Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda en sık kullanılan ve en çok tartışmaya konu olan tahliye yollarından biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1 ile düzenlenen bu kurum, kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği belgeye dayanır. Geçerliliği için belirli şekil ve usul şartlarına sıkı sıkıya uyulması gerekir; şartlardan herhangi biri eksikse taahhüt geçersiz sayılır.
Kısaca: Tahliye taahhütnamesi (TBK m.352/1), kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair taahhüdüdür. Geçerlilik şartları: yazılı şekil, belirli tahliye tarihi, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olma. Yargıtay yerleşik içtihadına göre sözleşmeyle aynı tarihli taahhütler geçersizdir. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi başlatılmalıdır.
Tahliye Taahhüdü Bir Bakışta
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m.352/1 |
| Şekil | Yazılı (adi yazılı yeterli) |
| Düzenleme zamanı | Kiralananın tesliminden sonra |
| Sözleşmeyle aynı tarihli | ❌ Yargıtay’a göre geçersiz |
| Boş tarihli belge | ❌ Sahtecilik riski, geçersiz |
| Birden fazla kiracı | Hepsinin imzası şart |
| Dava süresi | Taahhüt tarihinden 1 ay (hak düşürücü) |
| Alternatif | Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi |
Bu makalede tahliye taahhütnamesinin yasal çerçevesi, geçerlilik şartları, sözleşme imzasıyla aynı tarihli taahhütlerin geçersizliği (Yargıtay yerleşik içtihadı), dava ve icra yolu ile kiracının itiraz hakları kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Kanun Maddesine Dayanır?
Hızlı Cevap: Tahliye taahhütnamesi TBK m.352/1 hükmüne dayanır. Kiracının kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmesi durumunda; bu tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.
TBK m.352/1 hükmü:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hüküm üç temel sonuç doğurur:
- Yazılı şekil zorunluluğudur. Sözlü taahhüt geçersizdir.
- Belirli bir tahliye tarihi içermelidir. “İleride çıkarım” gibi soyut ifadeler yetmez.
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Sözleşme imzasıyla aynı tarihli taahhüt geçersizdir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Şartlarda Geçerli Olur?
Hızlı Cevap: Üç temel geçerlilik şartı vardır: (1) Yazılı şekil (sözlü taahhüt geçersiz), (2) Belirli tahliye tarihi (gün/ay/yıl), (3) Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olma. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre sözleşmeyle aynı tarihli taahhütler özgür irade baskı altında sayılarak geçersiz kabul edilir.
1. Yazılı Şekil
Tahliye taahhütnamesi yazılı belge halinde olmalıdır. Şekil itibariyle:
- Adi yazılı belge yeterlidir (noter şart değildir)
- Ancak ispat ve geçerlilik açısından noter aracılığıyla düzenlenmesi tercih edilir
- Elektronik imzalı belgeler de yazılı sayılır
- El yazısı veya bilgisayar yazımı olabilir
Sözlü taahhütler, kiracı kabul etse bile geçersizdir.
2. Belirli Tahliye Tarihi
Belge gün/ay/yıl olarak kesin tahliye tarihini içermelidir. Yargıtay yerleşik içtihadına göre:
- “31 Aralık 2025” gibi belirli tarih → ✅ geçerli
- “Bir yıl sonra” gibi belirsiz ifade → ❌ geçersiz
- “İleride uygun bir zamanda” → ❌ geçersiz
- “Sözleşme bitiminde” → ⚠️ tartışmalı (sözleşme bitim tarihi belliyse geçerli sayılabilir)
3. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenme
Bu en kritik şarttır. Sözleşme imzası ile aynı tarihli taahhüt geçersiz sayılır. Sebep: kiracı, kira sözleşmesini imzalama baskısı altında tahliye taahhüdünü de imzalamış olabilir; özgür iradesi tartışmalıdır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadı:
“Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imza tarihinden farklı, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Aksi halde kiracının özgür iradesinin baskı altında bulunduğu kabul edilerek taahhüt geçersiz sayılır.”
Pratik Yorumlar
- Sözleşme tarihi 1 Ocak, taahhüt tarihi 1 Ocak → ❌ geçersiz
- Sözleşme tarihi 1 Ocak, taahhüt tarihi 1 Şubat → ✅ geçerli (1 ay sonra)
- Boş taahhüt belgesi önceden alınıp tarih sonradan atılmış → ❌ geçersiz (sahtecilik)
- Sözleşme imzasından bir hafta sonra düzenlenmiş → ✅ genelde geçerli sayılır
📌 Sahte tarih riski: Bazı kiraya verenler, sözleşmeyle birlikte aldıkları boş taahhüt belgesine sonradan ileri tarih atarlar. Kiracı, taahhüdün gerçek düzenleme tarihini ispat ederek (e-posta yazışmaları, sözleşme metniyle aynı stil farkı, tanık) bu sahteciliği ileri sürebilir.
Tahliye Taahhüdünü Kim İmzalayabilir?
