Kısaca: Yasal sınır üstü sözlü kira artış mutabakatı TBK m.344 emredici hükmü uyarınca kısmi butlana uğrar. Kiracı, fazla ödediği tutarın iadesini sebepsiz zenginleşme (TBK m.77-82) hükümlerine dayanarak talep edebilir. Ev sahibi ise sözlü mutabakata rağmen yalnızca yasal sınır içindeki kısmı talep edebilir; sınır üstü “fark alacağı” hukuken talep edilemez.
Bir Bakışta Sözlü Kira Artışı
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.344 (emredici); TBK m.27 (kısmi butlan); TBK m.77-82 (sebepsiz zenginleşme) |
| Yasal artış sınırı | TÜFE 12 aylık ortalama (2024’ten itibaren); konutta sınırlı dönem %25 (2023-2024 geçici) |
| Sözlü sınır üstü artış | Geçersiz (kısmi butlan) |
| Kiracı iade hakkı | Sebepsiz zenginleşme — son 10 yıl |
| Ev sahibi fark talebi | Sadece yasal sınır içindeki kısımda |
| Zamanaşımı (iade) | 2 yıl öğrenmeden / 10 yıl ödemeden (çift) |
| İspat yöntemi | WhatsApp, banka, tanık, e-tespit |
| Tahliye sebebi | Yasal sınır üstü ödenmeme temerrüt değildir |
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınız için avukatınıza danışmanız gerekmektedir.
Kira sözleşmelerinde uygulamada en sık karşılaşılan tartışmalı senaryolardan biri sözlü kira artış mutabakatıdır. Tarafların yıllık artış oranı için yazılı sözleşmenin dışına çıkarak sözlü anlaşma yapmaları; ekonomik koşulların hızlı değiştiği dönemlerde sık görülür. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.344 emredici bir nitelik taşıdığından, sınırı aşan sözlü mutabakatlar iki yönlü tartışmaya yol açar: (1) Yasal sınır üstü ödeyen kiracı fazlasını geri alabilir mi? (2) Yasal sınır üstü artışı kabul etmiş gibi görünen kiracı sonra “bu artışı zaten ödemem gerekmiyor” diyebilir mi?
Bu makalede TBK m.344 emredici hükmü, kısmi butlan, sebepsiz zenginleşme ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ışığında iki taraflı senaryolar ele alınmaktadır.
Sözlü Kira Artış Anlaşması Yasal mı?
Hızlı Cevap: Yasal sınır içinde kalmak şartıyla evet. TBK m.344 hükmü yıllık artışı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlar. Bu sınır içinde yapılan sözlü mutabakat geçerlidir. Sınırı aşan sözlü artış kısmi butlana uğrar; yasal sınıra çekilir.
Türk Borçlar Kanunu m.344 hükmü kira artış oranı için açık emredici bir düzenleme getirmiştir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Bu hüküm hem yazılı hem sözlü anlaşmaları kapsar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre tarafların yazılı veya sözlü olarak yasal sınırı aşan artışta anlaşması mümkün değildir; aksine anlaşma kısmi butlan ile sınıra çekilir.
Önemli bir nokta: 2023-2024 yılları arasında geçici olarak konut kiraları için %25 üst sınır uygulanmıştır. 2024 sonrası genel TÜFE 12 aylık ortalama oranına dönüşmüştür.
Kiracı Sözlü Artışı Kabul Edip Ödedi İse Fazla Ödediğini Geri Alabilir mi?
Hızlı Cevap: Evet. Yasal sınır üstü ödenen kısım sebepsiz zenginleşme niteliğindedir. TBK m.77-82 hükümleri kapsamında kiracı, fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir. Zamanaşımı 2 yıl öğrenmeden, 10 yıl ödemeden başlar (TBK m.82, çift zamanaşımı).
İade hakkının hukuki temelleri:
1. Kısmi Butlan İlkesi:
TBK m.27 uyarınca kanuna aykırı hüküm geçersizdir; ancak sözleşmenin diğer kısımları geçerliliğini sürdürür. Yasal sınır üstü artış maddesi kısmi butlana uğrar; sözleşme aynen devam eder.
2. Sebepsiz Zenginleşme:
TBK m.77/1 hükmü “hukuki bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür” der. Kısmi butlan sonucu hukuki sebep ortadan kalkmış olur; ev sahibinin elde ettiği fazla bedel iade yükümlülüğü doğurur.
3. Zamanaşımı:
TBK m.82 sebepsiz zenginleşme talepleri için çift zamanaşımı sistemini öngörür:
- 2 yıl öğrenmeden itibaren
- 10 yıl ödeme tarihinden itibaren
Her iki sürenin de dolması gerekir. Kiracı son 10 yıl içinde yapılan fazla ödemelerin iadesini talep edebilir.
