Kira borcunun ödenmemesi, kiracı tahliyesi sebepleri arasında en yaygın olanıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene iki ayrı yol sunmuştur: (1) TBK m.315 — Temerrüt nedeniyle tahliye (30 gün ihtar şartlı), (2) TBK m.352/2 — İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (kira yılı içinde iki ayrı ihtar). Bunlara ek olarak İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. ile ilamsız tahliye takibi alternatifi mevcuttur.
Kısaca: Kira borcu ödenmediğinde tahliye için 3 yol vardır: (1) TBK m.315 temerrüt (30 gün ihtar şartlı), (2) TBK m.352/2 iki haklı ihtar (kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar, kira yılı sonu + 1 ay dava), (3) İcra ve İflas Kanunu m.269 ilamsız tahliye takibi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt ihtarında verilecek süre en az 30 gündür.
Kira Borcu Tahliye Yolları Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| TBK m.315 (Temerrüt) | Tek ihtar + 30 gün süre |
| TBK m.352/2 (İki Haklı İhtar) | Bir kira yılında 2 ayrı haklı ihtar |
| İİK m.269 (İcra) | İlamsız tahliye takibi (hızlı) |
| Süre verme (m.315) | En az 30 gün — emredici |
| Sürenin başlangıcı | Tebliğ tarihinden |
| Dava süresi (m.352/2) | Kira yılı sonu + 1 ay (hak düşürücü) |
| Bloke hesap | Temerrüdü engelleme yolu |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk / İcra Mahkemesi |
Bu makalede her üç yolun şartları, süreleri, prosedürel farkları, kiracının itiraz hakları ve doğru yol seçimi kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nasıl Açılır?
Hızlı Cevap: TBK m.315 uyarınca kiracı kira bedelini ödememişse kiraya veren yazılı ihtarname ile en az 30 günlük süre verir. Süre tebliğ tarihinden işler. Süre dolduğunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir; tahliye davası (Sulh Hukuk) veya İİK m.269 icra takibi başlatılabilir. Konut ve çatılı işyerinde 30 gün emredicidir.
Yasal Dayanak
TBK m.315 hükmü:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündir.”
Şartlar
1. Kiracının Temerrüde Düşmüş Olması
Sözleşmede vade tarihi belirlenmişse, vade tarihi geçer geçmez kiracı kendiliğinden temerrüde düşer (TBK m.117). Vade yoksa kiraya verenin ihtarı gerekir.
2. Yazılı İhtarda 30 Günlük Süre
İhtarda kiracıya en az 30 gün süre verilmek zorundadır (konut ve çatılı işyeri kiralarında). 30 günden az süre verilmiş ihtarname geçersizdir; süre 30 gün olarak otomatik düzeltilmez.
3. İhtarın Şekil ve İçerik Şartları
- Yazılı olmalı (tercihen noter)
- Ödenmesi gereken kira tutarı ve ay/dönemi
- Ödeme yapılacak banka hesabı
- 30 günlük süre
- Süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği uyarısı
4. Süre Dolunca Tahliye Hakkı
30 günlük süre dolduğunda kiracı hâlâ ödeme yapmamışsa kiraya veren:
- Sözleşmeyi fesheder (yazılı bildirimle)
- Tahliye davası açar veya
- İcra takibi başlatır
Süreçte Önemli Notlar
- 30 günlük süre tebliğ tarihinden itibaren işler, gönderim tarihinden değil.
- Süre içinde kısmi ödeme yapılırsa kalan borca ilişkin yeniden ihtar gerekebilir; bu konuda Yargıtay içtihadı duruma göre değerlendirir.
- Kiracı, süre içinde borcu öderse temerrüt sona erer; aynı borç için yeniden ihtar yapılamaz.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
Hızlı Cevap: TBK m.352/2 uyarınca dört şart: (1) Bir kira yılı içinde iki ayrı yazılı haklı ihtar, (2) İhtarların farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olması, (3) İhtarların ‘haklı’ olması (kiracı gerçekten temerrüde düşmüş), (4) Kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılması (hak düşürücü süre).
Yasal Dayanak
TBK m.352/2 hükmü:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Şartlar
1. İki Ayrı Haklı İhtar
İhtarlar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalıdır. Aynı ay için art arda iki ihtar tek haklı ihtar sayılır.
2. “Haklı” İhtar Olmalı
İhtarın haklı sayılması için kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması gerekir. Düzenli ödeme yapan kiracıya “uyarı amaçlı” gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz.
