İşyeri Kiracısının Tahliyesi 2026: Ticari Kiralarda Tahliye Süreci Tam Rehberi

İşyeri (çatılı işyeri) kiracısının tahliyesi, kira hukuku içinde kendine özgü dinamikleri olan bir alandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları aynı bölümde (m.339-356) düzenlenmiş olsa da; işyeri ihtiyacı, ciro pay sözleşmeleri, AVM kiraları, kira ilişkisi devri ve kiracının yatırımları gibi konularda işyerine özgü uygulamalar vardır.

Kısaca: İşyeri kiracısı, TBK’da konut kiralarıyla aynı 8 sebepten biriyle tahliye edilebilir. Ancak işyeri ihtiyacı tahliyesinde ihtiyacın somut belgelerle (esnaf kaydı, ruhsat başvurusu, ticari plan) ispatı şarttır. AVM kiraları TBK numerus clausus ilkesine tabidir; AVM yönetimi tek taraflı tahliye yetkisine sahip değildir. Kira ilişkisi devri (TBK m.323) işletme satışında en sık tercih edilen yoldur.

İşyeri Tahliyesi Bir Bakışta

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TBK m.347-352, m.323
İşyeri ihtiyacı	TBK m.350/1 (somut delil zorunlu)
AVM tahliyesi	TBK numerus clausus geçerli
Kira ilişkisi devri	TBK m.323 (haklı sebep olmaksızın ret yasak)
Kiracı yatırımları	TBK m.321 (sökülemez ise tazminat)
Görevli mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Arabuluculuk	Dava şartı (1.9.2023+)
3 yıllık yasak	İhtiyaç ve yeniden inşada uygulanır

Bu makalede işyeri kiracısının tahliyesi için yasal sebepleri, AVM ve özel sözleşme yapısındaki ticari kiraları, kira ilişkisi devri (TBK m.323) avantajını, dava sürecini ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları çerçevesinde detaylı olarak ele alıyoruz.

İşyeri Kiracısı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilebilir?

Hızlı Cevap: İşyeri kiracısı için TBK’da konut kiralarıyla aynı 8 sebep geçerlidir: ihtiyaç (m.350/1), yeniden inşa (m.350/2), yeni malik ihtiyacı (m.351), tahliye taahhüdü (m.352/1), iki haklı ihtar (m.352/2), temerrüt (m.315), 10 yıllık uzama (m.347). Numerus clausus ilkesi gereği bu sebepler dışında tahliye yasal değildir.

İşyeri kira sözleşmesi de TBK numerus clausus ilkesine tabidir. Tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup şunlardır:

Sebep	Yasal Dayanak	Süre
İşyeri ihtiyacı (kiraya veren ve yakınlarının)	TBK m.350/1	Süre sonu + 1 ay
Yeniden inşa / esaslı tamir	TBK m.350/2	Süre sonu + 1 ay
Yeni malikin işyeri ihtiyacı	TBK m.351	Bildirim + 6 ay
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Taahhüt tarihi + 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kira yılı sonu + 1 ay
Temerrüt (kira borcu)	TBK m.315	İhtardaki 30 günlük süre sonu
10 yıllık uzama	TBK m.347	3 ay öncesinden bildirim

Bu sebepler dışında tahliye yasal değildir.

İşyeri İhtiyacı Tahliyesi Nasıl Açılır?

Hızlı Cevap: TBK m.350/1 uyarınca kiraya verenin kendisi/eşi/altsoyu/üstsoyu için işyeri ihtiyacı varsa açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması; somut belgelerle ispatı şart: esnaf kaydı, vergi mükellefiyet, işyeri açma ruhsatı başvurusu, ticari plan, mevcut işyerinin yetersizliği. Belirli süreli sözleşmede süre sonundan 1 ay içinde dava.

Şartlar

İşyeri ihtiyacı tahliyesinde de konut ihtiyacındaki gibi şartlar geçerli:

1. İhtiyaç sahibi sınırlı kişiler arasında olmalı (kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler)
2. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı
3. Kullanma zorunluluğu bulunmalı

İşyeri İhtiyacının İspatı

Konut ihtiyacından farklı olarak işyeri ihtiyacında ticari delil ön plandadır:

• Esnaf/şirket kuruluş belgesi
• Vergi mükellefiyet kaydı
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusu
• Ticari plan, finansal rapor
• Mevcut işyerinin yetersizliği (m², lokasyon, ulaşım)
• İhtiyaç sahibinin başka boş işyeri olmaması

Sadece “iş kuracağım” beyan etmek yetmez; somut hazırlık ortaya konmalıdır.