4. Hesaplama Yöntemi:
Her ay için yasal sınır × kira bedeli = yasal artış. Fiilen ödenen tutar - yasal artış = iade edilebilir miktar. Bu hesap aylık olarak yapılır ve toplam tutar dava konusu olur.
Ev Sahibi Sözlü Artışa Rağmen Eksik Ödenen Farkı Talep Edebilir mi?
Hızlı Cevap: Yalnızca yasal sınır içinde kalan kısımda. Sözlü olarak %50 artış kararlaştırılsa da yasal sınır %25 ise, ev sahibi yalnızca yasal sınıra kadar olan kısmı talep edebilir. Sınır üstü “fark alacağı” kısmi butlana uğradığı için hukuken talep edilemez.
Pratik örnek:
- Sözleşme imzalanan yıl kira: 10.000 TL/ay
- Yasal sınır (TÜFE 12 ay ortalama): %25
- Sözlü mutabakat ile uygulanması istenen artış: %50
- Kiracının yıl içinde ödediği: 10.000 TL (artış kabul etmemiş gibi)
Ev Sahibinin Talep Edebileceği:
- Yasal sınıra göre yeni kira: 10.000 × 1.25 = 12.500 TL/ay
- Aylık fark: 12.500 - 10.000 = 2.500 TL
- Yıllık fark: 30.000 TL ← talep edilebilir
Ev Sahibinin Talep Edemeyeceği:
- Sözlü mutabakata göre olması gereken: 10.000 × 1.50 = 15.000 TL/ay
- Aylık fark (yasal sınır üstü): 15.000 - 12.500 = 2.500 TL ← talep edilemez
Bu hesap kiracının ödememe gerekçesini meşru gösterir; ev sahibi yalnızca yasal sınır farkını icra yoluyla tahsil edebilir.
Sözlü Kira Artış Anlaşması Nasıl İspatlanır?
Hızlı Cevap: Beş yöntem birlikte kullanılır: (1) WhatsApp/SMS yazışmaları, (2) Banka transfer açıklamaları, (3) Tanık beyanları, (4) Davranışsal mutabakat (uzun süreli ödeme), (5) E-tespit raporu. HMK m.200 yazılı delil sınırı (14.800 TL) üstü tutarlar için yazılı belge gereklidir.
İspat yöntemleri detayı:
1. WhatsApp/SMS Yazışmaları:
“Yeni dönem kirası 15.000 TL olarak ödenecek” şeklinde ev sahibi ile kiracı arasındaki yazışma en güçlü delildir. WhatsApp yazışmaları kira hukukunda delil niteliğindedir; karşı taraf inkar ederse bilirkişi incelemesi yapılır.
2. Banka Transfer Açıklamaları:
“Mart 2026 kirası - yeni mutabakat” şeklinde açıklama içeren transferler, kiracının yeni tutarı kabul ettiğine dair karine oluşturur. Düzenli olarak aynı yüksek tutarın ödenmesi de davranışsal mutabakat sayılır.
3. Tanık Beyanları:
Aile bireyleri, ev sahibinin yakın çevresi veya komşular sözlü mutabakatın yapıldığına şahit olmuş olabilir. HMK m.200 sınırı altındaki ödemelerde tanık tek başına yeterli olabilir.
4. Davranışsal Mutabakat:
Kiracının yıllarca yüksek tutarı itirazsız ödemesi, ev sahibinin de itirazsız tahsil etmesi “zımni rıza” olarak değerlendirilir. Ancak bu durum yasal sınır üstü ödemenin geri talep edilmesini engellemez; sadece bir kabul sinyali oluşturur.
5. E-Tespit Raporu:
Türkiye Noterler Birliği’nin e-tespit sistemi üzerinden WhatsApp veya e-posta yazışmalarının noter onaylı belgeye dönüştürülmesi, dijital delilin en güçlü halidir.
Yıllarca Yasal Sınır Üstü Ödeyen Kiracı Tüm Tutarı Geri Alabilir mi?
Hızlı Cevap: Hayır, zamanaşımına tabidir. TBK m.82 uyarınca öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl ve ödeme tarihinden itibaren 10 yıl çift zamanaşımı uygulanır. Geriye dönük taleplerde son 10 yıl içindeki fazla ödemelere odaklanılır.
Zamanaşımı mantığı:
İlk Eşik - 2 Yıllık Süre:
Kiracı fazla ödediğini “öğrendiği” tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açmalıdır. “Öğrenme” anı; kiracının hukuki danışmanlık alması, benzer davaları görmesi, hukuk haberlerini takip etmesi gibi olaylarla başlayabilir.
