Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespit edildiğinde maliklerin yanı sıra kiracılar da özel haklara sahip olur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler kapsamında işyeri kiracılarına: kira yardımı, faiz desteği, yeniden inşa sonrası öncelik hakkı ve tahliye süresi koruması gibi imkânlar tanınmıştır.
Kısaca: Kentsel dönüşümde işyeri kiracısı, 6306 sayılı Kanun kapsamında dört temel haktan yararlanır: (1) Kira yardımı (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan aylık ödeme, genelde 18 ay), (2) Faiz desteği (yeniden inşa kredisi için), (3) Yeniden inşa sonrası TBK m.355 öncelik hakkı, (4) Tahliye süresi koruması (60 gün). Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda alınamaz.
Kentsel Dönüşüm İşyeri Hakları Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | 6306 sayılı Kanun + TBK m.355 |
| Kira yardımı süresi | 18 ay (Bakanlık’tan aylık ödeme) |
| Tahliye süresi | 60 gün + 60 gün uzatma (max 120) |
| Faiz desteği | Banka kredisi için (kiracılar nadir alır) |
| Kira yardımı + faiz desteği | ❌ Aynı anda alınamaz |
| Öncelik hakkı (yeniden inşa sonrası) | TBK m.355 — 1 ay içinde cevap |
| Riskli yapı kararı itirazı | 30 gün içinde Bakanlığa |
| Kira yardımı vergisi | Genelde gelir vergisinden istisna |
Bu makalede kentsel dönüşümde işyeri kiracısının hakları, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde başvuru süreci, kira yardımı ve faiz desteği ayrımı, yeniden inşa sonrası TBK m.355 öncelik hakkı ve uyuşmazlık halinde başvuru yolları ele alınmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Hangi Kanun Kapsamında Düzenlenmiştir?
Hızlı Cevap: Kentsel dönüşüm 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir (31 Mayıs 2012 yürürlük). Riskli yapıların tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve yetkilendirdiği lisanslı kuruluşlarca yapılır. Kanun, sahiplerine ve kiracılarına kira yardımı, faiz desteği ve öncelik hakkı sağlar.
6306 Sayılı Kanun
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun:
- Riskli yapıların tespit edilmesini
- Sahiplerine ve kullanıcılarına yardım sağlanmasını
- Yenilenmelerinin desteklenmesini
amaçlar.
Riskli Yapı Tanımı
“Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.”
Yetkili Kuruluş
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve onun yetkilendirdiği kuruluşlar (üniversiteler, deprem mühendisliği firmaları, yapı denetim kuruluşları) riskli yapı tespiti yapar.
Riskli Yapı Tespit Edilince Süreç Nasıl İşler?
Hızlı Cevap: Beş aşamalı süreç: (1) Riskli yapı tespiti (lisanslı kuruluş raporu, tapuya şerh), (2) Tahliye süresi — maliklere ve kiracılara 60 gün verilir (haklı sebeple bir kez 60 gün uzatılabilir), (3) Yıkım (tahliye süresi sonunda), (4) Yeniden inşa (malikler arasında 2/3 çoğunlukla karar), (5) Eski kiracının öncelik hakkı (TBK m.355).
1. Riskli Yapı Tespiti
- Malik veya yetkili merciler başvurusu üzerine
- Lisanslı kuruluş tarafından bilimsel ve teknik inceleme
- Riskli yapı raporu düzenlenir
- Tapu kaydına şerh işlenir
2. Tahliye Süresi
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde:
- Maliklere ve kiracılara 60 günlük tahliye süresi verilir
- Süre haklı sebeple bir kez (60 gün daha) uzatılabilir
- Kiracılar bu süre içinde işyerini boşaltmak zorundadır
3. Yıkım
Tahliye süresi sonunda taşınmaz yıkılır. Yıkıma rıza göstermeyen maliklerin payı acele kamulaştırma ile alınabilir.
4. Yeniden İnşa veya Dönüşüm
Yıkım sonrası malikler arasında 2/3 çoğunlukla karar alınarak yeniden inşa veya satış yapılır.
5. Kiracı Hakları Sürer
Tahliye sonrası kiracılar:
- Kira yardımı veya faiz desteği alabilir
- Yeniden inşa sonrası öncelik hakkını kullanabilir
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Tutarı Ne Kadardır?
Hızlı Cevap: Kira yardımı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl il bazında belirlenir; genelde 18 ay süreyle ödenir. 2026 itibarıyla İstanbul gibi büyük şehirlerde aylık yaklaşık 7.500-12.000 TL aralığındadır (bölgeye göre değişir). Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda alınamaz; tercih yapılır.
Kim Yararlanır?
- Riskli yapıda fiilen kiracı sıfatıyla bulunan kişiler
- Konut veya işyeri kiracısı (her iki tip de yararlanır)
- Kira sözleşmesi belgelendirilebilir olmalıdır
Tutarlar
Kira yardımı tutarı:
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl il bazında belirlenir
- 2026 itibarıyla İstanbul gibi büyük şehirlerde aylık yaklaşık 7.500-12.000 TL aralığında (bölgeye göre değişir)
- TÜFE’ye göre yıllık güncellenir
- Bakanlık web sitesinden güncel tutarlar teyit edilmelidir
📌 Önemli: Kira yardımı konut için ve işyeri için farklı tutarlarda olabilir. İşyerleri için genelde daha yüksek belirlenir; somut tutar bölge ve sektöre göre değişir.
Süre
Kira yardımı genelde 18 ay süreyle ödenir. Yeniden inşa sürecinde gecikme olursa süre uzayabilir.
Ödeme Şekli
Aylık olarak kiracının banka hesabına havale edilir. Bağlı vergi durumu hane mali müşavir ile değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşümde Faiz Desteği Nedir?
Hızlı Cevap: Yeniden inşa için banka kredisi alanlara devlet faiz indirimi sağlar; anlaşmalı bankalardan (Halk, Vakıflar, Ziraat) çekilen kredinin faiz farkı Hazine’den karşılanır. Çoğunlukla mülk sahipleri için tasarlanmıştır; kiracılar genelde kira yardımını tercih eder. Aynı anda iki destek alınamaz; yıllık başvuruda tercih edilir.
Kim Yararlanır?
- Daha çok mülk sahipleri için tasarlanmıştır
- Yeniden inşa için banka kredisi alanlar
- Anlaşmalı bankalardan (Halk Bank, Vakıflar Bank, Ziraat Bank vb.) kredi çekenlere faiz farkı desteği
Kiracı için Anlamı
Kiracılar genelde faiz desteği almazlar (yeniden inşa edilen mülkün maliki olmadıkları için). Ancak:
- Eski kiracı yeni mülk sahibi olarak alıma katılırsa
- Birden fazla kiracı dönüşüm projesi için ortak alıma giderse
faiz desteği gündeme gelebilir.
Aynı Anda İki Destek Alınamaz
Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz; tercih yapmak zorunludur.
Yeniden İnşa Sonrası Eski Kiracının Hakları Nelerdir?
Hızlı Cevap: TBK m.355 uyarınca eski kiracı öncelik hakkına sahiptir. Kiraya veren yeni durumu (m², plan, ortak alanlar) ve yeni kira bedelini eski kiracıya yazılı teklif olarak sunmak zorundadır. Eski kiracı 1 ay içinde kabul/red bildirir; süre içinde cevap vermezse hak düşer. Yazılı teklif yapılmadan başkasına kiralama tazminat doğurur.
