Türkiye’de kira artışları, son üç yılın en çok tartışılan hukuki konularından biri olmuştur. 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve konut kiralarında %25 üst sınırı öngören geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Ne var ki uygulamada hâlâ pek çok kiracı ve ev sahibi, “bu sınır hâlâ var mı?”, “sözleşmemde %50 yazıyor, ödemek zorunda mıyım?”, “kira yenilenirken hangi oranı esas alacağım?” gibi sorulara yanıt aramaktadır.
Kısaca: Hayır, %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kalkmıştır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve yalnızca konut kiralarına uygulanan TBK Geçici m.1, 7456 sayılı Kanun ile uzatılmış ancak süresi dolduktan sonra yenilenmemiştir. 2026’da yürürlükteki tek üst sınır TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır.
%25 Kira Artış Sınırı Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| 2026 itibarıyla %25 sınırı | ❌ Yok (1 Temmuz 2024’te kalktı) |
| Geçerli üst sınır | TÜFE 12 aylık ortalama (TBK m.344) |
| Eski uygulama dönemi | 11.06.2022 - 01.07.2024 |
| Kapsam | Sadece konut (işyerinde hiç uygulanmadı) |
| Yasal dayanak (eski) | TBK Geçici m.1 (7409 SK + 7456 SK) |
| Yasal dayanak (yeni) | TBK m.344/1 (TÜFE 12 ay ortalama) |
| Sözleşmedeki yüksek oran | Aşan kısım geçersiz (emredici hüküm) |
Bu makalede; %25 kira artış sınırının yasal süreci, 1 Temmuz 2024 sonrası mevcut hukuki çerçeve, TBK m.344’ün uygulanma esasları, sözleşmede daha yüksek oran yazılması halinde ne olacağı ve kira tespit davası ile bu uyuşmazlıkların çözümü, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihatları ışığında ele alınmaktadır.
%25 Kira Artış Sınırı Hangi Tarihler Arasında Uygulandı?
Hızlı Cevap: %25 üst sınırı, 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girmiş, 7456 sayılı Kanun ile süresi 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır. Kanun koyucu süreyi yenilemediği için 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Sadece konut kiralarına uygulanmış; çatılı işyeri kiralarında bu süreçte de TBK m.344 yürürlükteydi.
7409 Sayılı Kanun ve Geçici m.1
11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici 1. madde eklemiştir. Bu maddeye göre:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmibeşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Kanun koyucunun amacı; 2022 yılının ortasında yaşanan yüksek enflasyon ortamında ev sahiplerinin TÜFE 12 aylık ortalama oranı üzerinden yapacağı yüksek artışlardan kiracıyı korumaktır. Sınır sadece konut kiralarına getirilmiş; çatılı işyeri kiralarına uygulanmamıştır.
7456 Sayılı Kanun: Süre Uzatımı
15 Temmuz 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanun, Geçici m.1’in uygulama süresini 1 Temmuz 2024’e kadar uzatmıştır. Böylece 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde %25 üst sınırı uygulanmıştır.
1 Temmuz 2024: Sınırın Sona Ermesi
1 Temmuz 2024’te Geçici m.1’in uygulama süresi dolmuş ve kanun koyucu tarafından bu süre yeniden uzatılmamıştır. Bu tarihten itibaren yenilenen konut kira dönemlerinde %25 üst sınırı artık geçerli değildir.
⚖️ Özet: %25 kira artış sınırı yalnızca 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için uygulanmıştır. 2026 yılı itibarıyla bu sınır kalkmış, genel kural olan TBK m.344 yürürlüktedir.
2026’da Geçerli Kira Artış Sınırı Nedir?
Hızlı Cevap: TBK m.344/1 uyarınca tek üst sınır: kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ay TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı. Bu hüküm hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır ve emredici niteliktedir; sözleşmede aksine yazılı oran (%50, TÜFE+%10 vb.) aşan kısım yönünden geçersizdir.
Türk Borçlar Kanunu m.344/1 hükmü, kira artış oranına ilişkin temel kuralı düzenlemektedir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Bu hüküm hem konut hem çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre düzenleme emredici niteliktedir; tarafların sözleşmede aksine anlaşması, üst sınırın aşılması sonucunu doğurmaz.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nasıl Hesaplanır?