İkinci Eşik - 10 Yıllık Süre:
Her ödemenin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl içinde iade talep edilmelidir. 11 yıl önce yapılan fazla ödeme zamanaşımına uğramıştır; iade talep edilemez.
Zamanaşımının İşlemediği Haller:
Davanın açılması, ihtarname çekilmesi veya arabuluculuk başvurusu zamanaşımını keser (TBK m.154). Sonraki süreçte yeni süre başlar.
Pratik Sonuç:
20 yıllık bir kira ilişkisinde ilk 10 yılın iadesi mümkün değildir; ancak son 10 yıl içinde her ay için ayrı zamanaşımı hesaplanır. Dava açma tarihinden geriye doğru 10 yıllık dönem üzerinden talep yapılır.
Sözleşmede Yazılı Artış Oranı Varsa Sözlü Mutabakat Geçerli mi?
Hızlı Cevap: Hayır, geçerli değildir. Sözleşmedeki yazılı artış oranı yasal sınır içindeyse uygulanır. Sözlü olarak daha yüksek artış kararlaştırılsa da bu kısmi butlana uğrar. Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa o da sınıra çekilir; sözlü mutabakatla birlikte değerlendirilmez.
Sözleşmedeki yazılı oran ile sözlü mutabakat arasındaki çelişki:
Senaryo 1: Sözleşme Yasal Sınır İçinde + Sözlü Daha Yüksek
Örnek: Sözleşmede %20 yazılı, sözlü olarak %35 kabul edilmiş. Yasal sınır %25.
Sonuç: Sözleşmedeki %20 geçerlidir; sözlü %35 kısmi butlana uğrar. Kiracı %20 üstü ödediğini iade alabilir.
Senaryo 2: Sözleşme Yasal Sınır Üstü + Sözlü Daha Düşük
Örnek: Sözleşmede %40 yazılı, sözlü olarak %20 kabul edilmiş. Yasal sınır %25.
Sonuç: Sözleşmedeki %40 kısmi butlana uğrar, sınıra çekilir. Sözlü %20 mutabakatı tarafları bağlayıcı kabul edilebilir (daha düşük olduğu için kiracı lehine).
Senaryo 3: Sözleşmede Hiç Belirtilmemiş + Sadece Sözlü
Sonuç: Yasal sınır (TÜFE 12 ay ortalama) uygulanır. Sözlü artış sınır içindeyse geçerli; üstüyse sınıra çekilir.
Ev Sahibi Tahliye Davası Açmak İçin Sözlü Artış Farkını Gerekçe Gösterebilir mi?
Hızlı Cevap: Hayır. Yasal sınır üstü artış kısmi butlana uğradığı için kiracının bu kısmı ödememesi temerrüt sayılmaz. Ev sahibinin “ödenmeyen fark” gerekçesiyle açacağı temerrüt iki haklı ihtar tahliye davası reddedilir. Yasal sınır içindeki artış ödenmemişse temerrüt sebebi oluşturabilir.
Ev sahibinin tahliye davası açma şartları:
Geçerli Tahliye Sebepleri (Yasal Sınır İçi Artış Ödenmediğinde):
- Yasal sınır içindeki artış oranı kararlaştırılmış ve kiracı bunu ödememiş
- Ödeme gecikmesi makul süreyi aşmış
- İhtarname gönderilmiş ve süre verilmiş
- İhtara rağmen ödeme yapılmamış
Geçersiz Tahliye Sebepleri (Yasal Sınır Üstü Artış):
- Yasal sınır üstü olduğu için kıracının ödeme yükümlülüğü yoktur
- “Sözlü mutabakat yaptın, niye ödemiyorsun” iddiası geçersizdir
- Bu durumda açılan tahliye davası dava şartı yokluğu ile reddedilir
Pratik Öneri Ev Sahipleri İçin:
Yasal sınırı aşmayın. Aşmak istiyorsanız önce kira tespit davası açın; mahkeme kararıyla artış 5 yıldan sonra mümkündür. Kira tespit davası nasıl açılır detaylı rehberinde tüm prosedür anlatılmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Sözlü Artış Konusunda Ne Diyor?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadına göre TBK m.344 hükmü emredici niteliktedir; tarafların aksine anlaşması geçersizdir. Sözlü veya yazılı, yasal sınır üstü artış kısmi butlana uğrar. Fazla ödenen bedellerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılır.
Yargıtay 3. HD’nin yerleşik kararlarındaki temel ilkeler:
1. TBK m.344 Emredici Hüküm:
Madde metni “geçerlidir” ifadesini kullanır; bu doğrudan emredici hüküm sinyalidir. Tarafların aksine anlaşma yapmaları geçersizdir.