Yargıtay Yorumu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadında işyeri ihtiyacı şu durumlarda kabul edilmiş:

• Kiraya verenin emekli olduktan sonra işyeri açma planı (somut hazırlık ile)
• Aile şirketinin yeni şube açma kararı
• İhtiyaç sahibinin mevcut işyerinin yıkılması/sözleşmesinin sona ermesi
• Çocuğun mezuniyet sonrası mesleğine uygun işyeri ihtiyacı

Ancak ihtiyaç sahibinin başka boş işyerleri varsa veya plan somut değilse dava reddedilebilir.

Detaylı: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası.

İşyerinde Yeniden İnşa Tahliyesi Nasıl İşler?

Hızlı Cevap: TBK m.350/2 uyarınca onaylı imar projesi, yapı ruhsatı ve kullanımın imkânsız olduğunu gösteren teknik rapor zorunludur. Olağan tamir (boya, halı) tahliye sebebi değildir. Kentsel dönüşüm kapsamında 6306 sayılı Kanun rejimi devreye girer. Tahliye sonrası TBK m.355 üç yıllık yasak + eski kiracının öncelik hakkı uygulanır.

İşyerinin yeniden inşası veya esaslı tamiri durumunda tahliye edilebilir. Şartlar:

• Onaylı imar projesi
• Yapı ruhsatı veya tadilat ruhsatı
• Kullanımın imkânsız olduğunu gösteren teknik rapor

İşyerine Özgü Durumlar

İşyerinde tamiratın “esaslı” sayılması daha kapsamlıdır çünkü ticari faaliyetin sürdürülmesi imkânsız hâle gelir:

• Çatı tamiratı sırasında ticari faaliyet yapılamaz
• Yıkım/yeniden inşaat süresince işyeri kapalı
• Esaslı tadilat sırasında müşteri girişi engellenir

Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilmişse özel prosedür uygulanır:

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan riskli yapı raporu
• Tahliye sonrası işyeri kira yardımı veya faiz desteği
• Yeniden inşa sonrası öncelik hakkı (TBK m.355)

Detaylı: Kentsel Dönüşümde İşyeri Kira Yardımı.

İşyeri Kiracısının Tahliye Taahhüdü Geçerli mi?

Hızlı Cevap: Aynı şartlar geçerlidir: (1) Yazılı şekil, (2) Belirli tahliye tarihi, (3) Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olma. AVM ve organize işyerlerinde sözleşmeyle birlikte boş tahliye taahhüdü alma uygulaması yaygındır; ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre sözleşmeyle aynı tarihli veya boş tarihli taahhüt belgeleri geçersizdir.

İşyeri kiracısının yazılı tahliye taahhüdü vermesi durumunda:

• Taahhüt yazılı olmalı
• Belirli tahliye tarihi içermeli
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı
• Kiracı tarafından bizzat imzalanmış olmalı

📌 AVM ve organize işyerlerinde sözleşme ile birlikte boş tahliye taahhüdü alma uygulaması yaygındır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre sözleşme tarihiyle aynı tarihli veya boş tarihli taahhüt belgeleri geçersizdir.

Detaylı: Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?.

İşyeri Kira Borcu İçin Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Hızlı Cevap: TBK m.315 uyarınca yazılı ihtarname ile en az 30 gün süre verilir. Süre dolduğunda kiracı ödemediyse: (1) Tahliye davası (Sulh Hukuk Mahkemesi, arabuluculuk dava şartı) veya (2) İlamsız icra takibi (İİK m.269 vd.). İcra hızlı olduğu için işyeri tahliyelerinde çoğu kez tercih edilir. KDV/stopaj kesintisi yapılarak ödenmesi gereken brüt kira tahsil edilir.

İşyeri kira borcu ödenmediğinde:

1. Yazılı ihtarname ile en az 30 gün süre verilir
2. Süre dolduğunda kiracı hâlâ ödememişse:
   • Tahliye davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)
   • İcra takibi (İİK m.269 vd. — ilamsız tahliye)

İşyerinin temerrüt nedeniyle tahliyesinde icra takibi çoğu kez tercih edilir; daha hızlıdır.