3. Aynı Kira Yılı İçinde Olma
Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinin yıldönümünden bir sonraki yıldönümüne kadar olan dönemdir. Örnek: 1 Mart 2024 başlangıçlı sözleşmede kira yılı 1 Mart 2024 - 28 Şubat 2025 arasıdır.
4. Yazılı İhtar
İhtarlar yazılı olmalıdır. Tercihen noter aracılığıyla gönderilmiş olmalı; tebliğ belgeleri saklanmalıdır.
5. Süre: Kira Yılı Sonu + 1 Ay
Kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılması zorunludur. Süre hak düşürücüdür; geçirilirse aynı ihtarlarla aynı yıl için yeniden dava açılamaz, ihtarların yenilenmesi gerekir.
İki Haklı İhtarın Avantajı
İki haklı ihtarda 30 günlük süre verme zorunluluğu yoktur. Her bir ihtar bağımsızdır; kiracının ödememe geçmişi göstermek yeterlidir. Bu nedenle kiraya veren açısından daha esnek bir yoldur.
Kira Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Hızlı Cevap: İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Süreç: (1) Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir, (2) Kiracı 30 gün içinde ödeme + 7 gün içinde itiraz süresine sahip, (3) İtiraz/ödeme yoksa takip kesinleşir, (4) 15 gün içinde tahliye gerçekleştirilir.
İcra ve İflas Kanunu, kira borcuna dayalı doğrudan icra takibi olanağı tanımıştır. Mahkeme davasına gerek yoktur.
Süreç
- Ödeme emri tebliği: Kiracıya ödeme emri (icra emri) tebliğ edilir.
- 30 gün içinde ödeme: Kiracı ödeme yapmazsa veya 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
- Takip kesinleştiğinde: 15 gün içinde tahliye gerçekleştirilir.
İtiraz Halinde
Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Kiraya veren itirazın kaldırılması davasını (icra mahkemesinde) açar; mahkeme itirazın haklı olup olmadığını inceler.
Avantajlar ve Dezavantajlar
| Yön | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|
| İcra takibi | Hızlı, mahkeme süreci olmadan | İtiraz halinde sürünme |
| Mahkeme davası | Net karar, öğretici | 18-30 ay süreç |
Hangi Tahliye Yolu Tercih Edilmeli?
Hızlı Cevap: Senaryo bazlı seçim: Kiracı ilk defa 1 ay aksattıysa TBK m.315 (30 gün ihtar) uygundur. Yıl içinde defalarca aksıyorsa TBK m.352/2 (iki haklı ihtar) tercih edilir. Hızlı sonuç isteniyorsa İİK m.269 icra takibi. İcra hızlı ama itiraz halinde sürünebilir; mahkeme davası net karar verir ama 18-30 ay sürer.
| Özellik | TBK m.315 (Temerrüt) | TBK m.352/2 (İki Haklı İhtar) | İİK m.269 (İcra) |
|---|---|---|---|
| İhtar sayısı | 1 | En az 2 | İcra emri yeterli |
| Süre verme | 30 gün | Yok | 30 gün ödeme |
| Bekleme | İhtarda verilen süre | Kira yılı sonu | İcra emri tebliği sonrası |
| Dava süresi | Süre dolunca | Kira yılı sonu + 1 ay | Süre dolunca |
| Mahkeme | Sulh Hukuk | Sulh Hukuk | İcra Mahkemesi |
| Arabuluculuk | Dava şartı | Dava şartı | Şart değil |
Kiracı Temerrüt İhtarına Karşı Nasıl Savunma Yapar?
Hızlı Cevap: Savunma argümanları: (A) Banka ödeme belgeleriyle ödediğini ispat, (B) Bloke hesapta tutarın yatırıldığını gösterme, (C) İhtar şekil eksikliği (30 günden az süre, sözlü olması, içerik eksikliği), (D) İki haklı ihtar şartının sağlanmadığı (aynı kira yılı/farklı ay şartı), (E) Kiraya verenin yasal sınırı aşan kira talep ettiği.