Sıkça karıştırılan üç farklı TÜFE oranı vardır:
| Oran Türü | Anlamı | Kira artışında |
|---|---|---|
| Aylık değişim | Bir önceki aya göre TÜFE değişimi | ❌ Kullanılmaz |
| Yıllık değişim | Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim | ❌ Kullanılmaz |
| 12 aylık ortalama | Son 12 ay TÜFE ortalaması / önceki 12 ay ortalaması | ✅ Yasal sınır |
12 aylık ortalama oranı, aylık veya yıllık TÜFE değişimine göre daha düşük ve daha istikrarlı bir orandır. Bu nedenle kanun koyucu enflasyonun anlık dalgalanmalarından kiracıyı korumak amacıyla bu ölçütü tercih etmiştir.
Kira yenilenme tarihinizde uygulanacak oran, yenilenme ayından bir önceki ayda TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama oranıdır.
Konut ve İşyeri Kirasında Artış Farkı Var mı?
Hızlı Cevap: Hayır, 2026’da fark kalmamıştır. Hem konut hem çatılı işyeri kiralarına TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı uygulanır. 2022-2024 arasında %25 sınırı sadece konutlara uygulanmıştı; o dönem işyerinde TBK m.344 zaten yürürlükteydi. Diğer hükümler (10 yıl uzama, depozito, tahliye sebepleri) bakımından da iki tip aynı çerçevededir.
%25 üst sınırının yalnızca konut kiralarına uygulanmış olması, konut–işyeri ayrımının önemini artırmıştır. 2026 itibarıyla her iki sözleşme tipi de TBK m.344’e tâbi olduğundan artış sınırı bakımından artık fark kalmamıştır. Ancak diğer hükümler bakımından farklılıklar sürmektedir:
- Tahliye sebepleri: Konut kiraları için TBK m.350-351’deki gerekçeler dar yorumlanırken, çatılı işyeri kiraları bakımından da benzer hükümler uygulanır ancak işyeri kullanımının özellikleri (örneğin işletme sürekliliği) içtihatla göz önünde bulundurulur.
- 10 yıllık uzama süresi: Hem konut hem işyeri kiralarında, kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren her uzama yılının sonunda 3 ay önceden ihbar ederek sebepsiz fesih hakkını kullanabilir.
- Kira tespit davası: Her iki sözleşme tipinde de 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin yeniden tespiti istenebilir (TBK m.344/3).
Sözleşmede Yazılı Oran TÜFE’nin Üzerindeyse Ne Olur?
Uygulamada en çok karşılaşılan sorulardan biri şudur: kira sözleşmesinde “her yıl %50 artış uygulanır” veya “TÜFE + %10” gibi yasal sınırı aşan formüller yer alıyorsa kiracı bunu kabul etmek zorunda mıdır?
Cevap: Hayır. TBK m.344, taraflar arasındaki anlaşmaya bir ÜST SINIR çizen emredici bir hükümdür. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması halinde, sözleşme tamamen geçersiz olmaz; ancak yasal üst sınırı aşan kısım talep edilemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında da bu yön açıkça vurgulanmıştır. Özellikle kira tespit davalarında daire, sözleşmedeki oranı değil emredici yasal üst sınırı ve emsal kira bedellerini esas almaktadır.
📌 Pratik öneri: Sözleşmenizde TÜFE üstü bir oran yazıyorsa, yenilenme döneminde TÜFE 12 aylık ortalamayı geçen tutarı ödemek zorunda değilsiniz. Karşı tarafa yazılı bildirim göndererek itirazınızı kayda geçirin. Talep ısrarla devam ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak/iade davası ile fazla ödediğinizi geri isteyebilirsiniz.
Yargıtay 3. HD %25 Sınırı Sonrası Hangi İlkeleri Uygular?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 yerleşik içtihadında: (1) Sözleşmedeki yasal sınırı aşan oranlar aşan kısım yönünden geçersiz (3. HD 2025/3036, 2026/104), (2) Bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması zorunlu (3. HD 2025/3291, 2026/290), (3) Hak ve nesafet indiriminde %10-%20 aralığı istikrarlı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira uyuşmazlıklarında ihtisaslaşmış dairedir. Daire’nin son kararlarında %25 sınırı sona erdikten sonra TBK m.344’ün katı biçimde uygulandığı görülmektedir.
-
Yargıtay 3. HD, 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026: Kira tespit davalarında yenilenme dönemine ait TÜFE 12 aylık ortalama oranının üst sınır olarak alınacağı, sözleşmedeki farklı orana itibar edilmeyeceği vurgulanmıştır.
-
Yargıtay 3. HD, 2025/4378 E., 2026/294 K., 21.01.2026: Beş yıllık sürenin dolmasının ardından açılan kira tespit davalarında, hâkimin mahalleye ait emsal kira bedelleri ile birlikte hak ve nesafet ilkesini gözeteceği belirtilmiştir.