KDV ve Stopaj Borcu

İşyeri kirasında stopaj kiracı tarafından kesilir; ancak brüt kira kiraya veren açısından alacaktır. Kiracının stopaj kestiği halde brüt kirayı tam ödememesi temerrüt sayılabilir; konuya göre Yargıtay içtihadı değerlendirilmelidir.

Detaylı: Temerrüt ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye.

İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)

Bir kira yılı içinde iki ayrı haklı yazılı ihtara muhatap olan kiracı, kira yılı sonunu izleyen 1 ay içinde tahliye davasıyla karşılaşabilir.

İşyerlerinde özellikle:

• Mevsimsel iş yapan işletmelerde (kafe, plaj işletmesi vb.) düzensiz ödeme yaygın
• AVM kiralarında performans bazlı pay ödemesi gecikmeleri

iki haklı ihtar durumlarına yol açabilir.

10 Yıllık Uzama Tahliyesi (TBK m.347)

İşyeri kiralarında da 10 yıllık uzama süresi sonu sebep göstermeksizin sözleşme sona erdirme hakkı doğurur. Şart: 3 ay öncesinden yazılı bildirim.

📌 AVM kiralarında 10 yıllık süre dolmadan AVM’nin işletme süresinin sona ermesi mümkündür. Bu durumda sözleşmenin sona ermesi AVM yönetiminin işletme hakkına bağlanır; TBK m.347 ile çakışabilir.

Detaylı: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi.

Yeni Malikin İşyeri İhtiyacı (TBK m.351)

İşyerini sonradan satın alan, miras yoluyla edinen veya bağış alan yeni malik:

• Edinme tarihinden 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim
• Bildirimden 6 ay sonra dava

ile tahliye talep edebilir. İşyeri ihtiyacı somut delille (esnaf kaydı, ruhsat başvurusu, mevcut işyerinin yetersizliği) ispatlanmalıdır.

Detaylı: Yeni Malik Tahliye Davası.

AVM Kiracısı Tahliye Edilebilir mi?

Hızlı Cevap: AVM kiracıları da TBK numerus clausus kuralına tabidir; AVM yönetimi tek taraflı tahliye yetkisine sahip değildir. AVM sözleşmeleri özel hükümler içerir (ciro pay, ortak alan giderleri, performans şartları); TBK m.346 kiracı aleyhine ağır kayıtların geçersizliği AVM sözleşmelerinde de geçerlidir. Performans ihlali → ihtarname → süre → dava prosedürü işler.

AVM Kira Sözleşmelerinin Özellikleri

AVM kiraları genelde aşağıdaki özelliklere sahiptir:

Özellik	Açıklama
Ciro üzerinden pay	Sabit kira + cironun belirli oranı
Ortak alan gideri (CAM)	AVM’nin ortak alan giderlerine katılım
Promosyon/pazarlama katkısı	Yıllık katkı payı
AVM çalışma kuralları	Açılış-kapanış saatleri, mağaza standartları
Performans şartları	Belirli ciro hedefini tutturma yükümlülüğü

TBK m.346 Sınırı

AVM sözleşmesinde de kiracı aleyhine ağır kayıtlar geçersizdir (TBK m.346):

• Cezai şart maddeleri
• Birden fazla aylık kira muacceliyeti
• “AVM yönetimi tek taraflı şart değiştirebilir” maddeleri (sınırlı)

Tahliye Pratikleri

AVM tahliyelerinde Yargıtay yerleşik içtihadına göre:

• TBK numerus clausus ilkesi geçerli
• AVM yönetiminin tek taraflı tahliye hakkı yok
• Performans şartı ihlali → ihtarname → süre → dava süreci işler
• AVM’nin işletmeden çıkması durumunda mücbir sebep değerlendirmesi yapılır

İşletme Satışında Tahliyeden Nasıl Kaçınılır?

Hızlı Cevap: TBK m.323 kira ilişkisi devri en uygun yoldur. Adımlar: (1) Kiraya verene yazılı bildirimle devir talebi, (2) Kiraya veren haklı sebep olmaksızın reddedemez, (3) Devir gerçekleşince devreden kiracı borçtan kurtulur, devralan kiracı sıfatıyla devam eder. İşletme satışı + kira devri ile tahliye davasından kaçınılır. Vergi planlaması açısından da avantajlıdır.