A. Temerrüde Düşmediğini İspat
- Banka ödemesi belgeleri
- Kira bedelini bloke hesapta yatırdığı kayıtlar
- Kiraya verenin ödeme almayı reddettiğine dair deliller
- Kiraya verenin yasal sınırı aşan kira talebi
B. İhtar Şartlarına Uyumsuzluk
- 30 günlük süreden az süre verilmesi
- Yazılı olmama
- Tebliğ edilmeme
- İçerik eksiklikleri
C. İki Haklı İhtarda Eksiklik
- İhtarların farklı aylara ait olmaması
- Aynı kira yılı içinde olmaması
- İhtarların “haklı” olmaması (kiracı düzenli ödüyordu)
- Kira yılı sonu + 1 aylık sürenin geçmiş olması
D. Bloke Hesap ile Temerrüdü Engelleme
Kiracı, kiraya verenin almak istemediği veya ihtilaflı tutarı bankada bloke hesaba yatırarak temerrüdü engelleyebilir. Banka dekontunda “kira bedeli - ay/dönem” net olarak belirtilmeli.
E. Tahliye Davasında Borcu Ödeyerek Etkisiz Kılma
Temerrüt nedeniyle açılan davada kiracı, dava sürecinde borcu öderse dava konusu kalmayabilir. Ancak yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kiracıya yüklenir. İki haklı ihtar davasında ise sonradan ödeme davayı etkisiz kılmaz; çünkü ihtarların “haklı” olduğu zaten oluşmuştur.
Sıkça Yapılan Hatalar
1. 30 günden az süre veren ihtarname. Tamamen geçersizdir.
2. Sözlü uyarı ile yetinmek. Yazılı zorunluluğu var.
3. İki haklı ihtar için iki ihtar gönderdikten sonra hemen dava. Kira yılı sonunu beklemek zorunlu.
4. Kira yılı sonu + 1 ay süresinin kaçırılması. Hak düşürücü.
5. İcra takibinde itiraz süresinin kaçırılması (kiracı için). 7 gün içinde itiraz şart.
6. Aynı kira borcu için hem ihtar hem icra takibi başlatmak. Mükerrerlik oluşturur.
7. Arabuluculuğu atlamak. Dava şartıdır (Sulh Hukuk davaları için, icra takibinde gerekmez).
Kiraya Veren İçin Yol Seçim Rehberi
Senaryo 1: Kiracı 1 ay aksattı, ilk defa
- En uygun yol: TBK m.315 ihtarı + 30 gün süre
- Süre dolunca isterse fesih + dava, isterse icra takibi
Senaryo 2: Kiracı yıl içinde defalarca aksattı
- En uygun yol: TBK m.352/2 — İki haklı ihtar
- Kira yılı içinde iki kez ihtar; yıl sonunda 1 ay içinde dava
Senaryo 3: Kiracı uzun süredir ödememekte direniyor
- En uygun yol: İcra takibi (hızlı sonuç) veya TBK m.315 + dava
Senaryo 4: Kiracı yasal kirayı ödüyor ama yan giderleri ödemiyor
- TBK m.315 yan giderler için de uygulanır.
- 30 günlük süre verilerek ihtar.
Yargıtay Temerrüt Tahliyelerinde Hangi İlkeleri Uygular?
Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında: (1) Süreler hak düşürücü olarak uygulanır, (2) İhtarların şekil ve içerik şartlarına sıkı uyum aranır, (3) 30 günden az süre veren ihtar geçersizdir, (4) Bloke hesap ödemesi kiraya verenin haksız tutumu varsa geçerli kabul edilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında:
- Süreler hak düşürücü olarak uygulanır
- İhtarların şekil ve içerik şartlarına sıkı uyum aranır
- 30 günden az süre verilmiş ihtar geçersizdir
- Kiracının özgür iradesini etkileyen baskı veya hata halleri dikkate alınır
- Bloke hesap ödemesi geçerli kabul edilebilir (kiraya verenin haksız tutumu varsa)
Kira tespit ve diğer kira uyuşmazlıklarında dairenin 2026 kararları (3. HD 2025/3036, 3291, 4378), emredici hükümlerin sıkı uygulandığını ve usul kurallarına uyumun öncelikli olduğunu göstermektedir.
Sonuç
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye, TBK m.315 (temerrüt), TBK m.352/2 (iki haklı ihtar) ve İİK m.269 vd. (ilamsız tahliye) olmak üzere üç yoldan biriyle gerçekleştirilebilir. Doğru yolun seçimi davanın hızı, başarı şansı ve maliyeti açısından kritiktir. Süreler hak düşürücü olduğundan kaçırılması durumunda hak kayıpları kaçınılmazdır. Kiracının da temerrüde düşmediğini ispat etme, bloke hesap kullanma ve ihtar şartlarındaki eksikliklere itiraz etme hakları vardır.
Kira borcu nedeniyle tahliye davası açma süreciniz veya size karşı yapılan ihtara karşı savunma hazırlığı için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.