İşyeri Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu ve %10 Hak ve Nesafet İndirimi

Olayın Özeti

Davacı, 01.11.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi kapsamında bir fabrika işyerini davalıya kiraya vermiştir. Son ödenen aylık brüt kira bedeli 120.540,02 TL olup, davacı emsal kira bedellerinin çok üzerinde olduğunu ileri sürerek aylık kira bedelinin 01.11.2022 tarihinden itibaren brüt 273.362,50 TL olarak tespit edilmesini talep etmiştir.

Davalı; talebin fahiş olduğunu, ihtarnamenin süresi içinde gönderilmediğini, kiralananın mevzuata uygun olmaması nedeniyle idari para cezalarına maruz kalındığını ve emsallerin kabul edilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

İlk Derece ve İstinaf Süreci

Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi (2022/2204 E., 2024/99 K.): Yapılan keşif sonrasında bilirkişiler tarafından emsal kira sözleşmeleri incelenmiş, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt kira bedelinin 262.428,00 TL olacağı tespit edilmiştir. Mahkeme, kiracının eski kiracı olması ve ekonomik koşullar gözetilerek %10 hak ve nesafet indirimi uygulanmasının uygun olacağı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne ve aylık brüt 236.185,20 TL (net 188.948,16 TL) olarak tespitine karar vermiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (2024/1257 E., 2025/1684 K.): Bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu, vergi dairesi, BUSKİ, OSB ve emlak müşavirleri odasından alınan veriler ile hazırlandığı, ek raporda 250 m²’lik üçüncü kişi tarafından kullanılan alanın çıkarıldığı gerekçeleriyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Değerlendirmesi

Yargıtay, BAM kararının esas yönünden onanmasına karar vermiştir. Daire’nin değerlendirmesinde öne çıkan ilkeler:

1. Bilirkişi Raporunun Denetime Elverişliliği

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal değerlendirmesinin usulünce yapıldığı, raporun denetime elverişli olduğu vurgulanmıştır. Vergi dairesi, BUSKİ, OSB ve emlak müşavirleri odasından alınan veriler ile çevrede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerinin incelenmiş olması, raporun yeterliliği için kritik kabul edilmiştir.

2. %10 Hak ve Nesafet İndirimi

Eski kiracı sıfatı ve ekonomik koşullar gözetilerek bilirkişi raporundaki emsal kira bedelinden %10 oranında hak ve nesafet indirimi uygulanması, daire içtihadı ile uyumludur. Daire, indirim oranının makul olduğunu ve daha yüksek bir indirim talebinin yerinde olmadığını belirlemiştir.

3. Harç Hesabı: 25.11.2024 Tarihli Daire Kararına Atıf

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.11.2024 tarih ve 2024/969 E., 2024/3820 K. ile 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararlarında; aylık olarak ödenen kiralar bakımından kira tespit davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiğine karar vermiştir.

Bu içtihadı birleştirici nitelikteki karar uyarınca; somut olayda yıllık kira farkı toplamı (115.645,18 × 12 = 1.387.742,16 TL) yerine aylık kira farkı (115.645,18 TL) üzerinden harç alınması gerekirken, BAM ve İlk Derece Mahkemesi kararlarındaki yıllık tutar üzerinden hesaplama hukuka aykırı bulunmuştur.

Hüküm

• Davalı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE;
• BAM kararının harca ilişkin kısmının DÜZELTİLEREK ONANMASINA (115.645,18 TL aylık kira farkı üzerinden hesaplanan istinaf karar harcı 7.899,72 TL’ye düşürülmüş; fazla yatırılan 15.799,45 TL’nin davalıya iadesine);
• İlk Derece Mahkemesi kararının harca ilişkin bentlerinin de aynı esasla DÜZELTİLEREK ONANMASINA;

karar verilmiştir.

Hukuki Sonuçlar ve Pratik Çıkarımlar

1. 5 yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası, TBK m.344/3 kapsamında açılır ve emsal kira bedelleri ile hak/nesafet ilkesi birlikte değerlendirilir.

2. Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması için sadece tahminden değil; vergi dairesi, belediye, ticaret odası ve emlak müşavirleri odası gibi resmi kaynaklardan elde edilen verilerle desteklenmesi gerekir.

3. Hak ve nesafet indirimi, eski kiracılık avantajı gözetilerek %10-%20 aralığında uygulanır; somut olay özelliklerine göre daire bu aralıkta hareket etmektedir.

4. Harç hesaplaması, 25.11.2024 tarihli daire kararı uyarınca artık aylık kira farkı üzerinden yapılmalıdır. Yıllık fark toplamı üzerinden harç alınması bozma sebebidir. Bu, kira tespit davası açacak veya açmış kiraya verenler için harç maliyetini önemli ölçüde azaltmaktadır.

5. Davalı kiracının savunma argümanları (kiralananın mevzuata aykırılığı, idari para cezaları, eksiklikler) somut delil ile desteklenmedikçe daire tarafından kabul görmemektedir.

İlgili Mevzuat

• TBK m.344/3: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
• 492 sayılı Harçlar Kanunu Eki-1 sayılı tarife A-III-1-a maddesi (nispi karar ve ilam harcı)
• 5235 sayılı Kanun m.35: BAM Başkanlar Kurulu’na içtihatların birleştirilmesi yetkisi.