İşyeri kiracısı tahliye davasıyla karşılaşmamak için TBK m.323 kira ilişkisi devri yolunu kullanabilir:

1. İşletmenin satışı sırasında kira ilişkisini de devret
2. Kiraya verenden yazılı rıza al (haklı sebep olmaksızın reddedilemez)
3. Devir tamamlandığında devreden kiracı borçtan kurtulur

Bu yol özellikle:

• Emekli olan esnaflar
• İşletmesini büyük gruba satmak isteyen küçük tacirler
• Vergi planlaması yapan ticari aktörler

için avantajlıdır.

İşyeri Kiracısının Yaptığı Yatırımlar Tahliye Sırasında Ne Olur?

Hızlı Cevap: TBK m.321 uyarınca: (1) Sökülebilir eklentiler (klima, mobilya, panel duvarlar) — kiracıya aittir; sökme sırasında zarar verilmemeli, (2) Sökülemez/değer artıran iyileştirmeler — kiraya verende kalır; mahkeme bilirkişi raporu ile değer artışını tespit edebilir, tazminat hakkı doğabilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracı tazminat talep edebilir.

İşyeri kiracısı tahliye sırasında kendisinin yaptığı yatırımları talep edebilir:

Sökülebilir Eklentiler

• Klima, mobilya, panel duvarlar gibi sökülebilir kalemler kiracıya aittir
• Sökme sırasında taşınmaza zarar verilmemelidir

Sökülemez/Değer Artıran İyileştirmeler

• Yapı taşıyıcı sistemine entegre olmuş kalemler kiraya verende kalır
• Mahkeme bilirkişi raporu ile değer artışı tespit edilir
• Tazminat hakkı doğabilir (sözleşmede aksine hüküm yoksa)

Sözleşme Hükmü

Çoğu işyeri sözleşmesinde “Kiracının yaptığı yatırımlar tahliye sırasında olduğu gibi kalır, herhangi bir bedel talep edilmez” şeklinde madde yer alır. Bu hüküm TBK m.346 kiracı aleyhine ağır kayıt olabilir; somut olaya göre değerlendirilir.

Dava Süreci

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
• Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.10, m.12)
• Arabuluculuk: Dava şartı (1.9.2023’ten beri)

İspat Yükü

Davacı kiraya veren:

• Kira sözleşmesinin varlığı
• İhtiyaç tahliyesi varsa ihtiyacın gerçekliği
• Tahliye taahhüdü varsa belge
• Temerrüt varsa ihtarname ve tebellüğ belgesi
• 10 yıllık süre varsa matematiksel hesap
• Arabuluculuk son tutanağı

ispat etmelidir.

Süre

İlk derece: 6-12 ay. İstinaf: 6-9 ay daha. Toplam: 18-30 ay.

İcra Yolu ile Tahliye

Temerrüt Halinde

İİK m.269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi:

• Ödeme emri tebliği → 30 gün ödeme + 7 gün itiraz süresi
• Süresinde itiraz/ödeme yoksa takip kesinleşir
• 15 gün içinde tahliye gerçekleştirilir

Tahliye Taahhüdü Halinde

Yine ilamsız takip mümkündür; benzer süreler.

İşyeri Tahliyesi Sonrası 3 Yıllık Yasak Uygulanır mı?

Hızlı Cevap: Evet. TBK m.355 ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle yapılan işyeri tahliyelerinde 3 yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanır. Aksi halde eski kiracı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Lokasyon değeri ve marka tanınırlığı işyerinde tazminat tutarını etkiler. Yeniden inşa hâlinde eski kiracının öncelik hakkı vardır.

İşyerine özgü olarak da 3 yıllık yasak uygulanır:

• İhtiyaç ve yeniden inşa tahliyesi sonrası 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez
• Yeniden inşa tamamlandığında eski kiracının öncelik hakkı
• Aksi halde bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat

İşyerinde 3 yıllık yasak özellikle önemlidir; ticari değer artışı (lokasyon, marka tanınırlığı) eski kiracıya tazminat tutarını etkileyebilir.

Sıkça Yaşanan Senaryolar

Senaryo 1: AVM İşletmesi Mağazayı Tahliye Etmek İstiyor

Çözüm: AVM’nin tek taraflı tahliye hakkı yok; TBK numerus clausus geçerli. Performans şartı ihlali iddiası varsa ihtarname → süre → dava prosedürü işlemeli.

Senaryo 2: İşyeri Yatırımları Yüksek, Tahliye Davası Açıldı

Çözüm: TBK m.321 ile yatırımlar değerlendirilir. Sökülebilir kalemler kiracıya, değer artıran iyileştirmeler için tazminat talebi mümkün.