2. Kısmi Butlan Uygulanması:
Sözleşmenin tamamı değil, sadece artış oranına ilişkin hüküm geçersiz olur. Kira sözleşmesi diğer hükümleriyle ayakta kalır.
3. Sebepsiz Zenginleşme Hakkı:
Kiracının fazla ödediği tutarın iadesi sebepsiz zenginleşme niteliğindedir. Talep TBK m.77-82 hükümlerine göre değerlendirilir.
4. Zamanaşımı Hesabı:
TBK m.82 çift zamanaşımı sistemi titiz uygulanır. Öğrenme tarihinin belirlenmesi davanın seyrini etkiler.
5. Temerrüt Sayılmama:
Yasal sınır üstü kısmı ödememe temerrüt değildir; tahliye sebebi oluşturmaz.
Pratik Stratejiler
Hızlı Cevap: Kiracılar için 4 öneri: (1) Yasal sınırı her dönem için hesapla, (2) Sözlü mutabakatı reddet, sözleşmeye uy, (3) Fazla ödedi isen banka kayıtlarını sakla, (4) Avukatla erken görüş. Ev sahipleri için 4 öneri: (1) Yasal sınıra uy, (2) Beş yıl sonra kira tespit davası düşün, (3) İhtarnameyi noterle yap, (4) Sözlü mutabakatı hukuken bağlayıcı sanma.
Kiracılar İçin Detaylı Öneriler:
1. Yasal Sınırı Düzenli Hesaplama:
Her kira dönemi başında TÜFE 12 aylık ortalama oranını TÜİK web sitesinden kontrol et. Bu oranın üstündeki artış teklifleri reddet.
2. Banka Kayıtlarını Saklama:
Tüm kira ödemelerini banka aracılığıyla yap. Banka geçmişi 10 yıl saklanır; ileride iade talebi için kritik delildir.
3. Yazılı Cevap İhtarnamesi:
Ev sahibinden sözlü artış talebi gelirse “yasal sınır içindedir, daha yüksek artışı kabul etmiyorum” şeklinde yazılı cevap gönder.
4. Avukat Danışmanlığı:
Özellikle uzun süreli ilişkilerde, hak kaybı yaşamadan iade davası açmak için zamanaşımı takibi önemlidir.
Ev Sahipleri İçin Detaylı Öneriler:
1. Yasal Sınıra Uyma:
Sözleşmeye yasal sınır içinde net oran yaz. “TÜFE 12 ay ortalama” gibi formül kullanmak güvenlidir.
2. Beş Yıl Sonra Tespit Davası:
Beş yıl dolunca kira tespit davası ile piyasa rayicine güncelleme yapılabilir. Bu yasal yoldur.
3. Noterle İhtarname:
Artış talebi için noter ihtarnamesi gönderme; yasal sınır içinde olduğu sürece geçerli ve uygulanabilir delildir.
4. Sözlü Mutabakat Riskini Bilme:
Kiracı bugün kabul etse de yarın iade davası açabilir. Sözlü mutabakata güvenmek hukuki risktir.
Sonuç
Yasal sınır üstü sözlü kira artış mutabakatları TBK m.344 emredici hükmü uyarınca kısmi butlana uğrar; sözleşmenin diğer hükümleri ayakta kalır. Kiracı, fazla ödediği tutarın iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edebilir; çift zamanaşımı sistemi (2 yıl öğrenmeden, 10 yıl ödemeden) uygulanır. Ev sahibinin sözlü mutabakata rağmen yasal sınır üstü “fark alacağı” talebi reddedilir; yalnızca yasal sınır içindeki kısım icra yoluyla tahsil edilebilir. WhatsApp yazışmaları, banka kayıtları, e-tespit raporları ve tanık beyanları sözlü mutabakatın ispatında birlikte değerlendirilir. Ev sahiplerinin yasal sınıra uyması, kiracıların ise hak kaybı yaşamamak için zamanaşımı sürelerini takip etmesi büyük önem taşır.
Kira artış uyuşmazlıkları ve iade davaları hakkında detaylı bilgi için kira hukuku faaliyet alanımıza göz atabilirsiniz.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Melike Demiryürek
Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 98979
2002 yılında İstanbul'da doğmuştur. Yalova Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden 2024 yılında mezun olmuştur. HMGS sınavını başarıyla geçerek avukatlık ruhsatını almıştır. Staj sürecini Kazdal Hukuk Bürosu'nda tamamlamış, kurumsal ve butik hukuk bürolarında deneyim kazanmıştır. Türkçe ana dili yanında İngilizce bilmektedir.