Hızlı Cevap: Taahhüt bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. İstisnaen özel vekâletle yetkilendirilmiş vekil imzalayabilir; vekâletnamede tahliye taahhüdü vermek yetkisi açıkça yer almalıdır. Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası şarttır; eksik imza taahhüdü diğer kiracılar bakımından etkisiz kılar.
Taahhüt kiracının bizzat imzaladığı bir belge olmalıdır. İstisna: kiracının özel vekâletle yetkilendirdiği vekilinin imzası geçerlidir; ancak vekâletnamede tahliye taahhüdü vermek yetkisi açıkça yer almalıdır.
Birden Fazla Kiracı
Sözleşmede birden fazla kiracı varsa:
- Her kiracı ayrı ayrı imzalamalıdır
- Eksik imza, taahhüdü diğer kiracılar bakımından etkisiz kılar
- Tahliye davası ya da takibi tüm kiracılara karşı (mecburi dava arkadaşlığı) yapılır
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Hallerde Geçersizdir?
Hızlı Cevap: Geçersizlik halleri: (A) Sözleşmeyle aynı tarihli (Yargıtay yerleşik içtihat), (B) Boş tarihli belge (sahtecilik riski), (C) Sahte imza (bilirkişi tespiti), (D) Cebir/tehdit/baskı altında düzenlenme (TBK m.30-39), (E) Belirsiz tahliye tarihi, (F) Birden fazla kiracıdan birinin imzasının eksik olması.
A. Sözleşme Tarihi ile Aynı Tarihli
En yaygın geçersizlik sebebidir. Kiracı, kira sözleşmesi imzalanmadan önce taahhüt belgesi imzalamış kabul edilemez; çünkü o anda taşınmaz teslim edilmemiş ve baskı altındadır.
B. Boş Tarihli Belge
Kiracı imzalı boş taahhüt belgesi vermişse, sonradan kiraya verenin tarih atması sahtecilik teşkil eder. Belge, kiracı tarafından doldurulmuş olmalıdır.
C. Sahte İmza
İmzanın kiracıya ait olmadığının iddiası halinde mahkeme bilirkişi (kriminoloji) raporu alır. Sahte imza tespit edilirse taahhüt geçersizdir ve sahteciler ayrıca cezai sorumlulukla karşılaşır.
D. Cebir veya Tehdit Altında Düzenlenme
Kiracı, taahhüdü cebir, tehdit veya baskı altında imzaladığını iddia ediyorsa iptal davası açabilir. Bu iddia ispat edilmesi zor olmakla birlikte mahkeme delil yeterliyse taahhüdü iptal edebilir.
E. İrade Fesadı (Yanılma, Aldatma)
Kiracı, taahhüdü neyi imzaladığını bilmeden veya yanılarak imzaladıysa TBK m.30-39 hükümleri uyarınca iptal yoluna gidebilir.
Tahliye Tarihi Geldiğinde Kiraya Veren Ne Yapmalı?
Hızlı Cevap: İki yol vardır: (A) Tahliye davası — Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde (arabuluculuk dava şartı), (B) İlamsız icra takibi (İİK m.272) — daha hızlı; ödeme emri tebliği sonrası kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 15 günde tahliye gerçekleştirilir.
Yol 1: Tahliye Davası
Tahliye edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Şartlar:
- Arabuluculuk son tutanağı dosyada (1 Eylül 2023’ten beri dava şartı)
- Tahliye taahhüdü belgesinin aslı veya noter onaylı sureti
- Kira sözleşmesi ve diğer destekleyici belgeler
İlk derece kararı verildikten sonra istinaf ve temyiz yolları açıktır. Tahliye kararı kesinleşmeden icra yapılamaz.
Yol 2: İlamsız Tahliye Takibi
Tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan icra takibi başlatılabilir (İcra ve İflas Kanunu m.272). Avantajları:
- Daha hızlı (mahkeme süreci olmadan)
- Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir
- Kesinleşen takipte 15 gün içinde tahliye gerçekleştirilir
İtiraz Halinde
Kiracı süresinde itiraz ederse takip durdurulur. Kiraya veren bu durumda:
- İtirazın kaldırılması davası (icra mahkemesinde) açar veya
- İtirazın iptali davası (sulh hukuk mahkemesinde) açar
Hangi Yol Tercih Edilmeli?
| Yol | Avantaj | Dezavantaj |
|---|---|---|
| Tahliye davası | Tahliye taahhüdü tartışmasız ise net karar | Süreç uzun (18-24 ay) |
| İcra takibi | Daha hızlı, kiracı itiraz etmezse direkt sonuç | İtiraz halinde sürünme riski |
Genelde tahliye taahhüdü açık ve şüphesiz ise icra takibi tercih edilir; tartışmalı durumlarda dava ile başlanır.
Tahliye Taahhüdüne Karşı Kiracı Nasıl İtiraz Edebilir?
Hızlı Cevap: Kiracının savunma argümanları: taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihli olduğu (geçersizlik), boş tarihli verildiği, sahte imza, cebir/tehdit altında düzenlendiği, belirsiz tahliye tarihi, eksik imza (birden fazla kiracıda). İcra takibinde 7 gün içinde icra mahkemesine itiraz edilmelidir.
Mahkemede Savunma
Kiracı, tahliye davasında şu argümanları ileri sürebilir:
- Taahhüdün sözleşme tarihiyle aynı olduğu (geçersizlik)
- Boş tarihli verilmiş ve sonradan tarih atıldığı
- Sahte imza
- Cebir/tehdit/baskı altında düzenlendiği
- Tahliye tarihinin belirsiz olduğu
- Birden fazla kiracıdan birinin imzasının eksik olduğu
- Süresinde dava açılmadığı (1 aylık hak düşürücü süre)
İcra Takibinde İtiraz
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine itiraz edilir. İtiraz dilekçesinde:
- İtiraz sebepleri (yukarıdaki argümanlar)
- Destekleyici deliller (sözleşme, mesajlaşmalar, tanık)
- Talep (takibin durdurulması)
açıkça yer almalıdır.
Tahliye Taahhüdü ile İlgili Sıkça Yapılan Hatalar
1. Sözleşme imzası ile aynı tarihli taahhüt almak. Yargıtay’ın istisnasız geçersiz saydığı haldir.
2. Belgenin tarihini boş bırakmak. Hem geçersizdir hem de sahtecilik suçu doğurabilir.
3. Birden fazla kiracıdan sadece bir tanesinin imzasını almak. Diğerlerine karşı etkisizdir.
4. Tahliye tarihinden sonra 1 aylık süreyi kaçırmak. Hak düşürücü süredir; geçirilirse aynı taahhütle aynı yıl için dava açılamaz.
5. Arabuluculuğu atlamak. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır.
6. Belirsiz tahliye tarihi yazmak. “İleride çıkacaktır” yetersizdir.
Kiracı İçin Tavsiyeler
✅ Sözleşme imzası ile aynı tarihli tahliye taahhüdü imzalamayın. Geçersizdir; ısrar edilirse sözleşmeden vazgeçin.
✅ Boş tarihli belge imzalamayın. Sahtecilik riski var.
✅ Vekâletinizi sınırlı tutun. Vekâlet “tahliye taahhüdü vermek” yetkisini kapsamamalı.
✅ Her belgeyi okuyup imzalayın. Karşı tarafın size sunduğu her belgenin ne olduğunu anlamadan imza atmayın.
✅ Sıkıntılı durumda derhal avukatla görüşün. Tahliye davası açıldıysa süreler hak düşürücüdür.
Kiraya Veren İçin Tavsiyeler
✅ Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt almayın. Boşa harcanmış belge olur, dava reddedilir.
✅ Kiralananı teslim ettikten en az bir hafta sonra taahhüt belgesi düzenleyin.
✅ Tahliye tarihini gün/ay/yıl olarak net yazın.
✅ Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzasını alın.
✅ Belgenin aslını saklayın. Tarih belirsizliği gibi sorunlarda esastır.
✅ Tahliye tarihinden hemen sonra 1 aylık süreyi takip edin. Süreyi kaçırmayın.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde kiraya verene hızlı ve etkin bir tahliye yolu sunar. Ancak şartlar eksiksiz yerine getirilmedikçe geçersiz sayılır ve dava reddedilir. Yazılı şekil, belirli tahliye tarihi ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olma üç olmazsa olmaz şarttır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı, sözleşmeyle aynı tarihli taahhütleri istisnasız geçersiz sayar. Kiracı için ise belgeyi imzalamadan önce tüm sonuçlarını bilmek, baskı altında imzalamamak ve şüpheli durumlarda avukatla görüşmek hayati önem taşır.
Tahliye taahhüdünüze dayalı dava ya da icra takibi açma süreciniz veya size karşı yapılan tahliye taahhüdü iddiasında savunma hazırlığı için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.
⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.
İlgili İçerikler:
Bu Makalede Geçen Hukuki Terimler
Av. Kazım İsmail Kazdal
Kurucu Avukat
İstanbul Barosu Sicil No: 75389
İlk ve orta öğrenimini Rize'de tamamlamış, 2009 yılında lise eğitiminden mezun olmuştur. Aynı yıl Marmara Üniversitesi Tarih Öğretmenliği Bölümünü kazanmış, 2015 yılında bu bölümden mezun olmuştur. İkinci üniversite eğitimi kapsamında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde öğrenim görmüş ve 2019 yılında hukuk fakültesinden mezun olmuştur. Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesi diplomasını da almıştır. Avukatlık stajını tamamladıktan sonra kendi hukuk bürosunu kurarak serbest avukatlık faaliyetlerine başlamıştır. Başta özel hukuk alanları olmak üzere, mesleki çalışmalarını titizlik ve çözüm odaklılık ilkesiyle sürdürmektedir.