Senaryo 3: İşletmemi Satmak İstiyorum, Kira Sözleşmesi Devam Ediyor

Çözüm: TBK m.323 kira ilişkisi devri en uygun yol. Kiraya verenin haklı sebep olmaksızın reddedemeyeceği, alıcının kira sözleşmesini sürdüreceği yapı kurulabilir.

Senaryo 4: 10 Yıl Uzama Sona Erdi, Sözleşmeyi Sürdürmek İstiyoruz

Çözüm: Kiraya veren 3 ay öncesinden bildirim yapmamışsa o yıl için TBK m.347 hakkı düşer; sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

Senaryo 5: Mevsimsel İşyerinde Düzensiz Ödeme

Çözüm: Sözleşmede mevsimsel ödeme planı net belirlenmeliydi. Aksi halde her ayın ödenmemesi temerrüt sebebidir; iki haklı ihtar yolu açık.

Sıkça Yapılan Hatalar

1. AVM sözleşmesinin standart kira sözleşmesi gibi değerlendirilmesi. Özel maddeler avukat danışmanlığı gerektirir.

2. Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı tarihli olması. Yargıtay yerleşik içtihadında geçersiz.

3. Kira ilişkisi devri ile alt kira karıştırılması. TBK m.323 (devir) farklı, m.322 (alt kira) farklı.

4. Stopaj kesilmeden brüt kira ödemek. Vergi cezası ve faiz doğar.

5. Yatırım/iyileştirmelerin sözleşmede sınırlandırılması. TBK m.346 sınırı aşılırsa kısmi geçersizlik doğar.

6. Sürelerin kaçırılması. Hak düşürücü; aynı sebep aynı yıl için tekrar ileri sürülemez.

7. Arabuluculuğu atlamak. Dava şartıdır (1.9.2023’ten beri).

Pratik Tavsiyeler

Kiraya Veren İçin

✅ İşyeri ihtiyacını somut belgelerle dosyalayın (esnaf kaydı, ruhsat başvurusu, ticari plan).

✅ Süreleri takip edin (1 ay dava süresi, 3 ay 10 yıl bildirimi, 30 gün temerrüt ihtarı).

✅ AVM kiralarında özel hükümleri net yazın (ciro pay, CAM, performans şartları).

✅ Kira ilişkisi devri taleplerinde haklı sebep değerlendirmesini titiz yapın.

✅ Tahliye sonrası 3 yıllık yasağa ve öncelik hakkına uyun.

Kiracı İçin

✅ AVM sözleşmesini avukatla inceleyin — özel hükümler riskli olabilir.

✅ Stopaj yükümlülüğünü kesin olarak yerine getirin.

✅ Yatırım/iyileştirmeleri belge ile kayıt altına alın (fatura, fotoğraf, sözleşme).

✅ Tahliye davası açıldıysa cevap süresini kaçırmayın.

✅ Kira ilişkisi devri seçeneğini değerlendirin (TBK m.323).

✅ 3 yıllık yasak ihlali halinde tazminat hakkınızı kullanın.

Sonuç

İşyeri kiracısının tahliyesi, TBK m.347-352 ile öngörülmüş sınırlı sebeplere bağlıdır. Konut tahliyesinden temel farklar işyeri ihtiyacı tahliyesinin ispatı, kira ilişkisi devri (TBK m.323) avantajı, kiracının yatırımları (TBK m.321) ve AVM gibi özel sözleşme yapılarıdır. Tüm tahliye süreçlerinde yazılı ihtar, süre, arabuluculuk ve mahkeme prosedürleri sıkı sıkıya uygulanır. Tahliyeden sonra TBK m.355 üç yıllık yasak ve eski kiracının öncelik hakkı geçerlidir.

İşyeri tahliye davası açma, savunma stratejisi, kira ilişkisi devri veya AVM sözleşmesi gözden geçirme süreciniz için, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ve ticaret hukuku ekibiyle yanınızdadır.

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.

---

İlgili İçerikler:

• İşyeri Kira Sözleşmesi ile Konut Kirası Farkları
• İşyeri Kira Stopajı Hesaplama
• Kentsel Dönüşümde İşyeri Kira Yardımı
• Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• Sözlük: Tahliye
• Sözlük: İhtarname
• Dilekçe: Tahliye Taahhütnamesi Örneği
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku