5. Ay):

• Arabuluculuk başvurusu
• Anlaşmama halinde dava açma
• Bilirkişi ve tanık talebi

Kiracılar İçin Stratejiler:

1. Önleyici Tedbirler:

• Komşulara saygı kuralları
• Gece geç saatlerde sessiz davranma
• Çocukların kontrolü
• Evcil hayvan bakımı

2. İhtarname Aldığında:

• Yanıt verme (yazılı)
• Davranış değişikliği yapma
• İhtara uygun davranış sergileme
• Belge ve tanık hazırlama (savunma için)

3. Anlaşma Denemesi:

• Komşularla doğrudan görüşme
• Mal sahibi ile uzlaşma
• Arabuluculuk başvurusu
• Davacının iddialarına makul yanıt

4. Hukuki Savunma:

• Avukat danışmanlığı
• Karşı tanık hazırlığı
• Davranış değişikliği belgeleri
• Komşu desteklerinin sağlanması

Sonuç

Komşu rahatsızlığı sebebiyle kiracının tahliye edilmesi TBK m.316 kapsamında mümkündür; ancak sistematik aykırılık, uygun ihtarname ve uygun süre koşulları aranır. Tek seferlik küçük olaylar yeterli değildir. Çekilmez nitelikteki davranışlarda (yangın riski, uyuşturucu, şiddetli gürültü) doğrudan tahliye davası açılabilir. İspat için komşu tanıklığı, apartman yönetimi tutanakları, ses ölçüm raporları, polis kayıtları ve kamera görüntüleri birlikte kullanılır. Apartman yönetimi tahliye davası açamaz ama tutanakları kritik delildir. Kiracı kendisinin yanı sıra aile bireyleri ve birlikte yaşayanların davranışlarından da sorumludur. Mal sahiplerinin şikayetleri sistematik toplaması, noter ihtarnamesi göndermesi ve arabuluculuk başvurusu yapması; kiracıların ise ihtara uygun davranış değişikliği göstermesi büyük önem taşır.

Komşu rahatsızlığı ve tahliye süreçleri hakkında detaylı bilgi için kira hukuku faaliyet alanımıza göz atabilirsiniz.

---

İlgili İçerikler:

• Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?
• Sözleşme Tarafı Olmayan Kullanım ve Tahliye
• Tahliye Davası Uzun Sürmesi ve Zarar Minimizasyonu
• Sözlük: Kiralananı Özenle Kullanma Borcu
• Sözlük: Komşuluk Hukuku
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku