İşyeri kira ödemeleri, Gelir Vergisi Kanunu m.94/5 uyarınca stopaj kesintisine tabidir. Stopaj, kiracının (vergi sorumlusu sıfatıyla) brüt kiradan %20 oranında kesip vergi dairesine yatırdığı vergi kesintisidir. Konut kirasında stopaj uygulanmazken işyeri kirasında zorunludur; bu nedenle işyeri kiracıları için stopaj hesabı, brüt-net kira ayrımı ve KDV durumu kritik konulardır.
Kısaca: İşyeri kira ödemelerinde stopaj, GVK m.94/5 uyarınca %20 oranında kiracı tarafından kesilip vergi dairesine yatırılır. Konut kirasında stopaj yoktur. Tüzel kişi kiraya verende stopaj uygulanmaz; kira brüt ödenir, kurumlar vergisi alınır. Sözleşmede brüt/net kira ayrımı açık olmalıdır. Kiracı, stopajı kestiği ayı izleyen ayın 23’ü akşamına kadar muhtasar beyannameyi sunar ve 26’sı akşamına kadar öder.
İşyeri Kira Stopajı Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | GVK m.94/5 |
| Stopaj oranı | %20 |
| Konut kirası stopaj | ❌ Yok (sadece işyeri) |
| Tüzel kişi kiraya veren | ❌ Stopaj yok (kurumlar vergisi) |
| Hesaplama (brüt sözleşme) | Brüt × 0.20 = Stopaj |
| Hesaplama (net sözleşme) | Net / 0.80 = Brüt |
| Beyan süresi | Ertesi ay 23’ü akşamı |
| Ödeme süresi | Ertesi ay 26’sı akşamı |
Bu makalede 2026 yılında işyeri kirasında uygulanan stopajın yasal çerçevesi, hesaplama yöntemi, brüt-net kira ayrımı, gerçek kişi/tüzel kişi kiraya veren farkı, KDV durumu ve kiracının yükümlülükleri kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
İşyeri Kira Stopajı Hangi Kanun Maddesine Dayanır?
Hızlı Cevap: İşyeri kira stopajı Gelir Vergisi Kanunu m.94/5 hükmüne dayanır. Bu hüküm uyarınca işyeri kira ödemelerinde %20 stopaj kiracı (vergi sorumlusu) tarafından kesilir ve vergi dairesine yatırılır. Konut kirasında stopaj yoktur. Tüzel kişi kiraya verende stopaj uygulanmaz; brüt kira ödenir, kurumlar vergisi (%22) alınır.
Gelir Vergisi Kanunu m.94 hükmü şu kategorilerde stopaj öngörmüştür:
“Aşağıda sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yapanlar, bu ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar…”
m.94/5 spesifik olarak işyeri kiralarına ilişkindir:
“70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden: Vakıflar (mazbut vakıflar hariç), dernekler ve sair kurumlar tarafından yapılan ödemeler dahil, % 20 oranında…”
Hâlihazırda uygulanan oran %20’dir.
Hangi Kiralar Stopaja Tabi?
GVK m.70’e göre gayrimenkul sermaye iradı kapsamına giren mal ve hakların kiralanması:
- ✅ İşyeri kirası
- ✅ Depo kirası
- ✅ Sanayi taşınmazı kirası
- ✅ Otel, motel, pansiyon kirası
- ✅ Marka, lisans, telif hakkı kirası
- ❌ Konut kirası (stopaj YOK)
- ❌ Tarım arazisi kirası (gelir vergisi farklı yöntemle hesaplanır)
Hangi Kiraya Verende Stopaj Uygulanır?
| Kiraya Veren | Stopaj | Vergi |
|---|---|---|
| Gerçek kişi (vergi mükellefi gerçek kişi de dahil) | ✅ %20 stopaj | GMSI yıllık beyan |
| Tüzel kişi (anonim, limited vb. şirket) | ❌ Stopaj yok | Kurumlar vergisi (%22) |
| Vakıf, dernek (mazbut vakıflar hariç) | Stopaj durumuna göre | Mevzuata göre |
İşyeri Kirasında Brüt ve Net Kira Nasıl Hesaplanır?
Hızlı Cevap: Brüt kira sözleşmesi: Brüt × 0.20 = Stopaj. Örnek: 25.000 × 0.20 = 5.000 TL stopaj, net kira 20.000 TL. Net kira sözleşmesi: Brüt = Net / 0.80. Örnek: net 20.000 / 0.80 = 25.000 TL brüt, stopaj 5.000 TL. Her iki halde de kiracının toplam ödemesi 25.000 TL’dir; sözleşmede brüt/net ayrımı net belirtilmelidir.
Brüt Kira Sözleşmesi
Sözleşmede “brüt kira X TL” yazıyorsa:
Brüt Kira: 25.000 TL
Stopaj (%20): 25.000 × 0.20 = 5.000 TL
Net Kira (kiraya verene ödenir): 25.000 - 5.000 = 20.000 TLKiracı 25.000 TL’lik kira yükümlülüğü için:
- 5.000 TL → vergi dairesine
- 20.000 TL → kiraya verene
Net Kira Sözleşmesi
Sözleşmede “net kira X TL” yazıyorsa brüt tutar geri hesaplanır:
Net Kira: 20.000 TL
Brüt Kira: 20.000 / (1 - 0.20) = 20.000 / 0.80 = 25.000 TL
Stopaj (%20): 25.000 × 0.20 = 5.000 TLKiracının toplam ödemesi yine 25.000 TL’dir; ancak hesap yöntemi farklıdır.
Sözleşmede Belirsizlik
Sözleşmede brüt mü net mi yazılı değilse Yargıtay yerleşik içtihadında genelde kiracı lehine yorum yapılır:
- Eğer kiracı brüt ödediyse fazla ödediği iddiasında bulunabilir
- Eğer kiracı net ödediyse vergi sorumluluğu kalkmaz
📌 Pratik tavsiye: Sözleşmede “Aylık brüt kira X TL’dir; bu bedel üzerinden GVK m.94/5 uyarınca %20 stopaj kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine yatırılır. Net Y TL kiraya verene ödenir.” şeklinde net hüküm yazılmalıdır.
İşyeri Kirasında KDV Var mı?
Hızlı Cevap: Duruma göre değişir: (A) Gerçek kişi (vergi mükellefi olmayan) kiraya verende KDV yok, sadece stopaj. (B) KDV mükellefi gerçek kişi kiraya verende %20 KDV olabilir; kira faturası düzenlenir. (C) Tüzel kişi kiraya verende %20 KDV uygulanır, kira faturası KDV’li düzenlenir. KDV mükellefi olmayan kiracılar bu KDV’yi indirememekle birlikte gider olarak gösterebilirler.
Konut Kirasında
Konut kirasında KDV yoktur (KDV Kanunu m.17/4-d istisnası).
İşyeri Kirasında
İşyeri kirasında durum karmaşıktır:
A. Gerçek Kişi Kiraya Veren (Ticari/Mesleki Kazanç İlişkisi Olmayan)
- Genelde KDV yok
- Sadece stopaj uygulanır
B. KDV Mükellefi Gerçek Kişi Kiraya Veren
- %20 KDV uygulanabilir
- Kira faturası düzenlenir
- Kiracı KDV’yi indirebilir (KDV mükellefi ise)
C. Tüzel Kişi Kiraya Veren
- %20 KDV uygulanır
- Kira faturası düzenlenir
- Kiracı KDV mükellefi ise indirir; değilse gider yazar
Tam Hesap Örneği (Tüzel Kişi Kiraya Veren)
Brüt Kira (KDV hariç): 25.000 TL
KDV (%20): 5.000 TL
TOPLAM Faturası: 30.000 TL
Stopaj uygulanmaz (tüzel kişi kiraya veren).
Kiracı 30.000 TL ödeyebilir; KDV mükellefi ise 5.000 TL'yi indirir.Tam Hesap Örneği (Gerçek Kişi KDV Mükellefi)
Brüt Kira (KDV hariç): 25.000 TL
Stopaj (%20): 5.000 TL → vergi dairesine
Net Kira (KDV hariç): 20.000 TL
KDV (%20): 4.000 TL → kiraya verene (KDV beyanı için)
Kiracı toplam ödemesi: 24.000 TL kiraya verene + 5.000 TL vergi dairesine = 29.000 TLStopajın Muhtasar Beyannamesi Nasıl Sunulur?
Hızlı Cevap: Kiracı (vergi sorumlusu) stopajı kestiği ayı izleyen ayın 23. günü akşamına kadar muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile beyan eder ve 26. günü akşamına kadar öder. Beyan e-Beyanname sistemi üzerinden online sunulur. Üç ay geriye dönük toplu beyan da mümkündür (basit usul, mükellefiyet türüne göre).
Kiracının Yükümlülükleri
Kiracı (vergi sorumlusu sıfatıyla):
- Stopaj kesintisi: Her ay kira ödemesinden %20 stopaj keser
- Muhtasar beyan: İzleyen ayın 23’ü akşamına kadar beyanname sunar
- Vergi ödeme: İzleyen ayın 26’sı akşamına kadar stopajı vergi dairesine yatırır
Beyan Sıklığı
- Aylık beyan: Standart
- Üç aylık beyan: Bağımsız çalışanlar, kira-emekli vb. (mevzuata göre)
e-Beyanname
Tüm beyannameler e-Beyanname sistemi üzerinden online sunulur. Mali müşavir veya muhasebeci aracılığıyla beyan yapılır.
Cezalar
Stopaj kesilmez veya yatırılmazsa:
- Gecikme faizi: Aylık %1.6 (2026)
- Vergi ziyaı cezası: Vergi tutarının 1 katı
- Usulsüzlük cezası: Beyan eksiklikleri için
Kiraya Veren Yıllık GMSI Beyannamesini Nasıl Verir?
Hızlı Cevap: Gerçek kişi kiraya veren, yıllık brüt kira gelirini GMSI (gayrimenkul sermaye iradı) olarak yıllık gelir beyannamesinde gösterir. 2026 vergi dilimleri: 110.000 TL’ye kadar %15, 230.000 TL %20, 580.000 TL %27, 3.000.000 TL %35, üstü %40. Yıl içinde kesilmiş stopaj ödenmiş vergi olarak mahsup edilir. Mart sonuna kadar beyan edilir.
Gerçek kişi kiraya veren, yıllık olarak gelir vergisi beyannamesi verir:
Beyan Zamanı
- Mart ayı sonuna kadar (önceki yılın gelirleri için)
- e-Beyanname ile online
GMSI Vergi Dilimleri (2026)
| Yıllık Brüt Gelir | Vergi Oranı |
|---|---|
| 110.000 TL’ye kadar | %15 |
| 230.000 TL’ye kadar | %20 |
| 580.000 TL’ye kadar | %27 |
| 3.000.000 TL’ye kadar | %35 |
| 3.000.000 TL üstü | %40 |
📌 Not: Bu rakamlar her yıl Resmî Gazete ile güncellenir; 2026 yılı için en güncel verileri Gelir İdaresi Başkanlığı web sitesinden teyit edin.
Stopaj Mahsubu
Kiracı tarafından kesilen stopaj, yıllık beyanname üzerinden mahsup edilir:
Yıllık Brüt Kira Geliri: 300.000 TL
Hesaplanan Vergi (%27 dilimi): 300.000 × 0.27 = 81.000 TL
Yıl İçinde Kesilmiş Stopaj: 300.000 × 0.20 = 60.000 TL
Ödenecek Vergi: 81.000 - 60.000 = 21.000 TLStopaj kesintileri yıllık vergiyi karşılamayabilir; ek vergi ödenebilir veya iade alınabilir.
Götürü Gider Yöntemi
GMSI mükellefi yıllık beyanda götürü gider veya gerçek gider yöntemini seçebilir:
- Götürü gider: Brüt gelirin %15’i otomatik gider sayılır
- Gerçek gider: Tamir, sigorta, vergi gibi gerçek giderler belgelendirilir
İşyeri Stopajında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Hızlı Cevap: Yedi yaygın hata: (A) Stopaj kesmeden brüt kira ödemek (vergi cezası), (B) Stopajı vergi dairesine yatırmamak (gecikme faizi + vergi ziyaı cezası), (C) Muhtasar beyannameyi geç vermek, (D) Sözleşmede brüt/net belirsizliği, (E) Tüzel kişi kiraya verene de stopaj kesmek (yanlış), (F) Yıllık beyannameyi vermemek, (G) Götürü/gerçek gider seçimi hatası.
Kiracı Tarafında
1. Stopaj kesmeden brüt kira ödemek. Vergi sorumluluğu kiracıda kalır; geriye dönük gecikme faizi ödenir.
2. Stopajı vergi dairesine yatırmamak. Vergi ziyaı + gecikme faizi.
3. Muhtasar beyannameyi geç vermek. Usulsüzlük cezası.
4. Sözleşmede brüt/net belirsizliği bırakmak. İhtilaf çıkar.
5. Tüzel kişi kiraya verene de stopaj kesmek. Yanlış uygulamadır; kira tam ödenmelidir.
Kiraya Veren Tarafında
1. Yıllık beyanname vermemek. GMSI mükellefiyetinde beyan zorunludur.
2. Stopaj mahsubunu unutmak. Çift vergi ödenmiş olur.
3. Götürü/gerçek gider seçimini yanlış yapmak. Vergi planlaması açısından kayıp.
4. KDV mükellefi olduğu halde fatura kesmemek. Vergi cezası.
İşyeri Stopajı Pratikte Nasıl Hesaplanır?
Hızlı Cevap: Örnek 1 (Gerçek kişi, brüt sözleşme): Brüt 30.000 TL → Stopaj 6.000 TL (vergi dairesine), Net 24.000 TL (kiraya verene). Örnek 2 (Tüzel kişi): 30.000 + 6.000 KDV = 36.000 TL (kiraya verene), stopaj yok. Örnek 3 (Net sözleşme): Net 20.000 → Brüt 25.000, Stopaj 5.000. Toplam ödeme 25.000 TL.
Örnek 1: Gerçek Kişi Kiraya Verene İşyeri Kirası
Sözleşme: brüt aylık 30.000 TL.
Brüt Kira: 30.000 TL
Stopaj (%20): 6.000 TL → Vergi dairesine
Net Kira: 24.000 TL → Kiraya vereneYıllık brüt: 360.000 TL. GMSI %27 dilimi → 97.200 TL vergi. Stopaj mahsubu 72.000 TL. Kalan ödeme: 25.200 TL.
Örnek 2: Tüzel Kişi Kiraya Verene İşyeri Kirası
Sözleşme: aylık 30.000 TL + KDV.
Kira: 30.000 TL
KDV (%20): 6.000 TL
TOPLAM: 36.000 TL → Kiraya vereneStopaj yok. Tüzel kişi kira gelirini kurumlar vergisi (%22) olarak öder.
Örnek 3: Net Kira Sözleşmesi
Sözleşme: aylık net 20.000 TL (gerçek kişi kiraya veren).
Brüt Kira: 20.000 / 0.80 = 25.000 TL
Stopaj (%20): 25.000 × 0.20 = 5.000 TL → Vergi dairesine
Net Kira: 20.000 TL → Kiraya vereneKiracının toplam ödemesi yine 25.000 TL.
İşyeri Stopajının Hukuki Sorumluluğu Kimdedir?
Hızlı Cevap: Kiracı (vergi sorumlusu) sorumludur, sözleşmede aksi yazılı olsa bile. GVK m.94 emredici hükümdür; ‘stopaj kesilmez’ maddesi geçersizdir. Kiracı stopajı kesip yatırmamasından şahsen sorumlu tutulur; vergi dairesi kiracıdan gecikme faizi + vergi ziyaı cezası ile birlikte talep eder. Sözleşmede iç düzenleme olarak kiraya veren stopajı karşılayabilir.
Stopajın Sözleşmeden Kaynaklı Olmaması
GVK m.94 emredici hükümdür; sözleşmede aksine yazsa bile stopaj kiracı tarafından kesilmek zorundadır. “Stopaj kesilmez” maddesi geçersizdir.
Sözleşmede Stopaj Yükümlülüğünün Devri
Bazı sözleşmelerde “stopaj kiraya veren tarafından karşılanır” yazıyor olabilir. Bu vergi sorumluluğunu değiştirmez; vergi sorumlusu yine kiracıdır. Sözleşmedeki bu hüküm yalnızca iç düzenlemedir (örneğin kiraya veren stopaj kadar ek ödeme yapmayı taahhüt eder).
Stopaj Yükümlülüğüne Aykırılık Tahliye Sebebi mi?
Stopaj yükümlülüğüne aykırılık doğrudan tahliye sebebi değildir. Ancak kiracı brüt kira ödememe halinde temerrüt sayılabilir; ihtarname → süre → tahliye davası süreci işler.
Sonuç
İşyeri kira stopajı, GVK m.94 uyarınca %20 oranında kiracı tarafından kesilen ve vergi dairesine yatırılan bir vergi kesintisidir. Konut kirasında stopaj yoktur; sadece işyeri/depo/sanayi gibi ticari kullanım amaçlı kiralarda uygulanır. Gerçek kişi kiraya verende stopaj kesilirken tüzel kişi kiraya verende stopaj uygulanmaz, kira brüt ödenir. KDV durumu kiraya verenin niteliğine göre değişir. Sözleşmede brüt/net kira ayrımı ve KDV uygulaması net belirtilmelidir; aksi halde uyuşmazlık çıkar.
İşyeri kira sözleşmesi vergi planlaması, stopaj uyuşmazlığı veya kira mevzuatına ilişkin diğer konularda, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ve vergi hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Sadun Keleş
Kıdemli Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 87036
Av. Sadun Keleş, 11.06.1996 tarihinde Mersin'de doğmuştur. İlk ve orta öğrenimini Mersin ilinde tamamlamıştır. 2015 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesine başlamış, 2020 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra serbest avukat olarak mesleki faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarını ağırlıklı olarak özel hukuk alanında sürdürmekte olup, işlerinde özenli ve sonuç odaklı bir yaklaşım benimsemektedir.