TBK m.355 Öncelik Hakkı
Yeniden inşa tamamlandığında:
- Kiraya veren eski kiracıya yazılı teklif sunmak zorundadır
- Teklifte yeni durum (m², plan, ortak alanlar) ve yeni kira bedeli belirtilir
- Eski kiracı 1 ay içinde kabul/red bildirir
- Süre içinde cevap vermezse hak düşer
”Eski Hâli ile” Sınırlaması
TBK m.355’in metni “eski hâli ile” ifadesini içerir. Yeniden inşa sonrası:
- Tamamen değişmiş taşınmaz (yeni kat sayısı, yeni daire planı) için tazminat doğmaz
- Yapısal olarak benzer taşınmaz için yasak ve öncelik hakkı uygulanır
Yargıtay yerleşik içtihadında bu ayrım somut olaya göre değerlendirilir.
Yeni Kira Bedeli
Yeniden inşa sonrası kira bedeli:
- Eski sözleşmedeki bedele bağlı değildir
- Piyasa rayicine göre belirlenebilir
- Eski kiracı kabul etmek zorunda değildir
Riskli Yapı Tahliyesinde Kiracının Hakları Nelerdir?
Hızlı Cevap: Dört temel hak: (1) Tahliye süresi koruması — 60 + 60 = max 120 gün, (2) Kira yardımı/faiz desteği (alternatif), (3) TBK m.355 öncelik hakkı (yeniden inşa sonrası), (4) Hukuksuz tahliyeye karşı koruma — riskli yapı raporu olmadan veya prosedüre uyulmadan tahliye, TCK m.116 (konut dokunulmazlığı) suçunu oluşturabilir.
Tebligat ve Bildirim
Riskli yapı kararı kiracıya noter aracılığıyla veya resmi tebligat ile bildirilir. Bildirim olmadan tahliye girişimi hukuka aykırıdır.
Süre Uzatma Hakkı
60 günlük tahliye süresi yeterli değilse:
- Sağlık, eğitim, ticari faaliyet gibi haklı sebeplerle uzatma talep edilebilir
- Bakanlık bir kez 60 gün daha verebilir
- Toplam süre 120 günü geçemez
Hukuksuz Tahliye
Riskli yapı raporu olmadan veya prosedüre uyulmadan yapılan tahliye:
- TCK m.116 (konut dokunulmazlığı) suçunu oluşturabilir
- Maddi ve manevi tazminat hakkı doğar
- Hukuksal yollar açıktır
Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir?
Hızlı Cevap: İki yol vardır: (A) İdari itiraz — riskli yapı kararına karşı 30 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvuru (yapı denetim raporunu eleştirmek, bağımsız teknik rapor sunmak), (B) Yargı yolu — idari itirazın reddi halinde idare mahkemesinde dava (1-2 yıl). Yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça yıkım gerçekleştirilir.
İdari İtiraz
Riskli yapı kararına karşı 30 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na itiraz edilebilir:
- Yapı denetim raporunu eleştirmek
- Bağımsız teknik rapor sunmak
- Bakanlık yeniden inceleme yapar
Yargı Yolu
İdari itirazın reddi halinde idare mahkemesine dava açılabilir:
- Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer
- Süreç ortalama 1-2 yıl
Kararın yürütmesi durdurulmadıkça yıkım gerçekleştirilir; ancak yıkım sonrası hukuksuzluk tespit edilirse tazminat hakkı doğar.
Kira Yardımı Vergiye Tabi midir?
Hızlı Cevap: Kira yardımı genelde gelir vergisinden istisnadır (kişiye ayni yardım niteliğinde). Ancak vergi mükellefi (esnaf, şirket sahibi) olarak alınan kira yardımının vergisel durumu mali müşavir ile değerlendirilmelidir. Bağlı bulunulan vergi dairesinden yazılı görüş istenebilir. Yeniden inşa sonrası yeni kira için stopaj ve KDV standart kurallar uygulanır.
Kira Yardımı Vergisi
- Genelde gelir vergisinden istisna (kişiye yardım niteliğinde)
- Ancak vergi mükellefi olarak alınması durumunda gelir kaydı sayılabilir
- Mali müşavir ile değerlendirme yapılmalıdır
Yeniden İnşa Sonrası Kira Geliri
- Yeniden inşa edilen taşınmazın yeni kirasında stopaj, KDV gibi standart hükümler
- TBK m.344 kira artış sınırı geçerli (TÜFE 12 aylık ortalama)
- Detaylı: İşyeri Kira Stopajı Hesaplama 2026
Pratik Senaryolar
Senaryo 1: 5 Yıllık İşyeri Kiracısının Bina Riskli Çıktı
Çözüm:
- Riskli yapı raporunu malikten talep edin
- 60 günlük tahliye süresini takvime not edin
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan kira yardımı için başvuru
- Tahliye → Geçici işyeri kiralama
- Yeniden inşa süresince kira yardımı alımı
- Yeniden inşa bitince öncelik hakkı kullanma
Senaryo 2: Riskli Yapı Tespiti Hatalı
Çözüm:
- Bağımsız teknik rapor aldırın
- 30 gün içinde Bakanlık’a yazılı itiraz
- Reddedilirse idare mahkemesinde dava
- Yürütmenin durdurulması talepli ihtiyati tedbir
Senaryo 3: Yeniden İnşa Sonrası Eski Kiracıyı Tercih Etmiyor
Çözüm:
- Mülk sahibinden TBK m.355 öncelik hakkı yazılı bildirim talep
- Bildirim yapılmadan başkasına kiraya verme tespit edilirse
- Bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası
Senaryo 4: Kira Yardımı Süresi Doldu, İnşaat Bitmedi
Çözüm:
- Bakanlık’a yazılı süre uzatma talebi
- Yeniden inşa gecikmesinin sebebine göre uzatma kararı
- Olmazsa Bakanlığa idari başvuru, gerekirse mahkeme yoluna
Sıkça Yapılan Hatalar
1. Riskli yapı raporu olmadan tahliye etmek. Hukuksuz tahliye girişimine maruz kalabilirsiniz.
2. Kira yardımı başvurusunu geç yapmak. Tahliye sonrası makul süre içinde başvuru gerekli.
3. Faiz desteği ile kira yardımını birlikte talep etmek. İki destek aynı anda alınamaz.
4. Yeniden inşa sonrası öncelik hakkı süresini kaçırmak. 1 ay hak düşürücü.
5. Riskli yapı kararına itiraz süresini geçirmek. 30 günlük süre kritik.
6. İşyeri ruhsat sürelerini ihmal etmek. Yeniden inşa sonrası yeni ruhsat alımı gündemde.
Pratik Tavsiyeler
✅ Riskli yapı raporunun resmi nüshasını saklayın.
✅ Tahliye sürecini ve sürelerini takvim ile takip edin.
✅ Kira yardımı vs faiz desteği seçimini ihtiyaca göre yapın.
✅ Yeniden inşa sürecini malik ile yazılı iletişim ile takip edin.
✅ Eski kiracılık avantajınızı (öncelik hakkı, ticari değer) korumak için belge ve kayıtları muhafaza edin.
✅ Hukuksal süreçler için avukat danışmanlığı alın.
✅ Vergi durumunu mali müşavir ile değerlendirin.
Sonuç
Kentsel dönüşümde işyeri kiracısı, 6306 sayılı Kanun ve TBK m.355 kapsamında önemli haklara sahiptir: kira yardımı, faiz desteği (alternatif), tahliye süresi koruması, yeniden inşa sonrası öncelik hakkı. Süreç riskli yapı tespiti → tahliye → kira yardımı → yeniden inşa → öncelik hakkı kullanımı şeklinde işler. Sürelere uyulmaması (30 gün itiraz, 60 gün tahliye, 1 ay öncelik) hak kayıplarına yol açar. Hukuksuz tahliye girişimleri ceza sorumluluğu doğurur; idari ve yargısal başvuru yolları açıktır.
Kentsel dönüşüm süreciniz, kira yardımı başvurusu, tahliye uyuşmazlığı veya yeniden inşa sonrası öncelik hakkı için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ve idare hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.