Sözleşmedeki Yüksek Artış Oranının TBK m.344'e Aykırılığı: Üst Sınırı Aşan Kısmın Geçersizliği

Olayın Özeti

Davacı, kira sözleşmesinde belirlenmiş artış oranının yasal üst sınırı aşması üzerine, TBK m.344’e aykırı bu oranın geçersizliğine ilişkin bir uyuşmazlığı yargıya taşımıştır. Sözleşmede yer alan artış oranı, kira yılının yenilendiği aydaki TÜFE 12 aylık ortalama oranından yüksek belirlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Değerlendirmesi

Daire, TBK m.344’ün emredici niteliğini hatırlatarak şu temel ilkeleri ortaya koymuştur:

1. Emredici Hüküm Niteliği

TBK m.344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu hüküm emredici niteliktedir; tarafların aksine anlaşması, yasal üst sınırı aşamaz.

2. Kısmi Geçersizlik

Sözleşmede yasal üst sınırı aşan oran belirlenmesi halinde, sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz; yalnızca yasal sınırı aşan kısım geçersiz sayılır. Sözleşmenin diğer hükümleri (kira bedeli, süre, taraflar, hak ve yükümlülükler) yürürlükte kalır.

3. Üst Sınırın Uygulanması

Yasal üst sınırı aşan kısım yerine, kira yılının yenilendiği aydaki TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır. Bu, kiraya verenin sözleşmede yer alan yüksek oranı talep edemeyeceği, kiracının ise yalnızca yasal sınır kadar artış ödemesi gerektiği anlamına gelir.

4. Kira Tespit Davasında Uygulama

Aynı emredici kural, 5 yılı aşan kira ilişkilerinde açılan kira tespit davalarında da uygulanır. Hâkim, sözleşmedeki aykırı oranı değil, TBK m.344/3’te öngörülen üç ölçütü (TÜFE 12 aylık ortalama oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri) değerlendirerek hak ve nesafete uygun biçimde yeni kira bedelini belirler.

Hukuki Sonuçlar ve Pratik Çıkarımlar

1. Sözleşmede yasal sınırı aşan oran yazılı olsa bile, kiracı yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar artışla yükümlüdür. “%50 artış”, “TÜFE + %10” gibi formüller aşan kısım yönünden geçersizdir.

2. Kiracı fazla ödediği tutarı geri isteyebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak/iade davası açılarak yasal sınırı aşan kısım istirdat edilebilir. Faiz, ödeme tarihinden itibaren işler.

3. Kiraya veren bu farkı icra takibine konu edemez. Yasal sınırı aşan kısma dayanarak başlatılan icra takibine kiracı, ödeme emrine itiraz ile süresi içinde itiraz edebilir.

4. Sözleşmede ‘%25 sınırı’ yazılı olması bile artık güncel sınır değildir. %25 üst sınırı uygulanan TBK Geçici m.1, 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. 2026 itibarıyla geçerli üst sınır TBK m.344/1’deki TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır.

5. Kira tespit davalarında sözleşmedeki orana itibar edilmez. Hâkim, TBK m.344/3’teki üç ölçütü birlikte değerlendirir; sözleşmedeki sayısal oran bağlayıcı değildir.

Pratik Tavsiyeler

Kiracı İçin

• Sözleşmede yasal sınırı aşan oran varsa, kira yenileme döneminde bu farkı yazılı olarak itiraz ederek bildirin.
• Fazla ödeme yaparken “ihtirazi kayıtla ödendiği” şerhini düşün.
• 5 yılın altında bir sözleşmeniz olsa bile yasal sınırın üstünde ödediğiniz tutarı, alacak davası ile iade isteyebilirsiniz.

Kiraya Veren İçin

• Sözleşmenizde yasal sınırı aşan oran yazılı olsa bile bu hüküm uygulanmaz.
• Kira artışında her yıl TÜİK 12 aylık ortalama oranını takip edip yazılı bildirimle artış uygulayın.
• 5 yıl geçtiğinde piyasa rayicinden çok düşük kalmışsa kira tespit davası açabilirsiniz; bu davada sözleşmedeki aykırı oran hâkimi bağlamaz.

İlgili Mevzuat

• TBK m.344/1: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
• TBK m.344/3: Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkimin tespit yetkisi.