-
Yargıtay 3. HD, 2025/3036 E., 2026/104 K., 14.01.2026: Sözleşmede TBK m.344’e aykırı şekilde belirlenen artış oranlarının, üst sınırı aşan kısım yönünden geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır.
Bu kararların temel ortak yönü; emredici hüküm karşısında sözleşme serbestisinin sınırlandığı ve TÜFE 12 aylık ortalamanın katı biçimde uygulandığıdır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Hızlı Cevap: Beş adımlı hesaplama: (1) Yenilenme ayını belirle, (2) Bir önceki aya ait TÜİK 12 aylık ortalama oranını oku, (3) Mevcut kira × (1 + oran/100) = yasal üst sınır, (4) Sözleşmedeki oranla karşılaştır (düşükse o uygulanır), (5) Yeni bedeli yazılı bildir. Örnek: 25.000 TL × 1.58 = 39.500 TL (oran %58 ise).
Diyelim ki kira sözleşmesi 15 Eylül 2025’te yenilenecek ve mevcut kira 22.000 TL.
1. Adım — Esas alınacak ay: Yenilenme Eylül ise, Ağustos ayında TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama oranını okuyun.
2. Adım — TÜFE 12 ay ortalama oranı: Diyelim açıklanan oran %58.
3. Adım — Yasal üst sınır hesabı: 22.000 × 1,58 = 34.760 TL.
4. Adım — Sözleşmedeki oranla karşılaştır: Sözleşmede “%65” yazıyorsa: 22.000 × 1,65 = 36.300 TL ama bu yasal sınırı aşar, ödenmez. Geçerli sınır 34.760 TL’dir.
5. Adım — Sözleşmedeki oranı düşük yazıyorsa: Sözleşmede “%50” yazıyorsa: 22.000 × 1,50 = 33.000 TL. Bu durumda lehe olan 33.000 TL uygulanır (sözleşme kiracı lehine sınırlama getirmiş kabul edilir).
Anlaşmazlık Halinde Ne Yapmalı?
Kira artış oranı konusunda taraflar anlaşamazsa izlenecek hukuki yol şudur:
1. Yazılı Bildirim ve İhtarname
Önce karşı tarafa yazılı bir bildirim/ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir. Hukuki sürecin başlangıcında pozisyonunuzu net biçimde ortaya koymak, ileride lehinize delil oluşturur.
2. Arabuluculuk (Dava Şartı)
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan; kira bedelinin tespiti, kira alacağı, tahliye ve uyarlama davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava
Anlaşma sağlanamazsa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Açılabilecek davalar:
- Kira bedelinin tespiti davası (TBK m.344/3, 5 yıl şartıyla)
- Kira alacağı / iade davası (fazla ödenen tutarın iadesi)
- Tahliye davası (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle)
Kira Artış Hesaplamasında Hangi Hatalar Yapılır?
Hızlı Cevap: Yedi yaygın hata: (A) Yıllık TÜFE’yi 12 aylık ortalama sanma, (B) Yenilenme tarihi yerine sözleşme tarihini esas alma, (C) %25 sınırı hâlâ var sanma (1.7.2024’te kalktı), (D) Sözleşmedeki yüksek oranı kabul zorunluluğu, (E) Sözlü bildirimle yetinme, (F) Arabuluculuğu atlama, (G) 5 yıl dolmadan kira tespit davası açma.
1. Yıllık TÜFE’yi 12 aylık ortalama sanmak. Yıllık TÜFE genellikle 12 aylık ortalamadan yüksek ve oynak olduğu için bu hata kira artışını yasal sınırın üzerine taşır.
2. Yenilenme tarihi yerine sözleşme tarihini esas almak. Esas alınacak ay, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aydır.
3. “%25 sınır hâlâ var” sanmak. 1 Temmuz 2024’ten sonra yapılan tüm yenilenmelerde sınır TÜFE 12 aylık ortalamadır.
4. Sözleşmedeki yüksek oranı ödemek zorunda hissetmek. Yasal sınır emredicidir; aşan kısım için itiraz edilebilir.
5. Arabuluculuk başvurusu yapmadan dava açmak. 1 Eylül 2023’ten beri kira davalarında dava şartıdır.
Sonuç
%25 kira artış sınırı, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiralarında uygulanmış, geçici nitelikte bir önlemdir. 2026 itibarıyla bu sınır yürürlükte değildir. Hem konut hem çatılı işyeri kiralarında geçerli tek üst sınır, kira yılının yenilendiği aydaki TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır (TBK m.344). Sözleşmede aksine yazılan hükümler emredici nitelikteki bu sınırı aşamaz.
Kira artışına ilişkin tereddütleriniz, sözleşmenizdeki orana itiraz veya kira tespit davası açma sürecinde, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.